业绩会直击 | 华南城提降杠杆目标 再谈旗下业务分拆

本篇文章4692字，读完约12分钟

由于不同的财政年度，观点房地产网于11月29日正式召开了2018/19财政年度中期业绩会议。

中午时分，香港李刚大酒店副董事长兼执行董事冯兴行、首席财务官徐金叶、副首席财务官兼投资关系总监谢文瑜准时出席新闻发布会，并在这里举行了关于销售、融资和分拆的答问会。

华南城市作为中国大型综合商业物流和商品交易中心的主要开发商和运营商，虽然其业务不同于一般的房地产开发商，但在行业去杠杆化的大环境下，减债也将成为未来的一个硬目标。

债务减免和160亿英镑的销售额

视点房地产新媒体了解到，据徐金叶介绍，今年9月底华南城市的现金水平为87亿港元，仍保持在一个很好的水平。报告还提到，华南城市的贷款总额实际上大幅下降，从今年3月的388亿港元降至338亿港元。

集团还希望在未来一段时间内逐步减少负债。过去一段时间债务的增加主要是由于我市部分土地储备的增加。目前，手头的土地储备比较充裕，这对于未来的发展是足够的，所以没有必要增加债务，所以我们可以投入现有的经营现金来降低债务。

由于受人民币汇率波动等因素的影响，徐金叶没有给出未来负债率目标。不过，他强调，集团的目标是逐步减少负债。

对此，冯兴行补充道:负债率的方向必须是向下。例如，3月份，华南城的负债率为77.4%，9月份的账面价值为76.3%，似乎略有下降。但是，如果没有人民币贬值的因素，我们的负债率应该在68%左右，下降9个百分点左右。

据报道，华南城未来减少债务的主要途径是利用经营产生的现金流，即通过销售、经营和可持续收入来减少债务。

至于减少债务销售的主要方式，华南城的中期业绩数据显示，该集团今年上半年的合同销售额约为68亿港元，同比增长25%；已确认收入为52亿港元，同比增长46%，其中可持续收入为10.4亿港元，同比增长19%。

在此期间，华南城市的毛利率保持在41%，与去年的42%相似。此外，归属于母公司所有者的净利润为8.48亿港元，较去年同期下降14%。主要原因是上半年投资物业的公允价值重估相对减少，导致利润总额减少。

对此，徐金业补充称，虽然归属于母公司所有者的净利润有所下降，但利润表中的息税前利润(税前净利润、折旧及摊销)实际约为15.5亿港元，同比增长48%；核心净利润为4.2亿港元，同比增长27%。总的来说，我们的经营越来越好。

他还透露，华南城整个财年的销售目标为160亿港元，上半年达到68亿港元，占全年销售目标的42.5%，因此现金流将会增加。我对年度销售目标也很有信心，并保持目标不变。

根据房地产新媒体的观点，华南城市下一个要出售的大项目主要在郑州、重庆和合肥，还有一些在哈尔滨。

9月30日，华南城市的土地储备已达到4100多万平方米，其中700万平方米已经出售，约900万平方米正在租赁或运营，约600万平方米正在开发，还有1800多万平方米有待进一步开发。

累计4100多万平方米土地的平均成本约为420元/平方米，这是一个相对较低的水平。徐金叶这么说。

它的业务和衍生产品

除了房地产开发和销售，华南城市下还有不少商业部门。徐金业在介绍自己的业绩时指出，10亿港元的可持续收入包括租金、管理费、电子商务、仓储物流和门店等几个方面，每个方面都有较好的增长。

据报道，物业管理部门管理的面积已从3月份的1600多万平方米增加到1700多万平方米，管理项目也越来越多。此外，华南城开始走出去，华南城周边的第三方项目也开始竞标管理。

上半年仓储和物流增长57%，被徐金业称为增长相对较快的业务。快速增长有几个因素。首先，随着华南城市各种仓储和物流项目的完成，业务领域不断扩大；此外，公司还在佛山、天津等地租赁了一些仓库，以便更全面地规划仓储和物流项目。

