唐山买房也有“黄牛”？开发商可为买主免费更名

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随着房地产调控政策主体从中央层面逐步过渡，预计全国许多地方将根据实际情况加快预调微调步伐。在调查过程中，记者发现，一些房地产开发商开始使用新的"房地产投机模式"，以抓住这一难得的"窗口期"。

随着房地产调控政策主体从中央层面逐步过渡，预计全国许多地方将根据实际情况加快预调微调步伐。在调查过程中，记者发现，一些房地产开发商开始使用新的"房地产投机模式"，以抓住这一难得的"窗口期"。

在这种模式下，第一个人将通过认购的方式“取号”，而后一个人将通过提价的方式“取号”，这意味着签署认购协议的第一个人可以溢价转让认购权。这非常类似于在股票市场中获得的次级新股，可以通过收购新进入者而轻松兑现。然而，“发行号码”的主体却变成了房地产开发商，以此来制造变相涨价的假象，最终达到快速销售和退钱的目的。

独特的“反向符号模式”

"在一个特定的日期之前，开发商可以免费给买家重新命名."这是唐山国际旅游岛金杯房地产开发有限公司在买方提供给记者的《商品房认筹协议》中明确列出的合同条款。

“天涯查”表明唐山国际旅游岛金杯房地产开发有限公司的股东为曹嘉翔、曹加林，注册资本为4000万元，法定代表人为曹加林。他也是唐山国际旅游岛旅游发展有限公司和唐山洪欣物业服务有限公司的代表，可见他所从事的行业包括房地产开发和下游物业管理。

此次交易涉及的项目是金杯温泉度假公寓。该地块土地面积14728平方米，标准用途为商业服务。土地使用年限自2015年12月至2055年12月。

金杯房地产开发有限公司的销售人员解释说，“免费更名”是指正式商品房买卖合同的买受人在向买受人支付认购费后，可以被认定为另一个买受人。一般来说，几个月后，房价已经上涨，而当时后来者所需的公寓可能已经售罄。因此，签署认购协议的买方可以行使“更名权”，将“受让权”以一定的超额溢价转让给后来者，并收回之前已支付的认购资金。通过这种回收，前者经常获得50%以上的利润。

大多数销售人员向买家做出的承诺是，商品房需要几个月到一年多的时间才能得到认可和正式签署。如果在签订正式合同时找不到“下一个家”，第三方销售公司甚至可以帮助找到它并促成“收购”。

唐山是中国近代工业的发祥地之一，素有“河北第一经济城”的美誉。2016年前后，由于北京限购的“挤出效应”和京唐线规划的批准，唐山房地产市场改变了多年的沉寂，迎来了房地产投机者的聚集，将房价带入了牛市。

唐山房地产市场近年主要销售指标一览表

数据来源:中智研究所

然而，2017年，唐山市政府办公厅发布了《关于继续做好房地产市场监管工作的通知》，业内称之为“唐山楼市限购令”。当市场突然冷清时，提前拿地备战的开发商资金链很紧，许多开发商推迟工期和房屋交付是正常的。基于此，这种独特的“反向模式”被业界视为开发商试图自救的一种新方式。

廊坊富润达房地产代理有限公司负责北京周边许多地方的商品房代理销售。该公司前房地产顾问肖婷(化名)向记者介绍了这种模式背后的常规。“免费更名模式的核心要素之一是赋予优先购买者一定的“反向号码权”，最终目的是实现开发商快速退钱的目的。”

肖婷表示，这种模式在业内有一个专业术语叫“压房子”。从时间的角度来看，这种模式已经存在好几年了；从空的角度来看，它不是唐山独有的。

“这种压力型住房模式是随着北京周边大部分城市房价的长期持续上涨而诞生的。河北省的许多开发商，尤其是北京周边城市的开发商，都采用了这种模式。”肖婷告诉记者，在上涨周期下，前期“拿号”的客户可以实现现金增值，后期客户可以通过提高价格来改变认购书中买家的名字，满足他们的投机需求。销售公司也可以通过促进匹配交易来赚取中介费用。"

其中，最有益的无疑是开发者。一方面，它可以减少待售房屋的数量，制造饥饿营销和急于筹集资金的假象，另一方面，它可以提高售价，有利于后期公寓型和价格较高的公寓型的交易。“房地产开发商出售房屋的策略通常是分批出售，其他房屋都是出售的。王楼还会卖掉它吗？”肖婷向记者指出。

警惕非法销售

近日，河北省住房和城乡建设厅等部门联合发布了《关于建立和完善房地产开发领域违法建设防控长效机制的若干意见》。其中一个重点就是要根治房地产开发中的非法占用土地和违法建设，同时也要努力根治“屡禁不止”和“循环整治”等顽疾。

“在‘留而不投机’的政策基调下，一些开发商宁愿选择红线，承担风险，这与他们面临的新的产业形势密切相关。”北京贾立安房地产经纪有限公司的一位业务员分析说，近两年来，随着房地产调控的不断深入和货币政策的相对收紧，作为高杠杆的典型代表，很多开发商的日子很不好过，尤其是中小房企，普遍面临资金链紧张的风险。

上述人士表示，唐山房地产包括凤凰新城板块、南湖板块等重要区域，但与燕郊、固安等北京周边地区大多由当地房地产企业控制不同，品牌房地产企业占据了唐山大部分市场份额，包括万科等老牌房地产企业和新城控股(601155)等新锐人才。工业环境越来越冷，再加上领先房地产企业的攻击，中小房地产企业难以生存。

房地产开发商通过新举措支撑市场，这也与中国房地产市场调控的微妙变化有关。例如，鉴于最近山东省菏泽市的政策变化，青岛大学经济学院教授易宪容指出，尽管2019年国内房地产市场政策的基本方向没有改变，但一些城市的微调将成为常态。中国人民大学国家发展与战略研究所副教授刘也认为，房地产调控政策的实施主体将首次深入到地方层面，这不仅有助于地方政府根据实际情况进行预调整和微调，也避免了房地产政策实施过程中的大起大落。

沈万红源(000166，医生)在研究报告中判断，2019年，行业可能会因城市政策而调整，政策的改善是可以预期的。“在2019年，房地产行业的基本面可能会面临急剧下降的趋势。更重要的是，由于城市政策的调整，要放宽各地的自治。”

由于城市控制的政策预期，住房企业尤其是中小住房企业的资本退出速度加快。在资金的压力下，一些中小开发商在窗口期表现出“抢滩”的特点。

“实际上，自今年第四季度以来，许多开发商都加大了对住房的促销力度，以加快成交量。其中，特价房、购房折扣、首付款等促销模式也已出现。”晓婷告诉记者。