吴建斌现身 问答阳光城降负债、收缩拿地及员工增持

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在大股东阳光控股承诺几乎所有股份并公开呼吁所有员工增持阳光城股份后，一系列关于阳光城股价、资本和负债的问题再次被提出。

面对各种外部问题，10月26日，阳光城市集团执行副总裁吴建斌带领首席财务官倪晨在公司总部接受媒体采访，对公司第三季度经营情况和外界普遍关注的问题做出回应。

根据同一天晚上发布的第三季度报告，2018年1-9月，阳光城实现营业收入259.39亿元，上市公司股东应占净利润15.81亿元，分别增长67.13%和155.55%。

根据房地产新媒体的观点，阳光城前九个月实现销售额1090.02亿元，其中股权销售额约为838.03亿元；销售面积812.75万平方米，股权销售面积约602.58万平方米。

吴建斌补充称，阳光城的财务状况一直在改善，其中计息负债较2017年底减少约20亿元，整体负债下降2.3%，短期负债比重也有所下降。目前，阳光城的净现金流也达到了113亿。

谈净贷款率:过低不利于扩大规模

事实上，自从接手新阳光城以来，吴建斌一直致力于降低杠杆率和不间断融资。

去年发行30亿元永久债券后，进入2018年，随着国家整体金融环境的趋紧，企业非标准融资受到限制，阳光城的融资工具更加多样化。除了传统的债券发行渠道，吴建斌还尝试了许多资产证券化的方法，包括写字楼、长期租赁公寓、供应链资产证券化等。

其中，9月20日，阳光城12.1亿元长期租赁公寓专项资产支持计划顺利启动。作为承租人，阳光城计划将上海英标企业管理有限公司持有的上海新乐庭房产作为标的资产整体出租。

观点房产新媒体了解到，吴建斌在接受采访时透露，目前，长期租赁公寓需要实物资产融资，阳光城的长期租赁公寓即将上市，第一批将在深市和沪市出租。

此外，阳光城市为自己找到了很多外援。

3月12日，阳光城市与平安信托达成合作协议，拟在房地产项目投资、新产业导向、其他资本项目投资等方面开展全面合作，预计两年内完成合作规模360亿元。5月18日，阳光城市与浙江黄金信托签订合同，计划在一年内完成50亿元的合作规模规划。

尽管融资不断，但阳光城市的净贷比仍处于高水平，处于买地赶规模的状态。

在这方面，吴建斌承认，由于大环境的影响，阳光城市的财务状况的改善不如预期。据披露，前三季度，阳光城市的净贷款率为208%，低于2017年底的252%，但融资成本上升至7.9%。

在这方面，吴建斌希望在今年年底前将净贷比降至200%。在他看来，100%是阳光城市的最佳水平。

当我在中国海运的时候，设定的净贷比是40%。在乡村花园，这是70%。目前，阳光城市需要跑得更快。太低的净贷比不利于企业的扩张。至于降低杠杆率，这是一项长期任务。

他还提到，港股平台的优势在于它允许债转股，而国内很多房地产企业可以利用这种方法快速降低负债率。然而，在a股市场，这种方法暂时无法实现，这给上市公司改善财务状况带来了更多的挑战。

另一方面，当融资环境趋紧，市场开始进入下行状态时，加强资金的筹集就成为了房企最重要的资金来源。

为此，吴建斌将增加去化学物质的用量、保证供货数量和回收资金列为阳光城的发展重点，并要求补充更多的短而快的土地。

首席财务官倪晨透露，从1月到9月，阳光城市共收到590亿元的回报，回报率约为80%。第四季度，将继续关注回报，提高全年回报率。

谈土地收购:既需要规模，也需要利润

虽然吴建斌在沟通过程中一直强调对未来的信心，但目前悲观的市场环境已经反映在阳光城的投资上。

根据2017年年报，2017年阳光城新增项目120个，新增产能2021.63万平方米，净资产增加值1407.12亿元，土地总支出约650亿元。

2018年上半年，阳光城新增土地项目43个，新增产能551.85万平方米，总价196亿元。

据视点房地产新媒体报道，阳光城市管理层提到，公司1-9月份的土地购买量为216亿元，全年估计为350亿元，与2017年相比几乎减半。

吴建斌还表示，阳光城2018年计划征地预算为800亿元，约占年销售额的50%-60%。然而，今年整体市场环境确实发生了变化。3月，公司开始调整土地收购策略，并提高了标准。项目净利润率不低于15%，因此所购土地相应减少。

吴建斌不同意资金短缺导致土地购买减少的问题。他解释说，通过融资继续获得土地和扩大储备相对容易，但管理受到限制。首先，我们必须确保业务绩效的绝对优化，这需要规模和利润。

截至目前，阳光城市的价值储备约为5800亿元，可以保证未来2-3年的发展。根据计划，第四季度的供应量将在500-600亿元之间，预计销售额将在400亿元左右。9月份销售额为1090亿元，2018年完成销售额1400亿元的可能性很大。

对于阳光城未来几年的增长率，吴建斌将设定在30-40%，利润将增长35%，这也是阳光城之前发布的股权激励中要求的业绩评价指标。

不过，他也承认，阳光城的运营存在一些压力，包括商品的保证价值和之前收购的资产包中的库存管理。

谈论股票价格:员工增持股票是一件好事

值得注意的是，第三季度报告同时发布了股份回购计划。

根据公告，阳光城计划用自有资金回购公司股份，作为后续员工持股计划的股份来源。回购股份的价格不得超过8.42元/股(含)，且不得超过董事会决议前十个交易日或三十个交易日公司股份平均收盘价的150%。回购股份的数量不得少于0.6% (24，300，400股)，且不得超过公司当前总股本的1.2%。

根据回购金额和价格上限，阳光城预计回购资金最高限额为4.09亿元。

事实上，在管理层提出公司员工增持股份的倡议后，市场一直在讨论阳光城的股价问题。

有分析师指出，今年以来，在多种内外因素的影响下，阳光城的股价已经从年初的最高点10.77元下跌了50%以上。只有在大股东抵押了所有股份后，他们才要求员工持股以保证股价。

作为董事会成员，吴建斌认为现在增加员工持股是一件好事。在他看来，阳光城目前的股价并不能完全反映公司的价值。随着公司未来业绩和指标的提高，其持有的股份将会有可观的回报。此外，他强调，员工持股不是强制性的，而是一种号召。

对于大股东的大规模质押，吴建斌指出，大股东质押股份的比例相对较高，但还没有达到持仓的水平。

对于这笔钱，大股东也非常重视，有专门的管理团队做好投资，比如在一些银行入股，目前流动性压力不大。