站在产业地产这个风口 亿达中国是如何做的？

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观点房地产网随着行业风向的改变，工业地产已经成为房企转型中最热门的业态之一。如果时间回到几年前，它仍然是一只没人关心的丑小鸭。

面对资本的涌入，工业地产的竞争日益激烈。作为工业地产领域的老手，亿达中国仍然选择努力工作。

1998年投资建设和运营大连软件园，从一个地方企业成长为国家专业工业园区运营商。益达中国走过了20年的春夏秋冬，走上了生产与城市融合的道路。

或许益达中国高级副总裁于大海表达了工业人士的心声:做工业地产需要忍受孤独和诱惑。

作为工业地产的先驱，亿达中国的工业模式也已经从1.0版升级到3.0时代。

据最新报道，亿达中国在全国近20个城市先后开发运营了30多个商务园区项目，包括大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城和北京中关村一号

从大连基础建设到国家布局

适逢意大中国成立20周年，我有幸走进美丽的大连，意大中国的发源地。

宽阔的林荫大道，美丽的绿色空客房，众多的大学和学院，以及巨大的软件园。当你看到大楼的招牌时，你可以知道一切。这是《世界是平的》一书作者对大连软件园最准确的总结。

据随行负责人对视点房地产新媒体的介绍，位于大连老城区西南部的大连软件园是中国第一个政府资助的民营园区。一期占地3平方公里，随后沿旅顺南路软件产业带建设10平方公里的大连软件产业带，从零开始带动大连软件信息服务业。目前，整个软件产业产值超过1600亿元，占大连市国内生产总值的20%。

1998年，大连软件园把握国际产业分工趋势，立足日本市场发展服务外包，吸引了松下、索尼、日立等日本巨头，推动了整个大连软件业的崛起。进入21世纪后，ibm、惠普、甲骨文等欧美公司被引进园区，开拓了欧美市场。

2014年在香港证券交易所上市是亿达中国启动全国布局的重要时间节点。上市后，益达提出了轻重结合、轻重推进的发展战略，这是快速实现国家布局的最佳途径。

正如益达中国董事长兼首席执行官姜秀文所说，益达已经开始向全国转移，总部迁至上海就是这一决心的体现之一。

亿达中国将把2018年定为实施国家战略布局的战略年，未来将与许多专业公司、工业和资本公司合作。

事实上，仅在2017年，在哈尔滨、合肥、长沙、重庆、北京和天津的亿达中国商务园的运营和管理服务业务中就增加了13个新项目。

截至2018年，亿达商务园的经营管理服务业务已分布在四大区域，进驻近20个城市，经营30多个园区，经营面积超过800万平方米的工业区。

然而，在当前紧张的资本环境下，扩张全国的选择也令外界惊叹。姜秀文在2018年业绩会上回应说，作为一家1994年开始发展的公司，亿达错过了很多机会，也有很多遗憾，所以当市场机会再次出现时，亿达不能再错过了。

虽然目前环境紧张，益达项目集中在大连，但有必要处理好手头的资源，通过合作提高流动性，以获得更多的土地资源。

武汉软件新城样本

打开全国布局，作为大连的第一步，益达中国将把武汉作为目标。

如果说大连软件园是亿达中国的第一张名片，那么武汉软件新城无疑是国家布局中的第一颗棋子，与湖北省大型国有企业湖北莲头集团合作，打造产城一体化项目。

然而，工业地产不同于传统的商业地产和住宅地产，没有可再现性。各城市的实际情况、资源优势和产业发展方向不同。益达中国会适应吗？

武汉软件新城总经理梁勇给出了否定的回答。亿达中国在武汉有一个基金会。2006年，资产光战略光谷软件园首次成立，为亿达打造武汉创造了机会。从当地政府的角度来看，既然益达已经成为一个公园，它将成为另一个城市。

因此，2012年，亿达中国正式投资并与武汉软件新城签约，放弃了第一个场外重资产项目。

武汉软件新城项目占地3.4平方公里，总投资200亿元。目前，园区一期、二期、三期已经投产，四期、五期预计年内开工。到目前为止，它已落户数百家信息技术和生物技术企业。

深入培育大连工业地产的积累和经验，不仅凝聚了一大批高粘性客户，也是亿达工业地产在中国各地扩张的基础和信心。

梁勇举了一个例子:比如ibm，作为大连软件园的最大客户，当我们邀请它投资武汉软件新城的时候，它正好有武汉布局的需求，所以也一起登陆了武汉。

梁勇认为，在工业投资方面，政府投资和企业投资可以很好地相互补充。政府在提供政策和土地方面有优势，而企业在工业服务方面更胜一筹。

作为一个园区经营管理企业，无论我们存在与否，武汉的发展之轮都必须向前，但有了我们，它可能会更快。也许，这就是亿达中国坚持做工业地产20年的意义。

从园区运营商到行业合作伙伴

传统开发商改造工业地产的主要目的是敲开房地产的大门。依达伦认为，这种方式并不是真正的工业地产。

业界对于产业与房地产的关系有很多的讨论，但是产业房地产不能满足开发商快速提取资金的需求，所以能够做好这一点的企业并不多。

有人说，益达是园区从工业地产开发商向综合运营服务提供商转型的典型例子。

这是最初的固有思维。我们可能不得不从新的角度来看待依达。经过几年的探索和实践，益达已经从一个工业园区运营商升级为工业合作伙伴。

从发展轨迹来看，大连软件园已经发展成为一个城市，这是一个被动的、渐进的发展。从城市到园林到建筑，大连生态科技创新城和武汉软件园都进行了整体规划并逐一实施。

益达中国高级副总裁于大海在博鳌房地产论坛上的讲话中说，如果你想在一个城市里建一个公园，找到一个好的方向，从项目本身的特点转变为相对市场的竞争优势，并发展为客户带来潜在的价值，你必须成为中国客户的合作伙伴。

他以ibm为例进行了分析:ibm带来了合作伙伴，合作伙伴带来了竞争对手，竞争对手带来了合作伙伴和竞争对手。这样一个完整的生态系统是由领先的代表性企业构建的。

亿达升级到3.0版是一个线上线下结合的智能平台，可以帮助政府实现从园区定位到招商引资的精准服务，帮助企业快速成长，提供从生存需求到成长需求的全方位服务。

然而，工业园区具有明显的区域属性，不具有复制性。在益达的国家扩张过程中，轻资产的布局是至关重要的一步。

对于轻资产业务，亿达是一个总分类账，不计暂时性损益，它不仅引领了面向未来的业务转型，也为更广泛的资源提供了一个端口。

世界在变，行业也在变。已经做了20年工业地产的依达想对你说:工业地产，我们是认真的。