中梁控股正式赴港 年内最后一家IPO的千亿房企之路

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观点:在小房地产企业赴港上市后，HKEx将迎来国内最大的房地产企业在2018年底前登陆港股。

11月13日，中良控股集团有限公司在香港证券交易所正式提交首次公开募股(ipo)招股说明书，成为今年最后一家进入资本市场的1000亿住房企业。

根据招股说明书，经过2015年至2017年的快速扩张，截至2018年8月31日，中梁控股已在五大战略经济区的22个省市开展业务，共有316个房地产项目，总土地储备约为3500万平方米。

此外，截至2018年9月30日，中梁控股总资产达到1347.26亿元，2016年和2017年的年收入分别为29.25亿元和140.26亿元，2018年上半年为97.31亿元。

在房地产行业融资趋紧的情况下，越来越多的房地产企业通过上市开辟融资渠道是必然选择，2018年无疑将成为港股ipo年。

年初以来，郑融打开了国内房地产企业赴港敲钟的局面。年内，美的地产、鸿阳地产、万创国际、大发地产、万盛控股、恒达集团、殷诚国际等众多房地产企业已经登陆或将登陆资本市场。

如果忠良能在2018年成功摇铃，它也将成为今年资产和销售规模最大的上市房地产企业。

然而，忠良此次公开的ipo文件并未披露其全球发行结构和筹资金额。

据公开消息，忠良始于浙江温州，成立于1993年。在温州，中良地产是一家领先的房地产企业，其创始人杨健是CCCC地产前总裁杨建平的弟弟。

2002年，忠良开始走出浙江，将业务拓展到江苏省，并逐步在长三角经济区寻求扩张机会。2016年，与荣鑫、郑融等福建房地产企业一样，中良也将总部迁至上海，开始了快速的全国扩张。

从企业战略的角度来看，这家在温州起步的浙江地产企业也有着福建地产企业的风格，高杠杆、并购扩张迅速、低调，其聚焦三四线的战略也是其过去的坚持。

从2015年开始，忠良开始发挥实力。2015年至2017年，其销售额分别达到168亿元、337亿元和758亿元，同比分别增长30%、101%和125%。它进入的城市数量也从2015年的3个增加到目前的110个。

其中，仅2017年一年，中良收购的土地就高达294亿元，新增土地面积921万平方米。从2018年1月至4月，中梁地产共花费284亿元收购土地1172万平方米，接近去年全年。

根据意见指数的统计，截至2018年10月31日，中良已实现销售额1150亿元，位列房地产企业销售额前20名。

同时，忠良的收入也逐年增加。根据招股说明书信息，2016年和2017年的年收入分别为29.25亿元和140.26亿元，2018年上半年的收入为97.31亿元。

具体而言，中良在长三角经济区31个城市有179个项目，在中西部经济区47个城市有68个项目，在环渤海经济区12个城市有17个项目，在西海岸经济区12个城市有43个项目，在珠三角经济区8个城市有9个项目。

根据三线和四线，进入的城市包括张家港、温州、台州、绍兴、嘉兴等。近年来，安徽和江西的投资不断增加。中梁的主要高周转率模式(36891模式，即建设3个月，开业6个月，现金返还8个月)是在三、四级市场恢复期间规模翻倍。

此外，为了在香港上市，忠良还将重组公司结构。

根据招股说明书，上海中良企业已发展成为中良控股的主要控股公司。上海中良企业发展有限公司成立于2016年8月26日，是一家有限责任公司，其99%由苏州华成持有(98%由杨健持有，2%由杨健的配偶徐女士持有)，1%由上海中良房地产有限公司持有。初始注册资本为人民币1亿元(将于2022年11月30日前缴足)。

2016年9月，上海中良房地产以零对价将其在上海中良企业发展中1%的权益转让给苏州华城。

目前，苏州华成拥有上海中良企业发展100%的股权。经过一系列股权转让和增资后，上海中良企业的发展由上海良卓控股97.00%，中良香港控股2.91%，恒荣控股0.09%，其中中良香港和恒荣均为海外注册公司。

值得一提的是，为了简化公司结构，忠良还将浙江(苏州华成和杨先生分别拥有98.24%和1.76%的股份)转让给杨健的表弟先生。

截至2018年6月27日，浙江田健有20个房地产开发项目，总销售面积约为1，506，055平方米。

根据新披露的招股说明书，中良2018年上半年的收入为97.31亿元，而2016年和2017年的年收入分别为29.25亿元和140.26亿元。