马光远：企业家的战略眼光决定企业未来，泰禾究竟做对了什么？

本篇文章3005字，读完约8分钟

2018年，房地产时代确实发生了变化。当我在2017年做出这一判断时，几乎没有一个被房价上涨周期所陶醉的房地产界人士听过这句话。然而，今天，面对市场的各种变化，几乎没有人在房地产界否认这一点。我们可以看到，今天的房地产市场在基本面、政策环境和金融周期方面都发生了巨大的变化。许多过去依赖高周转率、高价格和高杠杆收购土地的房地产企业在2018年遇到了这样或那样的困难。然而，笔者注意到，泰和已经交出了一份在反周期中急剧上升的精彩抄本。

以太和8月18日发布的今年年中报告为例，我们发现太和披露的这份成绩单的业务指标有了很大的提高:上半年营业收入达到127亿元，同比增长42%；盈利能力明显提高，毛利率比2017年增长6个百分点，达到33%，净利润达到13.59亿元，同比增长53%；积极降低杠杆率已取得显著成效。2018年初，太和集团的短期债务约为431亿元，其中290亿元已于上半年偿还，占近70%。总资产负债率下降2.16个百分点，净资产负债率大幅下降102.76个百分点；企业现金流量充裕稳定，净经营现金流量由去年同期的91.97亿元收窄至5.21亿元，基本转正。可见，在今年极具挑战性的房地产气候下，泰和的主要指标有了明显改善，经营业绩增长能力、主营业务盈利能力、管理水平抗风险能力都有了很大提高。我们不得不问，太和是怎么做的，才能交出如此漂亮的成绩单？

对于长期关注中国房地产市场以及各大房地产企业的经营理念和发展趋势的作者来说，泰和在当前的市场环境下能够取得这样的成绩，绝非偶然，而是与泰和对中国房地产市场发展趋势的长远预测和董事长黄先生的战略眼光有关。笔者多年来一直关注中国的房地产市场。最大的感受之一是，中国许多房地产公司，尤其是一些房地产巨头，缺乏对市场趋势的准确把握和预判，缺乏战略眼光和反周期操作。今天，许多企业基本上是靠看天空吃饭。当房地产市场好的时候，每个人都疯狂地抢土地，疯狂地卖房子。一旦市场被调整，他们就胆怯了，很少判断这种调整是短期调整。看天气和吃饭是许多房地产企业的最大特点。然而，看天空和吃饭的这一天将会结束。随着市场环境的变化，这些企业缺乏战略眼光和判断市场趋势的能力，无论它们曾经多么美丽，都会受到市场周期的考验。

泰和并不是中国最大或发展最快的房地产企业，但泰和绝对是中国房地产企业中最具战略意义的企业。在房地产行业浮躁的市场环境中，泰和既不傲慢也不浮躁，而是坚持自己对市场趋势的判断，总能根据自己的判断做出前瞻性的战略布局。从泰和近几年的几个重点布局来看，虽然只比其他企业提前半年，或者说快了半步，但在战略选择上，却大不相同，引人注目。

首先，泰和的征地策略和方式非常具有战略性，这与泰和稳健的发展理念以及对市场和政策趋势的准确判断有很大关系。

2013年，当市场参与者普遍认为市场即将陷入低迷时，泰和专注于北京和上海的土地收购。这在当时太“激进”，完全是基于太和董事长黄对房地产走势和政策走向的判断。在他看来，中国房地产市场的快速增长期，尤其是一、二线城市，还没有结束。鉴于房地产业对中国经济的重要性，当房地产市场波动时，政府不会无动于衷。基于这一判断，泰和逆周期地占用了大量土地。到2016年，当房地产市场再次繁荣，许多房地产企业开始征地时，土地价格至少翻了一番。此时，泰和并没有跟进，继续在公开市场上拿地，而是让公开土地市场先行一步，主要是通过并购以低成本储备土地。自2015年以来，泰和几乎停止了招标、拍卖和抢夺土地，转而采用严格控制成本的土地收购方式。根据公开数据，2016年前后太和集团M&A项目的平均单边土地成本约为6000元/套。2018年上半年，太和集团完成M&A投资8个项目，土地面积157.02万平方米，新增产能157万平方米，土地投资额57.88亿元

