楼市供求格局发生可喜变化 投机炒房受到遏制

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原标题:楼市供求格局可喜变化(市场观察)今年以来，围绕去年中央经济工作会议提出的“无房无炒”的发展理念，楼市供求格局发生了可喜变化:房价涨幅明显回落，去库存化效果显著，投机性房地产投机活动得到遏制，自住需求稳步释放。

12月8日召开的中央政治局会议提出要加快住房制度改革和长效机制建设。业内人士认为，随着金融、土地、财税、投资、立法等诸多政策和制度的推进，中国房地产市场将逐步形成“租购并举、多代理供应、多渠道担保”的新格局。

投机性房地产投机已经得到遏制

今年以来，房地产市场监管政策的严格程度和力度超过了以往任何一年，而且越来越精确和精细。据中原地产统计，今年有50多个城市出台了180多次相关的房地产调控政策和措施。

3月中旬，政府工作报告提出“遏制热点城市房价过快上涨”。从那以后，“调控升级”成为“主旋律”，从北京、杭州、厦门等一线城市，到南京、杭州、厦门等热门二线城市，从合肥、武汉、成都等中西部城市，再到北京、上海、深圳等一线城市周边的大都市圈。今年5月，房地产市场进入了一个“五限”时代，即限购、限贷、限价、限售和限购。从6月份开始，地方政府逐步提高抵押贷款利率。自9月份以来，监管机构已对进入房地产市场的各种“消费贷款”进行了严格调查。

目前，所有一线城市都实行“房屋贷款并重”，非居民购房门槛提高到5年。许多城市限制离婚买房。珠海和保定的单个地块限制销售已延长至10年。

深航董事长张俊英表示:“去杠杆化和销售限制是两种新武器。”去杠杆化让疯狂的市场平静下来，让投资成为“鸡肋”。限制销售使资金容易进入但难以退出，房地产市场的基础得到巩固。统计显示，一、二线城市房价同比涨幅已连续10个月下降，但全国房地产开发投资、房企征地面积等核心指标保持稳定增长。

租买并改变模式

第十九次全国代表大会的报告中写道:“房子是用来居住的，不是用来投机的。”这是对民生的重大承诺，为未来的房地产监管和改革奠定了基础。”中国(海南)改革发展研究院院长迟福林说。

7月21日，住房和城乡建设部会同9个部门下发了《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》，并选择深圳、南京、杭州、成都、沈阳等12个城市进行首批住房租赁试点。一些城市出售了只出租不出售的地块，万科、华润、恒大、碧桂园等大型房地产企业进入租赁市场，中国建设银行等金融机构推出租赁贷款。

业内人士认为，如果将2002年至2016年的房地产市场化改革概括为全面市场化、土地招标拍卖、推进金融化和房地产投资，那么2017年后应该是无投机、租购并举、多主体供给、多渠道保障的住房。

链家集团董事长左晖预测，未来中国的租房人口将占到三分之一左右。“租购可以称为新一轮房改”，而365网的实际控制人胡光辉分析了住房租赁市场的发展，以避免房地产的过度金融化；促进租购平等，形成社会氛围，避免市场大起大落。

对新政的探索正在逐步展开

记者梳理了近期的房地产改革政策，发现新一轮实现人民安居的政策措施和探索正在逐步展开。

在金融方面，监管部门严格调查了流入房地产市场的各种消费贷款和首付贷款，出台了贷款限制措施，调整了住房公积金的使用，并与国家住房银行进行了讨论。

在住房供应方面，已经形成了商品房、经济适用房、共有产权房和房屋租赁市场。在住房建设方面，社会住房、企业住房、政府住房和合作住房是多样化的。

在立法方面，房产税的立法正在加快；在土地制度方面，要实现“三个匹配”，允许农村集体土地开发进入市场。

住房和城乡建设部部长王近日表示，住房和城乡建设部将综合运用财政、土地、财税、投资和立法等手段，推进房地产长效机制建设。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇强调，出租房的大规模入市、房地产金融属性的弱化以及房产税的立法都是具有全球意义的长期制度安排。随着各项改革的推进，房地产市场有望进入稳定健康的轨道。

(据新华社南京12月10日电记者邓华宁)