业绩会直击 | 恒大夏海钧：规模过快增长会带来管理链条压力(实录)

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观点房地产网恒大今年没有出现在本次半年业绩发布会上。

恒大管理层一如既往，没有早到，也没有多留一分钟。副总裁陈敏汇报了恒大的整体表现。副董事长兼董事长、执行董事兼首席财务官潘回答媒体提问后，迅速离开。

除了与申方的重组计划一再推迟之外，最近恒大还不断传出消息:进入新能源汽车公司法拉第(Faraday)后，恒大的健康市值大幅上升，并宣布了截至2016年12月31日和2017年12月31日的两个财年的分红。

中期业绩会议前22天，鉴于上半年净利润大幅增长，净负债率进一步下降，恒大提前发布了盈利预测。

截至2018年6月30日的6个月，恒大的收入同比增长59.8%，达到3003.5亿元；净利润530.3亿元，同比增长129.3%；净利润为17.7%，增长5.4个百分点。

然而，外界对此有不同的解释。一些业内人士告诉新房地产媒体，近年来，恒大通过控费、减债和去杠杆化提高了运营效率；然而，也有不同的声音认为，恒大近两年的销售增速不及万科和碧桂园，而营业收入增速却遥遥领先，这是由于恒大的加速结算，带来了营业收入和利润的大幅增长。

显然，在8月29日的演出会上，媒体对这个问题也很感兴趣。夏海钧的回应是，这是公司在2017年提出的两个变化的结果，一个是从规模到规模+效益，另一个是从高负债、高杠杆、低成本和高周转率到低负债、低杠杆、低成本和高周转率。

对于第一个变化，可以解释为恒大更关心项目带来的利润，而不是规模。

恒大过去主要靠规模取胜，利润适度增长，相对较低。夏海钧说，现在情况正好相反，增长率降低了，相反，它注重的是项目的销售质量。

恒大管理层显然对目前庞大的低价土地储备感到非常自豪。夏海钧表示，这为恒大的利润提供了强有力的支撑，底价锁定，销售价格上涨，利润当然会上升。

据视点房地产新媒体报道，截至2018年6月30日，恒大共有土地储备项目822个，规划总建筑面积3.05亿平方米，土地储备原值为5130亿元。

恒大透露，由于近年来恒大城市布局的调整，三、四线城市布局收缩，一、二线城市投资增加。目前，恒大在一、二线城市的土地储备原值达到3464亿元，约占68%，平均底价为2092元/平方米；三线城市土壤储量原值为1666亿元，约占32%，平均底价为1196元/m2。

夏海钧提供了一个数据:恒大项目的销售单价已经从2012年的6000多元涨到今年的1万多元，底价也在1000元左右。

因此，一些市场参与者认为，一直宣称是民生地产的恒大，现在更愿意从房价上涨中赚取更多利润。

显然，要获得满足管理层要求的丰富而低成本的土地储备并不容易。恒大人将此归因于恒大过去坚持的高负债、高杠杆、高周转率、低成本战略。夏海钧回忆说，那一年，它将规划负债最大的二三线城市，以储备大量低成本的土地资源。

他认为市场形势已经发生了变化，这种模式具有很高的风险，规模的过度增长带来了管理链条的压力。

因此，尽管今年上半年恒大实现了3041.8亿元的签约销售额，是年度目标的55.3%，但5500亿元的年度目标并不打算调整。

夏海钧表示，扩大现有土地储备并不难，但恒大未来不打算这样做。

以下是中国恒大集团2018年中期业绩会议现场问答记录:

现场提问:恒大集团今年上半年盈利530亿。与其他领先的房地产企业相比，销售规模相似，但利润差异相当大。恒大是如何做到的？

夏海钧:恒大的利润增长主要源于我们在2017年提出的两个转变:一是发展模式的转变，公司由规模变规模+效益；第二是商业模式的改变，从三高一低到三低一高。

自2017年以来，公司一直注重规模和效益的平衡，即降低我们的增长率，而不是关注项目的销售质量，从而产生了今天的利润。

这个利润是怎么来的？首先，来自恒大的超前战略储备，即恒大历年来一直将优质土地储备作为公司重要的发展基础。我们的土地集中在一、二线城市，占68%，经济发达的三线城市占32%。有这么多土地储备，单价只有1683元/平方米。

