物管公司资本轨迹 蓝光嘉宝摘牌新三板后光速转道港交所

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在视点房地产网从新三板退市仅4个多月之后，蓝光发展旗下的物业管理公司在经历了调整业务范围、更名等一系列变化后，没有停歇地去了香港证券交易所。

12月18日，蓝光发展宣布控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团有限公司计划首次公开发行h股，h股将在香港交易所主板上市，其在香港交易所上市行政许可申请已被中国证监会受理。

观点地产新媒体了解到，目前嘉宝的业务包括物业管理和商业运营，管理的物业主要是住宅类，涵盖商业、办公、城市综合体、总部基地和旅游地产。根据官方网站披露的数据，目前佳宝股份管理的项目有400多个，委托管理面积近7000万平方米。

蓝光嘉宝新三板故事

半个多月前，该公司更名并增加了两项业务，即清洁服务和房地产营销代理。事实上，其前身是四川佳宝资产管理集团有限公司，即834，962，该公司在中国中小企业股份转让系统上市近三年后，于今年7月26日选择终止股票上市。

在最新的公告中，嘉宝股份没有披露更多信息，但新三板留下的历史痕迹表明，该物业公司在上市的三年中，在项目管理、管理面积、营业收入和净利润方面都取得了增长。

2015-2017年，嘉宝股份共有104个管理项目、152个管理项目和313个管理项目，相应的管理面积分别为2172.88万平方米、3006万平方米和5329万平方米。在经营方面，嘉宝在2015-2017年实现营业收入5.51亿元、6.8亿元和9.72亿元，相应的归属于上市公司股东的净利润分别为6000万元、1亿元和1.92亿元。

尽管蓝光有所发展，嘉宝股份的关联交易比例也在逐年下降。根据2017年年报，嘉宝有限公司关联方开发项目的管理面积约为2568万平方米。报告期内，向关联方销售商品和提供服务收入占营业收入的26.39%，比2015年的37.58%下降11.19个百分点。

如果将嘉宝股份与其他公司进行横向比较，如上市的蔡晟、碧桂园、绿城、中海地产、亚盛人寿等。，佳宝股份的管理面积显然是小巫见大巫，但从毛利率来看，这个中型房产物业管理平台的造血能力不会差多少，甚至会远远超过一些企业。

据视点地产新媒体统计，截至今年年中，色彩生活、碧桂园、绿城、中海地产、雅生活管理的建筑面积分别为9.81亿平方米、3.86亿平方米、1.5亿平方米、1.32亿平方米、1.09亿平方米；实现毛利率分别为35.3%、39%、18.8%、45.3%和29%；嘉宝股份的毛利率一直保持在30%以上，分别达到35.95%、34.6%和36.92%。

尽管如此，嘉宝地产仍选择退出市场。2015年加入物管公司新三板上市浪潮后，转向另一个平台的资本出路。

物管公司的资本轨迹

事实上，不止一家物业管理公司拥有类似的资本路径。

2015-2016年，由于审计时间短、无利润指标要求、资产要求低的特点，新三板迎来了物业管理公司的上市浪潮。据新房地产媒体的不完全统计，当时的上市公司除了嘉宝股份之外，还包括鸳鸯一家、新大正地产、天骄股份、常恒地产、殷诚地产和美一佳。目前，这些公司已经全部从新三板退市。

原因是，在过去几年中，与h股相比，物业管理公司的a股估值水平更高，而空市场也相对较大，便于企业筹集资金。这也是为什么业内人士认为碧桂园选择在2016年向上海证券交易所提交房地产分拆上市申请，而由于缺乏融资功能，新三板往往被视为主板上市的跳板。

然而，在过去两年中，不仅是房地产企业，而且有开发商背景的物业管理公司都在a股上市过程中被封杀。观点房地产新媒体获悉，就房地产公司而言，杜南地产是a股市场的第一只也是唯一一只地产股。

与此同时，香港资本市场对国内地产公司的态度也发生了变化，港股对房地产和地产公司的估值与a股之间的差距逐渐缩小，而相对简单的上市流程使HKEx更具吸引力。

自2018年以来，香港上市的物业管理公司股价表现良好。此前的统计显示，这些上市公司的市盈率一般为30-40倍，而港股的平均估值只有10倍左右。

除了上述公司，最近的例子是碧桂园服务和永胜人寿服务。

碧桂园的子公司碧桂园服务在a股前徘徊了两年，毫无希望，今年又调头跑到香港证券交易所，通过介绍的方式在主板上市。

更类似于嘉宝地产上市逻辑的是永胜人寿。据视点房地产新媒体报道，作为徐汇集团旗下的一家物业管理公司，它选择在不到一年后终止新三板上市，并于12月17日在香港交易所挂牌。

徐汇集团总裁蓝鸿震曾向媒体透露，永胜人寿进入新三板是希望通过绿色通道在主板上市，但在与房地产公司类似的情况下，a股并不欢迎物业管理公司。

据业内人士称，无论是碧桂园服务、旭辉人寿保险、还是蓝光发展嘉宝股份，放弃香港a股，或是将新三板退市，转投香港证券交易所，都遵循类似的逻辑。