原报道 | 万村租客

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有人说深圳的巨大包容性是它最感人的地方，来自世界各地的年轻人见证了一座新城市的崛起。

不幸的是，1997平方公里的新移民城市容纳不了太多人的身体和梦想。深圳的建设用地现在占了近50%，已经超过了中国其他一线城市。

严重的供需失衡直接导致房价成为深圳的一个痛点。离人不近的租金使得很多深圳的流动人口选择住在城市中设施不完善的农村，但工作方便，租金相对便宜。

数据显示，深圳城中村出租房约占出租房总量的70%，60%的深圳人口居住在1044个城中村。

万科显然看中了这块大蛋糕。

6月11日，一封致富士康员工的公开信，让万村计划牵头的房地产企业参与深圳旧村改造，引发争议。根据一封公开信，富士康龙华园区员工的主要居住地之一的清湖新村正面临万科牵头的城中村改造，改造后租金将翻倍，这将增加员工的负担。富士康被要求全额支付员工的住房公积金，并提高工资以跟上深圳房租的上涨。

同一天晚上，万科子公司深圳万村发展有限公司对此事件作出回应，称部分租户担心城中村综合改造后的公寓价格会大幅上涨，会带来经济压力。事实上，装修前后的租金价格在同一范围内。

但即便如此，它仍然不能减轻作为弱势群体的租户在房租上涨和生活稳定方面的焦虑。

租金是矛盾的根源，如何在城中村改造中保持租户的低成本生活，是所有参与城中村改造的房企面临的最大考验。

万村贵吗？

万科认为，万村计划是由企业发起、政府和村委会村民参与的城中村改造计划。也就是说，万科将深圳的村庄作为一个整体出租，政府改造基础设施，然后万科引入社区商业和物业管理等业务来运营整个村庄。

同时，万村计划也是万科发展长期租赁公寓的主要途径之一。万科入村后，对村内公共设施进行了升级，并试图将村内一些旧建筑改造成长期租赁公寓，以提供租赁服务。

据公开信息，2017年7月5日，深圳万科投资1000万元成立了一家特殊经营公司——深圳万村发展有限公司..随后，他与深圳玉田村、新围仔村等城中村签订合同，介入深圳城中村的改造和运营。

根据万科《2017年企业社会责任报告》的数据，截至2017年底，万科已在深圳龙岗、宝安、福田、龙华、平山、南山、盐田等7个区扩展了33个城中村，并与南山区签署了战略合作框架协议，其中10个村已开始整体出租和改造运营。该数据已于2018年6月更新至21个村庄。

显然，万科参与城市城中村改造，将在很大程度上解决规划不足带来的交通、消防、卫生和公共安全问题，提高生活质量。然而，对租金上涨的担忧无疑是租户面临的最现实的问题。

6月11日，富士康员工在一封公开信中表示，由于清湖新村正面临万科牵头的城中村改造，改造后租金将翻倍，要求富士康全额支付员工住房公积金，并提高工资以跟上深圳租金的上涨。

对此，万科以莆田新围子项目为例，在公众回应中解释道:装修前，新围子村的单间均价在800元/间/月，一室一卫的价格区间为1100-1200元/间/月。两室一卫的平均价格是1250元/间/月。改造后，停车价格区间为798-1398元(含家具电器)

福田玉田村未改造的单间价格区间为1250-2600元/间/月，一室一厅两室价格区间为2600-4000元/间/月，改造后的停车价格为1398-2498元/间/月(含家具和电器)。据此，不难判断装修前后的租金价格确实在同一范围内。

观点房地产新媒体了解到，万科园屋装修后的价格确实有所上涨，但涨幅只有10%左右。与改造过程中投入的改造、运行和维护相比，增幅明显不高。

市场研究员严跃进(音译)认为“间隔不变”的说法很模糊，但它反映了一定的租金指导价。租金降低与开发商对未来市场的乐观看法有关。巨大的租金需求将有助于保持租金稳定。

万科表示，公司在消防、管道、室内装修、房屋运营和维护方面投入巨资，并支付了高额装修费用。不过，万科将利用30多年的房地产开发经验，在更密集的公寓区聚集功能齐全的空房，努力保持单身公寓的月租金稳定，为租户提供更安全、更舒适的居住环境。

万村进入后，周围的租金也增加了。万村总经理蔡分析说，租金上涨主要是由于人们对万村入驻计划的价值提升的心理预期。在这方面，万村计划加快将长期租赁公寓转化为市场，并利用自己产品的低价打破租金上涨的怪圈。