第二，土地规模很大。我们只有280多个项目，每个项目平均占地37万平方米，都是大型项目。在一个大型项目的第一阶段开发之后，随着第二和第三阶段的改进，底价被锁定，销售价格被提高，当然利润也被带来。

第三，从“三高一低”到“三低一高”的过渡是将债务比率从2016年的432%降低到今天的127.3%，这一比率已大大降低。

过去，这份报告中有永久债务，现在已经还清了。在这份报告的前两点中，有超过200亿元被删除。今年的利润肯定反映得更好。

第三，这也是恒大最大的特色，即所有产品都标准化。标准化和集约化采购大规模降低了工程成本和建设成本，也为老百姓创造了有效的利润空空间。

现场提问:该公司曾计划在重组后的2016年和2017年增加股息，但现在已经提前有了行动。你能分享公司的分红政策吗？

夏海钧:恒大的分红政策非常稳定。由于a股重组，证监会有规定。当你想重组上市时，这块利润应该属于上市公司的股东，即上市股东。

原来，有了这个限制，我们已经无法支付股息。由于我国宏观形势的影响，评估时间已于今年到期，尚未上市，因此评估基准日从2017年提前至2018年。有了这个时间窗口，2016年和2017年的利润就可以分配了。分配后，将在2018年重新评估，2018年的利润将在以后分配。这种分配与过去的分配比例和金额一致，公司的股利分配政策在未来将保持稳定和不变。

现场提问:年初，恒大设定的年销售目标是5500亿元，今年上半年已经突破3000亿元。年度销售目标会调整吗？下半年的成交量准备如何？

夏海钧:今年没有计划调整5500亿元的目标。上半年实现3042亿元。下半年，已取得预售许可证约3000万平方米，价值3300亿元，新开业面积3500万平方米。换句话说，下半年恒大仍有约7000亿可售资源。

如果我们卖出7000亿元的50%左右，就可以达到3500亿元的目标，也就是说，恒大今年5500亿元的目标是没有问题的。

当然，我们都知道，恒大的目标肯定会超过它的目标，而且商品的价值是如此之大，也就是说，已经预留了一个增加的空房间。

现场提问:恒大重组如何回到A，预计何时完成？现在a股房地产企业的ipo已经暂停。这种现象会影响恒大吗？

夏海钧:关于恒大回归a股，我们一直与证监会保持着非常顺畅的沟通。中国房地产企业的ipo已经重新上市，目前已经基本停止，但恒大回归a股和房地产ipo是完全不同的概念。

恒大是指一家已经在a股上市的房地产企业，名为深房，进行国有企业的混合改革，这符合国家改革的大方向，这是恒大的第一个区别。

其次，与ipo企业不同，恒大需要发行新股，进行市场融资。我们只是在资产转让后实现借壳上市，不需要在资本市场融资，所以它不同于ipo。

因此，恒大回归a股与ipo有本质区别，我们认为在法律和操作上不存在任何问题。目前，国内a股市场不太好，波动比较大，我们正在等待合适的时机完成重组和上市。

现场提问:上半年，公司扩大了一、二线城市的土地分配。有扩展到三、四线城市的空房间吗？上半年的结转额高于同规模的万科和碧桂园。这是怎么做到的？

夏海钧:中国房地产企业实际上知道，市场上最好的地方一定是在一线城市。为什么这些城市的大开发商的土地储备减少了，或者在某种程度上受到了影响？有几个因素。

首先，由于这些城市缺乏土地供应，这些地方资源稀缺。

第二，由于政府对购房和贷款的限制，这些核心城市的需求过大，所以目前市场的真实需求似乎没有得到反映。

恒大的土地储备主要覆盖中国的一线城市和二线城市，以及经济发达的地级市和三线城市。我们不打算去第四条线，把有效的土地储备集中在人口净流入的地区，以保证项目的稳定增长。

