金地广州墅愿 一宗18亿地块蓝图与万博商圈光环镜像

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观点房地产网进入广佛市场已经十多年了，但外界可以清晰地感觉到，今年的金地打破了以往的沉寂，加快了在该地区的步伐。

我还记得一月初第一次拍卖的激烈场面，在广州市场上慢了十年的金地，经过129轮的竞标，以18.7亿元的总价赢得了番禺官塘村的地块。扣除分配成本后，底价达到33660元/平方米。

尽管有万博商圈的祝福，这个占地面积只有21，700平方米的小型商业和住宅用地大王，由于其超小的面积和配套的建筑面积，被称为业内最具挑战性的燃脑之地。视点房地产新媒体获悉，金地已免费建设拆迁安置房22100平方米，高层次人才房5600平方米。

最近，随着一篇论文计划的发表，这个让人头脑发热的问题迎来了金地的答案。

在商业区建别墅

该项目位于已成为广州第四大商业区的万博商业区。该地区有许多商业地产，周围的大部分住宅交易都是二手房。因此，番禺金地万博项目总用地面积为16800平方米，非常稀缺。

金地番禺万博项目总用地面积为21，700平方米，包括两个地块。其中，地块土地面积4952平方米，建筑面积26200平方米，与商业用地相适应；地块二为二级住宅用地，总用地面积16800平方米，建筑面积57000平方米。

根据Gemdale项目中标时的条件，除了5600平方米的高级人才住宅外，还需要提供22100平方米的拆迁安置用房。竣工后，金地必须将上述房产无偿移交给广州市番禺区人民政府。

因此，扣除总自由建筑面积27，700平方米后，金地可用于实现溢价的房产实际上仅包括2.62平方米的商业用地和2.93平方米的住宅用地。

事实上，这意味着为了获得理想的回报，金代尔必须考虑如何创造附加值或创新产品。

根据最新规划，1号地块将建成28层办公楼，2号地块将建成143米、43层的超高层住宅、16层住宅、20套3层别墅和39层经济适用房(包括安置房和人才房)。

就2号地块而言，未来的成交量将提供给563户，包括167套住宅、84套高级人才房和312套拆迁安置房；它还包括921个机动车辆停车位和978个非机动车辆停车位。

在番禺的万博项目，金地经历了一个为期11个月的周期，从土地收购，以初步解决的计划。根据项目的市场进入时间，金方对视点地产新媒体的回应是，根据项目的发展节奏，可能会晚一点，但今年可能不会推出。

万博光环镜

尽管有万博商务区的庇佑和稀缺的宅基地，但由于项目规模超小，建筑面积配套，在金地项目中标之初，业界对项目能否在短时间内实现盈利心存疑虑。

据视点房地产新媒体报道，万博商圈商业项目较多，包括番禺万达广场、澳远国际中心、海斯、中铁北中心、招商局之家、华馨之辉等。即使有住宅物业，也大多是商业公寓。

从住宅交易来看，市场供应主要是二手房。目前，地块周边的成熟项目包括万科欧泊、广州雅居乐、锦绣香江和华南碧桂园。

因此，从这个角度来看，总用地面积为16，800平方米的番禺金地万博项目实际上具有优势。

当然，万博非常乐观。它已经是广州核心城市的一部分。住在商业区肯定很受欢迎。事实上，住在任何地方(广州)都是好的。方圆地产首席分析师邓浩志评论道:“我对别墅的前景并不太担心。只要面积不太大，还是会有高端消费者的认可。

他接着说，根据目前的情况，(万博商圈)如果有一套全新的一手房子，基本上可以卖到45000元，但以33660元/平方米的底价来看，金地番禺的万博项目需要卖到50000多元/平方米才能实现盈亏平衡，所以按照目前的价格，这个项目将会面临一定的压力。

视点房地产新媒体了解到，目前项目周围二手房的成交价格大多在3万元至4万元/平方米之间。

至于该项目可能的售价，熟悉万博商圈的房地产中介相对乐观。他们告诉视点房地产新媒体，如果(产品)做得很好，他们可能会卖得很好。毕竟，买得起一千万套房子的顾客比买三四百万套房子的顾客更容易谈论，也更让人耳目一新。

值得一提的是，这个项目将建一座28层的办公楼。邓浩志对写字楼的市场前景表示担忧:商业氛围(万博商圈)不是很好，写字楼在那里的移动相对较慢。过去，公寓是(商业地产的)主要出路。现在公寓受政策影响，有压力要建办公楼。