然而，除了担心房租上涨之外，城中村的住户也担心搬迁的可能性。两三栋楼的房客都在限期内搬出去了，他不知道自己还能住多久，也不知道下一步该搬到哪里。虽然我的房东说我住的地方暂时没有装修的打算，但他也说将来租金上涨是不可避免的。

在13万名富士康劳工代表致万科、业主和监理部的信函中，无名劳工代表也提出了一系列要求，如为搬迁租户预留缓冲时间和提供过渡住房、退还搬迁租户的租金押金、限制每年租金的最大涨幅、增加装修住房数量等。

在深圳租不起房子吗？

深圳的房租直接提高了生活成本。深圳的5%公积金实在太低了。我们普通工人只能带着4000多的工资去城里的农村。毕竟，他们必须养家糊口。富士康的一名前员工在接受视点房地产新媒体采访时说。

近年来，富士康逐年缩减员工宿舍规模，优先考虑高学历人才的住宿条件。虽然他也觉得富士康要解决深圳所有员工的住宿问题是不切实际的，但他仍然无法掩饰自己对员工宿舍的渴望。

事实上，深圳不仅买房难，租房也一直是许多年轻人头疼的问题。

无论如何，找房子是一个词，困难；租金只有一个词，高与低。

一位刚到深圳的程序员对高昂的房租感到头疼:住在哪里往往是综合考虑距离和价格的结果，但在南山区这样的高消费地区，上班族会选择住在交通半小时以内的地方，比如宝安区。我现在在龙华区工作，附近社区的一个单间每月1700元。

因为程序员经常在晚上加班，她选择了一个环境相对较好的社区，而不是去城市里的村庄。然而，关于提交人提出的城市中的村庄是否肮脏、混乱和贫穷的问题，她认为城市中的所有村庄不能一概而论，但就安全而言，由于深圳有大量移民，控制相对严格。你需要你的身份证来登记住宿。如果您停留超过一周，您需要注册，并且您将每月入住一次。

在卫生和配套设施方面，城市中不同村庄之间的差距不小。租金一般取决于位置、新旧房屋以及配套设施是否完善，一般为350-3000元。

对于我新来深圳的人来说，人均1000-1500元是可以接受的，因为基本上起薪是4500元，最差的也不低于4000元。一位在南山区工作的女孩向视点房地产新媒体介绍:南山的小单间也是2000+的，宝安、福田、坂田的小单间也是1000+的，所以很多人会住在城市的几百个村子里，但是城市里的村子唯一的优势就是价格低。如果提高价格，基本上就没有竞争优势。

我住在龙华市的村子里。双人间大约1000元。治安不好，道路不好，环境不好，而且没有阳台。我洗的衣服经常在第二天回去工作时就不见了，有些地方甚至没有被监控。去年，在深圳实习了三个月的女孩们谈起了她们曾经居住的城市里的村庄。

这也恰好证实了这样一个事实，即选择住在城市乡村的租户更注重价格，富士康员工担心价格上涨带来的生活压力并非没有道理。

从北上广深到上北深广，一个城市必须为它的快速繁荣付出相应的代价。

在一个拥有2000多万常住人口的高发展一线城市，面积小已经成为最大的制约因素。据有关数据显示，每天在深圳居住的人数稳定在2500万左右，其中约330万是路人和游客，约2200万是在深圳连续居住一个月以上的常住居民。

如果深圳1997年的面积为2500万平方公里，实际居住人口为2500万，那么人口密度已经达到每平方公里12500人，深圳一半以上的面积为丘陵、河流和湖泊所覆盖，这是一条无法修建的生态红线。因此，深圳建成区的人口密度至少为每平方公里2.5万人。

但即便如此，深圳仍是四大一线城市中引进人才最多的城市之一，本科毕业生可以申请落户，享受一次性住房补贴。最近，新的人才引进政策出台，第二批大学毕业生落户。因此，深圳人口净流入的基调将继续保持高位。

视点房地产新媒体了解到，当北京和上海开始主动限制人口流入，定居门槛逐年提高时，广州和深圳继续增长，深圳每年净流入增加50多万。

供需严重失衡直接导致高房价和高租金。据有关人士透露，租金基本上每年都在上涨，由于地铁的扩建，一些远离市中心的房屋变得越来越紧张。

6月13日，据报道，在深圳富士康工厂旁边的新围子改造项目中，将向富士康员工提供部分房屋作为人才住房，员工可享受60%的房屋租赁折扣，剩余的40%折扣将由人才住房集团补足。