今后，土地储备将保持在3亿平方米左右，每年减少5%左右。通过适当减少土地，债务转换将加快，负债率将尽快达到合理水平。

潘:上半年结转3000亿元，公司优质土地储备3亿平方米，项目800多个，项目相对较好，规模较大，有利于实施规范化运作。

公司实行项目、规划设计、物资供应、招投标等相对紧密的集团管理模式。由集团直接掌握，区域公司严格执行，实现了成本控制和质量控制的高度双效融合，确保了上半年的楼宇交付和收入稳定增长。

现场提问:你能分享债务比率，公司明年的减债目标和中长期目标吗？此外，据说在业绩中，现在年利率接近8%。你有什么计划在将来降低它吗？未来的内债和外债比例有没有目标？恒大去年推出了第三轮战略投资。你有没有计划考虑吸引更多的投资？

夏海钧:让我们先来谈谈债务比率，因为我们从三高一低到三低一高转变的主要核心是减少债务。

2016年设定的目标是将净负债在2018年降至140%，在2019年年中降至100%，在2020年降至70%，即公司未来的目标净负债比率保持在70%左右，这是一个合理的水平。

从去年年中开始，下降到140%，到今年年中，实际上已经超过了战略目标。今年上半年的净负债率已降至127.3%，低于140%。因此，我们的指导方针是明确的，到明年这个时候将减少到100%，到2020年减少到70%。

如何降低负债率？首先是引入战略投资者；第二是偿还永久债务；三是土地储备略低于去年，减少了一定规模的土地储备；第四，利润有了很大提高。

通过这些方面，债务不断减少，总资产负债率达到81.7%，非常好，净债务相信很快会减少。

事实上，近两年来资本成本一直在下降，因为原来的高利率的永久债务已经还清，但近两年的财务状况不是很好，可能会逐渐下降，不会很大，从而保证了公司的整体运营。

最后，我们已经确认，这是引进三轮战争投资，不会有新一轮的战争诱发的工作在未来。

现场提问:今年市场环境发生了很大变化，监管更加严格。作为一个龙头企业，你认为今年房地产市场的趋势如何？

夏海钧:近两年来，为了使房地产价格稳定发展，国家出台了一系列政策措施，如限制在核心城市购房贷款、管理和发放预售许可证等。

这些都是过渡性的行政措施，实际上有利于目前房地产的稳定发展，因为房地产的发展有点无序，增长过快。通过这些分阶段的管理措施，房价可以得到控制和稳定。

随着我国房地产长效机制的实施，我认为这些非市场的行政措施将会逐渐退出，因此未来房地产的竞争应该以市场为主要手段，这是我对大势的判断。

未来的房地产一定要强横强和大鱼吃小鱼。去年，全国十大房地产开发商的销售份额为24%。今年上半年已经达到30%，即半年内增长了6个百分点，表明在本轮宏观调控中，大多数中小房地产企业应该退出这个市场，由大企业接管。

我们相信，未来3-5年，房地产的集中度将达到40%左右。在这种情况下，如果十大房地产开发商占全国10万亿元销售额的40%，那将是4万亿元。如果前三名的房地产开发商占20%左右，那么每个房地产开发商的销售额将会达到7000亿左右，也就是说，恒大现在是5000-6000亿，随着集中度的变化，空房也将会产生。

我们相信，随着国家宏观调控政策的逐步实施，房地产的发展将会更加稳定。中小企业退出后，大企业的市场份额将逐步增加，保证了整个中国房地产业的健康稳定发展。

正因为这样的分析和判断，恒大对房地产行业充满信心。

现场提问:近年来，恒大的股价从5英镑涨到了28英镑。股东会出售股票吗？公司的回购非常强烈。管理层对此有何看法？

夏海钧:恒大的成长空还远未发布。看，房地产行业的平均市盈率大约是8倍。

恒大上半年利润超过500亿，市值超过3700亿港元。pe只有5倍，与行业中的8倍有很大不同。

如果市值是8倍，恒大的市盈率是7倍，我们的市值将达到5200亿。万科是13倍，如果恒大是13倍，将达到1万亿元。

我认为恒大市值的增长还远远没有反映出来，我不相信持有恒大的人会卖掉我们的股份。

回购，我们现在利润很高，股价也很低。当然，当市场不确定时，我们选择回购一些股票。一是稳定资本市场，让投资恒大的投资者赚钱；第二是提高持股比例和支付股息。我们的回购对公司和股东都有好处。