对我们来说，奥特莱斯一直是一个非常好的增长领域。上半年总销售额接近7.5亿港元，增长23%；在收入方面，它也有约1.7亿港元，增长29%；管理面积已增加到近44万平方米，并将在未来继续做好。

至于电子商务，徐金叶表示，电子商务产业在华南城市项目中已经变得越来越有活力。现在华南五个城市项目都有电子商务工业园区，越来越多的商家进驻电子商务工业园区，其中一些也很有名，我们可以看到这种情况在未来会越来越多。它们也会给华南城市带来大量需求，比如对写字楼、仓库和住宅的需求。

报告期内，华南城市租金上涨5%，至3.8亿港元；物业管理费收入超过2亿港元，电子商务收入接近1亿港元，仓储及物流收入增加57%至1.35亿港元，营业网点增加近30%至1.57亿港元，均有不同程度的增长。

因此，当被问及其业务何时会像以前一样拆分时，徐金叶表示，事实上，集团的几个部门都具备拆分的条件，业务发展也很好。至于何时可以拆分，一方面取决于市场情况，另一方面取决于它们的扩张。

以物业管理为例，徐石指出，例如，物业管理企业应确保除了收购华南城项目之外，能够管理华南城的所有物业，这主要是为了让我们的企业在园区内有信心经营和发展，所带来的好处是多方面的，包括租金、物业管理费、仓储等方面的利润更好，所以关键的一点应该从经营上考虑。

至于拆分哪个部门，这取决于园区外的扩张、市场状况等。，因此需要更多时间来了解这些业务的发展情况。显然，分裂仍然只是未来的目标，目前最重要的任务是打好基础。

以下为华南城市控股有限公司2018/19财年中期业绩会议问答记录:

现场提问:公司对下半年市场的看法如何，如何安排促销节奏，下一步将推哪些城市，商品的价值是多少？就土地储备而言，有多少土地储备只有在货物出售时才会被购买？

此外，就债务而言，接下来的几个月将有几笔债务到期。你如何考虑还清债务？此外，今年的融资环境相对紧张。接下来你会考虑发行一些高利率的债券吗？

过去，据说时机成熟时，物业管理已经取得了良好的业绩。你能透露一下目前的拆分计划吗？

徐金叶:让我们先来回应一下房产销售。事实上，我们也非常关注内地的物业销售。例如，我们上半年主要销售的郑州、合肥和重庆都非常关注，我们对此充满信心。

我们可以做个比较。华南城市公园的房产销售和其他项目有不同的目标客户。首先，位置不在中心。第二，我们的目标客户主要是我们园区的客户。因此，需求和净化往往比市区好。总价低，单价低，去污正常。因此，目前，我们不会很担心今年的销售目标，我们有信心。

此外，我们还将推出新的楼盘，如刚刚推出的Xi和郑州的公寓项目，都是全新的。因为地铁的开通，我们带来了需求，我们加快了房地产的发展。有了新项目销售的支持，我们相信今年的销售目标不会有问题。

就土地储备预算而言，我们现在有1800万立方米的土地储备，足够未来发展，所以我们主要看未来的机会。如果有合适的价格，我们会拿走我们需要的土地，但是我们不需要拿走很大的利润，所以我们的资金流动是比较灵活的。

关于债务，本集团旨在逐步减少债务。例如，今年上半年，我们的债务总额从388亿英镑降至338亿英镑。减少债务的主要方法是使用营运现金。我们仍然打算在未来也这样做，即通过销售、运营和可持续收入来减少我们的债务。因此，在融资方面，我们肯定会这样做，但这主要取决于我们的经营现金流。

就融资成本而言，实际上我们有不同的融资渠道，比如美元债券，其中国内银行也是一个渠道，还有其他渠道，每个渠道的融资成本都不一样。我们非常关注融资成本。今年上半年，我们的融资成本只略微上升了6.97%，并不比3月份的6.68%高多少。因此，我们将控制融资成本，同时逐步减少债务，这是我们的目标。