对于上述声明，这三家公司后来都说这个消息是错误的。据接近富士康的人士透露，上述住房实际上是一个政府人才住房项目，与万科正在进行的新围子村综合改造无关。富士康此前已经向政府申请了一些住房。

据视点房地产新媒体报道，万科改造新围子村的方式是将村民的住房改造成长期租用的公寓，而人才住房是政府新建的项目，主要是供人才出租和出售。人才住房集团办公室也否认参与货币补贴。

在旧村改造中，我得到了什么，又失去了什么？

考虑到城市更新的成本和市民的生活成本，有必要为城市中的村庄寻找一种综合改善和效率提高的新模式。万村规划以城中村综合改造+物业引进和管理+城市化商业运营的运营模式为基础。这是万科对万村计划的必要性和合理性的解释。

房企参与旧村改造将大大提高城中村的安全系数和住户的居住环境，这无疑是一件好事，富士康员工担心企业投入的大量成本是否会转嫁到住户身上。

关于清湖新村改造后租金翻番的争议，万科表示将保持村内租金稳定。

在回答从房地产新媒体的角度看万村租金不会上涨的问题时，中国城市发展研究院投资部主任刘成表示，虽然传统的租赁业务逻辑在保持租金稳定的前提下无法获得超额利润，但万科仍可以从两个方面获得收益。首先，短期租金保持不变，而长期租金却在上升；第二，转型后分配一些业务的好处。

据相关消息，万科的业务部门，如教育、养老、商业和物流，预计将进驻城市的改造村。未来，万科将陆续推出合适的新业务。只要服务人口足够多，一方面会直接带动万科新业务的发展，同时会大大增加除租金以外的收入。一些分析师表示，必须将无租金赚钱的商业逻辑做得足够大，这样万科才能兼顾企业的社会责任和公司的商业利益。

与万科已建成的玉田村和新围子村相比，净湖新村金地草莓社区的价格要高得多，每间房的折扣价为1880元，租金上涨200%至400%。万科是不是想先低价垄断市场，然后再控制价格？刘成认为，深圳租金上涨是一个长期趋势，不容易垄断。

在城市升级的过程中，城中村的改造有着现实的需要。然而，与数十亿甚至数十亿美元的城中村改造计划相比，软改造显然具有更大的经济效益。万科显然看中了这个市场，但同时也必然会面临许多矛盾。

当旧建筑倒塌，富人站起来时，开发商、当地村民、政府和其他方面的利益将不可避免地涉及到城中村的重建或改造。然而，城市中乡村的佃户往往是游戏中的弱势群体。作为被动的承担者，无论是房租上涨还是被迫搬走，他们都无法承受既定的结果。

当一些人读到富士康员工的公开信，以及富士康13万名劳工代表给万科、业主和监管机构的信时，他们可能会感到租户的无力感。事实上，在现实中，他们无能为力，只能大声说出自己的要求。

严跃进认为，租户处于弱势地位，需要各方关注。政府和开发商可以给予适当的住房补贴，期限短至三个月至一年；同时，政府可以适当发布住房信息，并采取一些便利措施来降低搬迁成本。

一般来说，租户和开发商之间的矛盾一方面来自租金上涨带来的利益冲突，另一方面来自巨大的信息不对称。

信息不对称，换句话说，就是在旧村改造的过程中，对信息的理解存在差异。信息充分的一方往往处于有利地位，而信息不充分的一方则处于不利地位。

在信息方面，更有优势的开发商可以通过向租户传递可靠的信息而从市场中获益；租户也可以主动从开发商处获取信息，以弥补信息不对称。

租金是矛盾的根源，如何在城中村改造中保持租户的低成本生活，是所有参与城中村改造的房企面临的最大考验。

那么，深圳房企参与城中村改造的利益博弈焦点在哪里？

主要取决于资本投资能否获得相应的资产回报。刘成的回答可能接近事实，因为企业在做生意时可以赚点小钱，但不会无利可图。

重建城市中的村庄不是一件小事。政府不仅拨出大量专项资金作为启动资金，而且在其他方面也发挥着重要作用。

相关人士认为，在以租金为导向的背景下，政府部门应该给予应有的重视，发挥引导和支持作用。鼓励多代理进入市场，避免垄断，限制租金调整比例，稳定租金价格；提供相应的信息和政策支持，降低转型成本；制定相关政策，保护人民的根本利益，我们不能视而不见。

万村租户只是深圳庞大租房群体中的一个缩影。然而，在房企进行城中村改造和进入房屋租赁市场的过程中，成本和租金之间的矛盾必须得到解决。

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