观点面对面 | 程旭：东原正在进行一场社区商业实验

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观点房地产网随着住宅开发逐渐进入行业的制高点，房地产企业将目光投向了商业地产。无论是万科整合印刷力量，龙湖不断加大对天街项目的投资力度，还是大量新开的商场，种种迹象都表明，商业地产正逐步从寒冬中复苏。

像住宅一样，它也相信规模的生存法则，即河流和湖泊的地位。为了突破与大鳄的市场竞争，东源商社选择了差异化发展道路。

东源商务发展中心总经理程序表示，在众多商业模式中，小型、高端的社区商务将是东源的重要立足点。与其做许多大规模的项目，不如努力做好社区探索。一旦完成，这条路可能会更宽。

从资本的角度来看，虽然小规模的社区商业不受投资的青睐，但在加速城市化和提高城市效率的过程中，人们会更倾向于围绕居住社区完成所需的商品消费和服务体验，以降低交通和时间成本。从这个角度来看，社区商业还没有得到应有的价值。

作为东源的基因，社区和社区经营一直是该公司的战略之一。无论是早期的孟桐同乡，还是今年推出的原聚集地，东源在社区经营方面的探索从未停止过，这一次，它的实践将会升级。

根据程序的介绍，既然社区商业是人们与社区和外部社会打交道的地方，它可以是多功能的。同样的2000平方米的房产就在你的房子前面。为什么不能是幼儿园和商店的结合？

为此，东源提出了社区商务加的概念，它是一个集商场、商务办公、商住楼于一体的复合产品。就体积而言，它不像一个几十万平方米的大型综合体，但就功能而言，它是一个能满足社区居民各方面需求的场所。

当做大量的时候，每个人都很容易理解，但是当做少量的时候，我们希望成为一个早期的测试者。当购物中心遍地开花时，东源正在进行一项社区商业实验。

社区商业之春即将来临

2016年，马云首次提出新零售的概念，社区商业成为阿里巴巴、京东等电子商务公司的新战场；在住宅企业方面，保利、万科和金地逐渐加大了对住宅项目周边社区商业的探索，东源面临的挑战不亚于他们在孟桐还是孩子的时候。

因此，面对全新的实验性社会企业概念，一个成功的样本是证明其能否继续经营的参考，也是促进其发展的最佳途径。

程序表示，东源正在重庆的中美洲项目中运作这样一个样板，将原来的普通社区街道改造成英式街区。他进一步介绍说，该项目有两层，第一层主要用于餐厅和超市，第二层为周围办公楼的员工提供100套住宅。周边地区有2万多人在工作，其中80%已经被预租。

选择了大本营重庆，项目规模相对较小。不难看出，东源社交商务第一次试水时非常谨慎。然而，抛开商业模式和规模的选择等外部因素，对于商业地产而言，运营始终是成功的核心要素。在程序看来，东源商务的优势在于其自身的内容，这就是目前流行的知识产权。

内容是我们自己的知识产权，这是未来东源社区商务出口时必须建立的一个独特的壁垒。目前，我们正在整合一些资源，所以只有我有，其他人没有。

以重庆东源1891为例，经典书店是该项目的标志性建筑之一。程序希望，当整合到位后，东源将在每一个社会企业中推出独一无二的书店。在社区商业模式中，新鲜食品和餐饮产品也是程序的目标资源。

值得一提的是，在程序看来，作为一种直接需求终端的商业形式，掌握消费的C端，使这些顾客成为东源延伸价值的可能端，是社区商业除了收取租金之外的最终目标。

另一方面，虽然规模小是社区商业的显著特征，但东源并不注重规模。在采访中，程序向视点房地产新媒体透露，规模迟早会上升。除了东源自己的项目，我们还将在北京和上海进行收购。目前，已有三个项目购买了土地，一个在成都，一个在上海，一个在武汉。

对于社区事业的未来，程旭业表现出了足够的信心。在零售业工作多年后，他深深理解了当前消费者的需求。

十七八年前，市场上只有百货商店和超市，大型购物中心还没有出现。同样的，虽然社区商业现在并不显眼，但我相信社区商业的春天很快就会到来。

资产和运营两轮驱动

虽然不如大众商业有效，但社区商业的投资回报是相对稳定和安全的，这使其成为一种粘性强、成本低的利益。程序认为，社区企业的投资回报实际上远远好于大型房地产。

目前，许多商业地产遵循剂量学，例如，租金是每年30亿元，但前提是开放面积应该是几千万平方米。当我在上一家公司工作时，它被分成了几块。我们有460多家店铺，总共只有130万平方米的出租面积，但年租金可达32亿元人民币。小额并不意味着低收入。

截至2017年，东源集团在中国有10个正在运营的商业项目和4个在建项目，包括成都2个、重庆4个、武汉2个、上海1个和苏州1个，拥有568，000平方米的自持商业物业管理和运营面积。

无论是实验性的社区业务，还是已经推出的购物中心、写字楼等产品，东源的最终目标都是让商业公司成为盈利的一部分。今年年初，东源集团为国内商业领域设定了新的任务，那就是开始新一轮的硬仗。

在这方面，除了在产品上引入社会企业加的概念，从更高的战略层面，东源提出了资产和运营的两轮驱动。

资产管理是全新的，基础人员刚刚到位。在过去，我们的角色是单一的，只要我们做运营，投资促进，基本管理，然后一点租金收入。现在我们有两个角色，一个是运营，另一个是资产管理，我们应该反过来做这部分。

程序说倒着做，也就是从头到尾。从资产开始之前，有必要判断它能实现的最高价值，而管理的过程就是不断地把它推向一个预设的目标。除了公司自己开发的项目外，东源未来还将主动收购合适的资产。

在资本时代，当商业地产运营达到成熟阶段，资产证券化已经成为许多企业热衷的退出渠道。程认为，证券化即将实现。然而，程旭则认为，对于同样处于繁荣期的轻资产而言，这是一个错误的命题。

如今，许多案例都是出售公司的商誉，出售自己公司的管理制度和方法，认为它们适合标准化对别人有好处，但别人却苦于没有解决办法。

从最初尝试各种主流商业产品，到现在更加注重发展住宅商业，以社区商业为新的突破口，商业一直是东源不可回避的命题。在新一轮商业地产热潮中，东源的业务也处于快速增长期。

目前，该业务对集团贡献不大，但对自身未来的期望也不小。程序说。