观点地产对话姜孟军先生：新希望地产的稳中求胜之道

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视点房地产网从牛王庙地铁口出来，沿着成都有800年历史的商业东街向东走了100多米。一座巨大的四瓣芙蓉花建筑逐渐映入眼帘。这座前卫的超双曲面玻璃建筑是新希望d10天府项目的卡萨荷城俱乐部。

只有当我们一行慢慢穿过日本景观大师小林正彦设计的干燥景观城市花园，进入香港设计大师梁志天的终极俱乐部，我们才真正了解了这座由英国查普曼·泰勒公司设计的标志性建筑。d10天府新希望地产是产品部的代表作品，住宅高度229米，在亚洲排名第十，在中国排名第一，是唯一获得中国建筑新地标奖的住宅产品。在此，视点地产新媒体采访了新希望地产副总裁姜先生，意义也很深远。

资深房地产经纪人蒋先生参与了新希望地产首个高端项目金冠新城的落地。“黑珍珠一号”( Black Pearl No.1 ),一座在他担任温州新希望房地产公司总经理期间建造的中国传奇大厦，首次在中国实现了空豪华轿车的国际顶级豪华配置。蒋，曾是一线传奇住宅的创始人，现在负责新希望地产总部投资、营销、设计三大核心部门。在当前复杂的市场环境下，江对于如何保持新希望集团为农民谋利、为食者受益、为居民建家园的初衷，如何保证企业健康、持续、稳定发展，有着丰富的经验。

观点房地产新媒体:2016年以来，房地产行业逐渐分化，龙头企业越来越大。中小住宅企业将面临一系列危机。对于新希望地产，对未来发展方向的判断是什么？

姜:从2016年的新一轮监管到现在，整个行业都在焦虑，在思考企业未来该怎么走。但我认为这种焦虑是他人的状态，并不代表新希望地产。我们对未来的发展思路一直很明确:第一，我们要准确、彻底地吃政策，不要考虑有政策风险的项目；第二，虽然市场已经收缩到一定程度，空的产业空间仍然很大。虽然今年9月份的销售数据与去年相比有所下降，但整个行业从1月到9月份都有所增长。我们判断整个行业的规模是10-15万亿元，这是其他行业无法达到的；第三，中国的城市化进程仍在快速推进。现在城市化率约为57%，要达到70%以上还需要一个漫长的过程。当城市人口达到一定数量时，总会有对房地产的需求；第四，我们的发展战略是把重点放在中央一级新兴城市和城市圈中实力较强的二、三线城市的省会城市上，并做一些改进和高端产品。我们的新希望d10天府项目是成都的城市标杆，高端改良板块新希望天宇也是宁波的区域销售冠军。温州新希望黑珍珠一号也是一座非常国际化的大厦。正因为新产品的高质量保证，我们希望，虽然最近很多行业企业都表示，他们的目标是明年增长很少或没有增长，但我们仍在按照既定的战略发展，保持50%以上的增长率。

观点房地产新媒体:目前，许多城市都面临限价令。你的高端房地产对限价政策有多大影响？如何处理？

姜:我们从来没有拿过项目，也从来没有非常积极地看待房价增长的预期。到目前为止，没有项目遭受损失，但它确实对利润率有一些影响。幸运的是，我们公司对利润的追求没有那么高。如果价格有限，利润就会少，微薄的利润就足够了，因为我们普遍追求健康发展。在我公司的发展中，有一个“两不让步”的原则，这是我们在内部会议和供应商会议上反复说过的:质量不为成本让步，质量不为进度让步。如果开发成本和施工进度会影响我们的质量，那是绝对不允许的。我们首先需要满足的是质量要求。

保持平稳发展步伐，把握融资成本优势

观点房地产新媒体:新希望房地产在2016年之前在公开市场上获得的土地较少。自2016年以来，它在温州、重庆和杭州收购了大量土地，主要集中在中国西南和华东地区。公司是如何选择这些城市的？判断的标准是什么？未来哪些城市将继续进入选择范围？

