解局 | 京能置业大变局

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观点地产网人事变动，包括监事会主席在内的三位董事同时辞职，引起了人们对京能地产的关注。

11月28日，京能房地产有限公司宣布收到、、袁董事及监事会主席方秀军的书面辞职报告。

其中，李玉海自2018年1月16日起担任现任董事会主席，至今未满一年。

公告中对此次集体人事变动的解释是工作调动，这必然导致市场对京能地产企业结构和业务调整的猜测。

从京能地产近年来的发展来看，并不顺利。尽管出售资产的动作很大，但致命的弱点是主营业务的薄弱和对资本市场的忽视，这使得其未来的发展充满了挑战。

董事会和监事会改变了他们的血液

11月28日，京能地产宣布收到辞去公司董事及董事会专门委员会委员职务的李玉海、韩雪松、袁海军的书面辞职报告；方秀军辞去监事、监事会主席职务的书面辞职报告。

其中，李玉海先生因工作安排辞去董事、董事长、战略委员会委员、薪酬与考核委员会委员职务。

视点房地产新媒体获悉，李玉海今年1月16日刚刚上任董事长，还没有满一年。

此外，由于京能地产仅有7名董事和3名监事，在4名董事辞职后，其人数将少于5名董事和3名监事的最低法定人数。

公告指出，新当选的董事或监事就任前，上述四人继续履行原职责，不影响董事会或监事会的正常工作和公司的日常经营。

同时，京能地产董事会同意提名周、王怀龙、为公司第八届董事会董事候选人；监事会同意提名张伟为公司第七届监事会监事候选人。

上述董事、监事候选人提名需经暂定于12月14日召开的股东大会确认。

在公告中，上述四人的辞职被解释为工作安排或工作变动。在最近高管更替的个人原因中，这似乎有些独特。

关于四人工作变动和企业内部调整，京能地产内部人士回应称一切以公告为准，没有透露更多细节。

一些市场参与者分析了视点地产的新媒体，这种集体变化的高概率是京能地产遇到了新的变化，在运营中遇到了很大的困难，因此其业务会有所调整。

根据企业调查，京能房地产最大股东为北京能源集团有限公司，持股约2.05亿股，占45.26%。

北京能源集团拥有四家上市公司，即京能地产、京能清洁能源、京能动力和浩华能源。京能地产是集团房地产业务唯一的a股上市平台。

京能地产陷入困境

主营业务疲软，资本市场受挫，因此京能地产近年来发展并不顺利。

与那些大举进攻城市的房地产企业相比，京能地产对土地市场尤为谨慎。观点地产新媒体获悉，自2018年以来，京能地产没有新增土地储备，最近一次扩张是在2017年11月。控股子公司北京京能云台房地产开发有限公司通过阿里巴巴的司法拍卖网络平台，以16亿元人民币赢得了北京市密云区的一处宅基地。

上述市场参与者告诉视点地产新媒体，京能地产发展基础较好，但错过了增长机遇期，业务变得越来越小。在目前的产业调整阶段，它显得相对被动。

长时间以来，京能地产新增土地储备很少，进入市场的新项目也不多。目前，公司主要集中在北京四合大厦、银川天川、天津京能于海和大连京能阳光港4？项目运行中，除化学速度较慢。

和硕首席分析师郭毅在接受视点地产新媒体采访时表示，从近期北京的交易来看，大规模楼市供应处于极度膨胀状态，但需求方并未受到供应方的有效推动，仍处于相对稳定状态。

她指出，这也给北京市场的企业业绩带来了很大的压力，要摆脱这种压力更加困难。

对于未来的发展方向，京能地产内部人士回应称，公司将继续布局北京周边地区。

在土地收购方面缺乏主动性也可以从业绩中反映出来。从业绩来看，京能地产前三季度签约销售额约为7.94亿元，签约面积约为8.77万平方米，同比下降30%以上。

2018年，销售业绩不尽如人意，但收入和净利润均有一定增长。前三季度，公司收入约为5.32亿元，同比增长12.7%；公司股东应占净利润1.1亿元，同比增长78.77%；基本每股收益为0.24元；净资产加权平均回报率为6.71%，增长2.75个百分点。

从图中可以看出，京能地产2014年后收入突然下降，净利润也在2013年后大幅下降。2018年净利润的改善可能是由于两次资产出售影响了市场的神经。

3月7日，京能房地产与京能集团联合上市，转让了京能日订单(北京)投资有限公司40%的股权..

数据显示，京能日订单持有京能地产31%的股份，京能集团9%的股份，世界贸易日订单投资集团有限公司30%的股份，深圳一带一路投资有限公司30%的股份，估值约为11.63亿元。

当时京能地产表示，此次出售是由于公司近年盈利能力未能达到预期情况，股权转让预计在2018年完成。

11月，京能地产将其31%的股权转让给世贸中心天阶，并完成了股东工商变更登记。本次股权处置产生的投资收益超过1.11亿元，计入京能地产第三季度报告，母公司对其净利润的影响约为1.11亿元，这是京能地产销售额下降而净利润增加的最大原因。

第二次资产出售的主角是京能集团。虽然是集团层面的股权出售，但作为唯一的房地产上市平台，京能地产不能置身事外。

11月2日，京能集团上市转让了北京古北水乡旅游有限公司10%的股权，而今年6月份转让了20%，这次只转让了一半的股权。

这是京能集团第二次以8.5亿元的底价出售古北水乡的股权，这意味着古北水乡保持了85亿元的估值。

视点房地产新媒体获悉，京能集团2012年在古北水乡投资5亿元人民币。据测算，京能集团实现了12亿元的浮动利润，在此次交易中发挥了更大的投资作用。

11月28日晚，CYTS宣布计划与第三方珠海土扒貂世纪股权投资有限合伙公司(有限合伙)共同收购古北水镇10%的股权。其中，土扒貂世纪将分配4.8387%的被收购股份，CYTS将分配5.1613%的被收购股份。据企业调查，土扒貂世杰成立于今年2月26日，主要从事股权投资。

在资本市场上，京能地产也不景气。自2017年9月以来，该公司股价从12.37元跌至3.87元，跌幅超过68%，市值蒸发了近40亿元。最近，该股资本仍呈流出状态，低于行业平均水平。

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