另外，关于业务拆分，实际上我们有几个部门有条件拆分，运作也很好。但是，我们什么时候可以拆分一方面取决于市场情况，另一方面取决于它们的扩张。例如，在物业管理业务中，除了收购华南城项目以外的项目，我们必须确保它能够管理华南城的所有物业。这主要是为了让我们的企业在我们的园区内有信心地经营和发展，带来的好处是多方面的，包括租金、物业管理费、仓储费等利润更高。，所以重点应该放在业务考虑上。

至于拆分哪个部门，这取决于园区外的扩张、市场状况等。，因此需要更多时间来了解这些业务的发展情况。

现场提问:减少负债有没有具体的目标？至于拆分业务，你提到有几家是合格的。你能介绍他们吗？

徐金叶:减债是我们今后要做的事情。很难设定具体的目标，因为除了债务总额之外，它还受到许多因素的影响，包括总资产和人民币汇率。因此，很难有具体的数字，但方向已经确定，即债务削减将继续。

至于分拆，我们的许多业务部门实际上做得很好。除了物业管理，如仓储或网点，增长是好的。我们将继续研究这方面的问题。

冯兴行:我想补充一下负债率的目标。正如我们的首席财务官所说，我们的债务比率必须向下。例如，我们的债务比率在3月份为77.4%，在9月份为76.3%，似乎略有下降。这些都可以做到。然而，由于人民币贬值，我们的净资产价值减少了。如果没有人民币贬值的因素，我们的负债率应该是68%

因此，管理层减债的方向是确定的，并将逐步调整，但很难设定一个指标。

现场提问:业绩介绍称，许多项目将在11月份向合作伙伴推出，包括哪些项目，近期项目中是否会有新的大股东，具体情况如何？另外，在物业管理方面，有没有具体的收购目标？

徐金叶:实际上，华南城市各地都有丰富的地产和土地储备，很多企业都会来找我们合作。与重庆一样，我们的批发市场项目将与行业商会合作，如照明行业商会或钢铁行业商会，我们将把这部分房产转售给他们进行投资和销售，这将为我们带来现金流。另外，我们的每一个项目都占用了大量的资金，通过行业商会引进企业可以加快我们项目的成熟，或者增加人流和入住率。

此外，仓储资产也与当地企业合作，我相信将来还会有其他的合作，这也会产生一些现金流以外的好处。

物业管理方面，很多公司都会设定收购目标，华南城仍希望加快自身发展。我们之前已经讨论过了，但是可供收购的公司很少，因为现在很多公司都在收购资产，而且我们认为价格比较高，未来能够产生的利润也没有过去那么高，所以我们主要看的是市场条件的扩张，但是最重要的是做好自己的管理。

现场提问:关于发行债券，公司提到会考虑美元债券和人民币债券。这些债券的比例是多少？人民币的波动会对未来的债务产生哪些影响？此外，下半年的销售部署在哪些城市？

徐金叶:一开始融资是我们的正常工作。至于用什么渠道融资，我们应该考虑几个方面。一是融资渠道是否畅通，二是融资成本水平。因此，我们很难确定每个渠道的具体融资金额，这取决于未来的市场条件、成本和其他因素，然后再做出决定。

由此可见，上半年我们的综合平均融资成本并没有明显增加，仍然保持在7%以下，所以我们将选择适合我们自身情况的融资方式。

至于人民币贬值对我们的影响，主要原因是我们的资产负债表是以港元记录的，人民币资产转换为港元的情况会减少。不过，还有一点，我们的主要业务是在内地，我们的销售也是在内地，我们的客户也是在内地，所以除了对账户的影响外，实际运作是很小的。

就销售安排而言，我们下半年销售的项目主要在郑州、重庆和合肥，也有一些在哈尔滨。事实上，我们非常关心市场的发展。目前，我们仍然有信心160亿元的销售目标保持不变。

现场提问:就有息贷款总额而言，不同货币的比例是多少，未来的货币安排将如何分配？

徐金叶:截至9月底，我们主要借入人民币和美元两种货币，其中美元占32%，人民币占68%。今后，这将取决于具体情况。目前，我行有充足的额度，在中国也有一些融资渠道。因此，从这方面来看，虽然两种货币都可以使用，但人民币的增长应该会更快。