解局 | “华润式私募”魅影，这一次是150亿基金

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观点房地产网络华润置地的基金业务再次取得阶段性成果，此次总投资150亿元。

10月12日晚，华润置地宣布成立房地产投资基金。南宁投资、华润置地珠海、华润投资创业、世博土地控股和中国人寿保险就基金的设立和管理签订了合作协议。根据协议，设立基金的初始资本承诺总额为150.01亿元人民币。

这是华润置地在2017年6月调整组织结构、新成立产业基金部后宣布的主要基金投资事项之一。据早期报道，该公司去年将其商业地产部门和工业基金部门调整为一流的组织结构，与开发部门处于同一水平。

其中，产业基金部旨在推动华润置地的大规模创新转型，围绕房地产行业开展各项基金业务，由时任副总裁王负责。

华润置地的规模一直备受诟病，其2018年的销售目标是1830亿元，比2017年的销售规模高出20%。销售增长意味着规模扩张，但华润管理层一再强调，不会追求快速的规模增长，而是注重规模与效益的平衡。今年上半年的毛利率接近50%，但在过去两年中，毕恒万、融创和保利逐渐扩大了毛利率。

最近与上海房地产集团和中国人寿成立的合资基金，华润置地主要针对魔术资本上海。

观点房地产新媒体了解到，在已成立的广西国寿深润投资发展基金(有限合伙)中，普通合伙人是由华润广西(华润置地和华润创业投资)、世博土地控股(上海房地产集团)和中国人寿保险(中国人寿保险)共同组建的南宁投资，分别持有40%、30.1%和29.9%的股份；在有限合伙人中，华润仅出资30亿元，上海房地产集团和中国人寿分别出资30亿元和90亿元。

早在今年8月，上述三方的合作就已经有了踪迹。8月21日，上海房地产集团、华润集团和中国人寿在北京中国人寿总部举行中国人寿申润城市发展基金签约仪式。三方的主席和一群高级管理人员出席了现场，显示了对这种合作的重视。其中，华润置地联席总裁兼执行董事，副总经理王等悉数出席。

根据计划，三方将于8月底成立一家基金公司，基金管理规模约为150亿元人民币。该基金将主要用于开发或运营位于上海核心区的写字楼、酒店、企业、出租屋和其他具有空增值客房的物业。

当时，新闻稿还透露，上海房地产集团的世博会b06项目有望成为基金的第一个种子项目。

据了解，2017年9月，上海房地产集团以38.02亿元的底价和19885元/平方米的底价获得了上海浦东新区世博园区B区商业用地b06。地块位于东临周家渡路，南接伯承路，西接世博馆路，北接世博大道，土地面积47800平方米。计划用于办公楼和餐厅，建筑面积比为4.0。

在区域发展和整体发展方面，上海房地产集团还承担租赁住房、保障性住房建设、滩涂和岸线码头投资建设、公共养老等功能性专项任务。，因此有必要与强大的战略合作伙伴携手合作。大型中央企业华润集团及时介入，双方一拍即合。

对于华润来说，上海市场也是其在房地产等业务方面的重要目标之一，与当地国有企业联合有助于拓宽项目收购方式。

今年前8个月，华润置地签约总价值为1346.92亿元，其中华东贡献262.78亿元，仅次于华北。该公司在上海的第一个万象城项目于2017年9月亮相，今年9月13日，它特别选择在这个城市发布新的混合系列办公产品。

多年前，股权投资基金已经成为包括保利在内的中央企业的一种趋势，但华润直到2016年才大举干预。2016年7月，《华润(集团)有限公司基金业务管理办法(试行)》出台，明确规定了产业基金的控制权、投资方向、投资金额和后续投资，华润私募股权由此启动。

根据傅育宁的计划，到2020年，华润旗下基金产品的规模将达到1000亿元，已建立的产业基金将涉及大健康、商业地产、华创消费品、能源、微电子等九个领域。截至2018年上半年，华润集团已运营10只基金(其中一只正在退出)，14只基金正在筹建中，管理或参与规模约为776亿港元。

其中，在房地产领域，据媒体报道，2016年，华润置地、华润资本和中信银行联合推出了设立300亿元国内住宅房地产基金的计划；2017年，华润置地计划推出35亿元的办公基金；计划于2018年完成M&A商业地产投资基金，并开展购物中心房地产投资信托基金筹备工作。目前，华润置地很少披露这些基金业务的动态。

主流观点认为华润置地设立产业基金是为商业地产的拆分和上市铺平道路。该公司计划到2019年将运营中的购物中心数量增加到44个，到今年上半年将有27个购物中心投入运营，这意味着利用外部资金开发商业项目是一个潜在的选择。

然而，在商业地产资本化的道路上，华润置地表现出了与规模问题类似的谨慎态度。在今年8月的中期业绩会议上，该公司管理层表示，该公司已研究过是否在未来拆分和上市房地产投资信托基金(包括商业地产)，或将其中一部分投资于该基金，但这一问题尚未提上日程。

也许对于华润置地现阶段来说，产业基金业务带来的最直接的好处就是减少了对母公司资金的依赖，从而获得灵活的融资渠道来扩大规模。包括保利、招商局、龙湖等房地产企业，他们与金融机构共同建立了股权投资基金。

今年1-8月，华润置地共收购地块63块，总建筑面积1371.53万平方米，土地出让金931.52亿元，股权转让费715.59亿元。在声称负债率一直是制约因素之一的情况下，公司前八个月新增土地储备和土地收购的投资超过了2017年全年。

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