这种前瞻性的土地收购策略不仅给泰和带来了低成本的土地储备，更重要的是，这种战略性的土地储备为泰和未来继续高速发展提供了充分的保障，提前锁定了未来的业绩增长能力，具有较强的应对市场波动和政策调整的能力。这种反周期的土地收购战略体现了泰和在市场判断和战略上的伟大愿景，在房地产趋势发生巨大变化的时候，这种战略愿景对泰和未来的发展将更加重要。

其次，太和的战略能力也体现在把握中国经济周期和金融周期的变化上。

众所周知，房地产业是一个资本密集型行业。如何利用好杠杆，如何判断杠杆的风险，取决于房地产企业对未来市场的判断和对金融环境的把握。房地产行业本质上是一个金融行业，把握金融规律的能力决定了房地产企业的资本运营能力和风险控制能力。黄东，金融出身，是房地产界为数不多的既懂金融又懂房地产的老板之一。2016年，面对市场回暖的趋势，泰和认为“资产为王”是市场的主调，未来几年融资环境将趋紧，因此果断主动提高杠杆率。自2018年以来，根据政策环境和市场情况，上半年净负债率下降了102个百分点，到年底负债率将进一步降至80%以下的安全水平。从实际情况来看，2018年以来，中国的金融周期一直不错，正如泰和判断的那样，中国对房企的融资政策一直不错。然而，由于缺乏预判，2018年许多房企面临着资本和杠杆的双重困境。

第三，泰和的战略能力也体现在人才的重要性和储备上。太和的黄东曾经说过:“建筑是艺术，需要人才。太和建的房子都必须是精品，希望几十年、几百年后不要落后，不要像一些劣质的房子，几十年后会变成建筑垃圾。没有一流的人才，我们怎么生产一流的产品？”自2018年7月起，泰和集团推出了“千人计划”，涵盖了各行业一流人才的引进。在“千人计划”中，泰和希望仅在建筑设计领域就引进100名高端人才。从泰和目前的人才结构来看，几乎每个行业板块和产业链都储备了国内外高端人才，为泰和在行业内的下一步发展和竞争力奠定了长期的人才基础。

最后，泰和的战略能力也体现在把握未来房地产周期上。房地产的下一个出路在哪里？这是许多房地产企业在战略层面最关心的问题。经过20年的快速增长，中国房地产业的基本面和格局以及未来行业的竞争模式正在发生剧烈变化。就这个行业的基本面而言，许多城市不缺房子，但缺少好房子。尤其是如何将房地产与人们对美好生活的需求联系起来，是房地产在下一步需要突破的地方，也是房地产在下一步的出路。

我们可以看到，被业内称为“建筑学会大师”的泰和，一直强调要用最严格的标准制造出最好的建筑和产品。在发展的过程中，泰和始终以建好房子为基础。太和下的四合院、大学、园林等中国产品线遍地开花，四合院形成了22个城市、44家医院的布局。同时，面对未来人民对医疗卫生的巨大需求，泰和全面加快实施医疗、教育、商业“泰和+”战略，创建了医疗“中西医结合康复”学科，并与美国加州大学洛杉矶分校签署了教育战略合作协议。这种前瞻性的布局使泰和成为中国城市居民高端生活的服务提供商和提供者，这使得泰和再次占据下一个房地产周期的制高点和机会。

没有永恒的黄金产业，但有常青的企业，战略和愿景决定未来。对于中国房地产行业来说，这个行业在下一个周期的发展、竞争模式和风口肯定与过去20年有所不同，但无论风口如何变化，在我看来，那些具有战略眼光和前瞻性战略判断以及行业趋势和未来布局的企业，在任何一个周期都会有黄金机会。中国房地产的黄金时代结束了吗？对于一些企业来说是这样，但是对于像泰和这样的企业来说，它可能永远处于黄金时期。

(注:本文属于人民网发布的商业信息。本文内容不代表本网站的观点，仅供参考。(