姜:我们选择城市有自己的原则。首先，我们重视城市的能源水平。基于我们对产品质量的追求，我们不会考虑房价低的城市，也不会考虑太多的城市广义库存和地区广义库存；第二，我们没有到达顶峰。过高的土地价格不利于企业的健康发展。例如，在过去两年发展势头非常好的粤港澳大湾区，我们已经关注了很长时间。虽然我们参加过很多土地拍卖，但地价确实太高，我们一直坚持不进原则；第三，我们的发展布局强调对城市的深度培育，所以每次进入城市，我们都会提前做好充分的城市研究和部署，至少有三四个项目一进入就会完成，这样我们就可以对城市有更深的了解，给每一片土地带来真正的高品质产品。今年第一季度，几乎与此同时，我们带着五个项目进入杭州市场，带着四个项目进入重庆市场，所有这些都是在连续参与土壤拍卖近一年后以较低的溢价获得的。因此，在当前不断变化的市场中，我们对房地产能够保持冷静的新希望源于一个良好的投资策略。

观点房地产新媒体:近年来，高成交量是业界的热门话题。你的营业额如何？从开业到付款是什么样的计划？

姜::至于说“高成交量”这个热门词，其实只是最近房地产市场上频繁出现的关注点，新贴的这个词本身并没有什么褒贬。它属于各行业管理水平的体现，尤其是重资产企业和资本密集型企业。新希望地产的周转速度是以质量控制和客户满意度为前提的，重点是中速。我们称之为内部科学更替，在行动前注意计划，准备好就开始。房地产是一种低频消费，普通人可能会用一生的积蓄来买房子，其中常年居住的舒适性太重要了。例如，可能有一家公司从土地收购到开业需要三四个月的时间，但质量一般，销售困难。我们不认为这是高周转率；我们希望产品先完成，开放时间比行业慢。然而，产品推出后，顾客可以很快接受，这是市场广泛认可的。老客户可以给我们介绍更多的新客户。也许我们的销售速度会比别人快得多。这是一个良性的更替，我们一再强调科学的更替。

观点房地产新媒体:今年以来，资本市场对行业监管严格，房企融资难度大幅增加。贵公司在这方面的情况如何？

姜:每个优秀的企业都有自己的核心竞争力。融资能力是企业信誉和品牌力的体现，也是未来偿债能力的反映。像我们新希望集团支持的大集团一样，我们在行业背景和行业培育方面享有良好声誉，从未拖欠银行债务，从未发生经营亏损，并持续保持健康的流动性管理。我们认可集团的aaa信用评级和信用状况，融资成本基本低于同级别房地产公司，甚至低于一些顶级房地产公司。

该镇充分发挥工业优势，积极参与农村振兴

观点房地产新媒体:我们了解到贵公司也涉足文化旅游行业。当前的发展是什么？

江:今年，国家大力实施农村振兴战略。在我看来，这就是农村改革开放。在Xi总书记提出的20字方针中，工业是核心之一。然而，农村振兴不能由农民自己来完成，他们缺乏资金和技术。新希望是一个围绕民生发展的产业集团，扎根于农村。我们一直在积极探索和尝试。准备打通集团产业链，将农业、工业、旅游、大健康和房地产结合起来，探索第三产业和第三产业融合，作为文化旅游的新模式。

目前，我们已经探索了基本思路。首先，在一小时车程内选择一个二级或强大的三级城市周围的好位置，需要山、水和美丽的环境。二是发挥集团优势，产城结合。我们坚持工业用地占60%-70%甚至更多，整合新希望最擅长的农业，搞好现代农业种植和观光。第三，在建设用地上雕刻一个小城镇，打造一个以观光农业为外围，以医疗、保健、学校和商业为中心的多元化城镇。可以说，在工业方面，发展小城镇工业是我们新的希望所在。我们用工业理念做事，我们不想盈利。我们希望集团在成都的花舞项目在经历了七八年的亏损后能够开始盈利，所以我们有信心和能力做好小城镇，因为这是我们在农村振兴中义不容辞的社会责任。

最近，我们与全国十多个城市签署了框架协议，包括杭州、天津、嘉兴、宁波、昆明等地，并正式签署了两个项目，即成都和苏州。成都规划面积1万亩，首期4500亩，周边为观光农业。苏州的项目靠近太湖，占地近3000亩，其中2000多亩为农业用地，其余数百亩为建设用地，主要用于医疗保健。我们的开发建设完成后，也欢迎有观点的记者和朋友来我们镇参观。

[视点房地产新媒体后记]

在说笑声中，两个小时的采访很快过去了，新希望地产追求品质的产业精神让我们记忆深刻。摆在我们面前的d10天府可能是最好的证明，高端改善基因已经深深烙印在骨髓中。在农村振兴的新时代，在改革开放40年的新希望中，我们能再次乘风破浪吗？我们期待着它！