“营改增”5月将落地 个人二手房交易将缴增值税优房客

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二手房交易营业税将改为增值税。

3月13日，第十二届全国人民代表大会第四次会议召开了第三次全体会议。国家税务总局局长王军在“部级渠道”上透露，总理在政府工作报告中发布了“总攻令”，要求全面落实营改增，税务部门作为主力军，将确保改革如期在5月1日实施。与以往相比，此次改革有几个不同之处，包括自然人首次缴纳增值税的征收管理，如个人二手房交易。

“这意味着二手房交易的营业税将在未来改为增值税。”上海财经大学教授胡说。

根据2015年3月30日财政部网站发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。自2015年3月31日起，个人住房转让的营业税政策将进行调整，其中个人转售已购普通住房的营业税免税期限将从目前购买期限5年以上(含5年)缩短至2年以上(含2年)。购买2年以上(含2年)的普通住房免征营业税；对购买时间不到2年的房屋销售全额征收营业税；购买2年以上(含2年)的非普通房屋，按销售收入与购买价格的差额征收营业税。

上海中原房地产研究咨询部高级经理卢文喜表示，营业税改征增值税的出发点是完善税法体系，其主要功能是间接抑制房地产投机。

目前，房地产营业税主要以5.5%的税率征收，但根据业内人士的猜测，房地产纳入改革阵营后，适用税率为11%，由此引发了税负加重的担忧。

“营业税改征增值税是否会增加税负，只能在具体制度出台后，根据不同情况进行讨论。”胡指出:

按照11%的增值税税率计算，对比二手房营业税改征增值税后的税费差异，可分为两种主要情况:

首先是在两年内买卖房屋。

售价300万英镑的房子，无论是否是普通房子，两年内都要缴纳5.5%的税，即16.5万英镑。

如果增值税按11%计算，该房屋的售价仍为300万元，但首期购房款为150万元，扣除税金后将支付约14.7万元。但是你赚的利润越多，你收的税就会超过营业税。例如，销售价格为400万元，根据营业税需要22万元；增值税需要缴纳247，700元。

另一种是买卖已经超过两年的房子。

对于普通房屋，如果价格是300万元，2年后就不用交税了。如果仍需缴纳增值税，则一次缴纳147，000元。

对于非普通房屋，售价为300万，与两年内的情况相似，但差别可能不大。

“经过计算，这似乎对普通住房不是很有利，所以估计在政策制定上仍有调整的可能。在完善税制的同时，要考虑合理的住房需求。此外，如果增值税出台，其他税种将在理论上进行调整。”卢文喜说道。

值得指出的是，除营业税外，二手房交易税还涉及契税、个人所得税、土地增值税和印花税等税费。

对此，指出，“营改增只涉及营业税改征增值税，因此契税和个税照常征收。”

“目前，对于二手房改造阵营还有另一种猜测。按照增值税的简单计税方法征收，税率为3%，因此税费比以前有所减少。”胡对说:

也就是说，如果你在不到两年的时间里卖了一栋价值300万的房子，扣除税款后，你将需要支付大约8.7万元。

据王军介绍，在实施方案中，过去的优惠政策原则上已经考虑延长。在此基础上，根据不同行业的特点和条件，新制定了一些过渡性措施，以确保所有行业的税收负担只会减少而不会增加。

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