深圳：住房类建设项目应在签约1年内开工 4年内竣工

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10月17日，深圳市规划和国土资源委员会发布了《关于深圳市建设用地开工和竣工管理办法(试行)》的通知(以下简称《管理办法》)，加强了审批后监管，规范了开工和竣工延误管理，合理确定了建设项目的开工和竣工期限，严格了开工和竣工延误管理，加大了违约处罚力度。

观点房地产新媒体获悉，在现行政策的基础上，《管理办法》进一步规范了开工和竣工延误的管理，明确了开工和竣工的期限、违约原因的认定和处理原则、违约金的支付基数和监管责任。

《管理办法》规定，主体功能住房建设项目应当自分配决定书签发之日或者转让合同签订之日起一年内开工建设，自分配决定书签发之日或者转让合同签订之日起四年内竣工；主要功能是以超高层建筑高度(100米以上)区分非住宅建设项目的开工和竣工期，以建筑面积5万平方米和10万平方米为界点，合理确定开工和竣工期。

关于开工和竣工延期，《管理办法》规定，如果建设项目用地因政府及政府有关部门的行为不能按时开工或竣工，且土地使用权人申请延长开工和竣工期限，土地使用权出让方应查明开工和竣工延期的原因，经查明后按程序办理延期手续，并签订补充协议重新约定开工和竣工期限。土地使用权人对认定结果有异议或者有其他特殊情况的，土地使用权出让方应当报区政府(新区管委会)审批。

正常情况下，土地使用权人申请延期竣工的，应当在竣工期限届满前3个月内提出申请，并按延期竣工期限支付违约金。每延期3个月，违约金标准为合同地价的1.5%；不足3个月的，按1.5%计算。延期申请只能延期一次，最长不得超过2年。土地使用权人按要求支付违约金后，竣工期限按原出让合同约定的竣工期限顺延。

土地使用权人未申请延期竣工但实际竣工逾期的，应当在2年内按照前款规定的标准支付违约金。逾期2年(含2年)的，土地使用权出让方可按合同地价的20%收取违约金。按前款规定计算实际逾期的，应付违约金的比例高于20%的，按实际计算的比例计算；也可以根据划拨决定书或者出让合同的规定，无偿收回土地使用权和地上建筑物、附着物。

此外，《管理办法》调整了违约金的征收基数和征收比例。征收基数由土地出让金调整为合同地价，征收比例由每半年5%调整为每三个月1.5%；逾期2年(含2年)的，可按支付基数的20%收取违约金。实际逾期按前款规定计算的，应付违约金比例高于20%的，按实际计算比例计算；根据土地使用权出让合同，政府有权无偿收回土地使用权和地上建筑物、附着物。调整后，竣工时应支付的违约金大幅增加。