中粮地产6.1亿接盘金帝地块 被评太便宜优房客

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8月8日晚，中粮地产(000031，BUY) (000031.sz)宣布，董事会同意中粮深圳公司与齐昊汇金成立合资公司，收购常颖电气100%的股权。

常颖电器有限公司位于深圳市宝安区西乡街古树开发区，主要从事日用电器的生产和经营。中粮地产的收购与家电业务和转型无关，只与土地资源有关。

在国内房地产企业中，中粮地产是一家年销售额约100亿元人民币的中小型房地产企业。因为有中粮集团的大树支撑，中粮地产在深圳的影响力不可低估。

常颖电气地块是中粮地产今年在深圳收获的第二块地块，第一块地块来自中粮集团旗下的金帝地块。

金帝阴谋的价值被低估了

2016年1月3日晚，中粮集团宣布其子公司高华房地产以6.1亿元的价格赢得了金帝资产有限公司的100%股权。

中粮地产此次收购的目的仍然是土地资产。根据公告，pd公司的全资子公司金帝食品是地块b405—0029及其地上五栋建筑的100%所有者。B405-0029位于深圳市福田区北环路梅林工业区，占地面积约28000平方米。

B405—0029为工业用地，使用寿命为50年。1990年3月8日至2040年3月7日，建筑面积44，326.23平方米，土地和房屋已取得房地产许可证。

中粮金帝的一名员工告诉记者，金帝的那块地“卖得很便宜”。这名员工认为，金帝的资产价值远远超过6.1亿元。

王芳梅林区区长杨舒惠告诉记者，一般来说，关外工厂的平均价格(按建筑面积计算)约为每平方米10000 ~ 15000元，而关内工厂的平均价格约为每平方米20000 ~ 25000元。车公庙区的工厂是全市最贵的，每平方米价值3万元以上。在她看来，中粮金帝在梅林工业区的总建筑面积近4.5万平方米，而公司整体转让交易对价仅为6.1亿元，实在是太便宜了。

一位长期活跃在深圳工业地产交易圈的外国代理行人士告诉记者，梅林工业区的交易并不活跃，但租赁市场很好，因为专门的餐饮或文化创意公司特别喜欢在海关租用工厂进行改装和经营。

今年上半年只有两次公开拍卖

理清业务思路，细化各平台间的分工，提高集团各部门间的协同效应和资源利用效率。中央企业的运作方式并不陌生。

过去，中海、招商局、保利和华润都有过类似的经历，将集团的房地产资源划分为主要的房地产平台，交由他们运营和开发，并在适当的时候扶持和支持他们，帮助他们成长。这一次，中粮地产对中粮金帝的内部收购只是这一想法的又一次验证。

国有企业改革中的所有权和经营权分离进入实施阶段。2014年7月，国资委将中粮集团列为首批六家国有资本投资公司重组试点企业之一。

工业证券(601377，BUY) (7.740，0.07，0.91%)分析师认为，中粮地产作为中粮集团重要的住宅地产业务平台，未来将充分享受国企改革的各项红利。

在过去的三年中，中粮地产的财务业绩并不突出，收入和销售业绩也不尽如人意。

2013年，公司实现营业收入101.79亿元，同比增长28.12%。住宅工程合同面积72.7万平方米，合同金额112.67亿元；2014年，公司营业收入为90.41亿元，同比下降11.18%。住宅工程合同面积69.82万平方米，合同金额108.5亿元。

截至2015年，公司合同金额为151.41亿元，营业收入为135亿元。值得注意的是，2015年深圳共有4个项目，分别是中粮凤凰里、中粮缙云、中粮鸿运和一品岚山，销售额为10.32亿元，占公司总销售额的7.65%。

一位地产股研究人员表示，中粮地产必须找到一条全面面向市场的创业之路，减少对集团资源的依赖。在资金、创新融资方式和方式、土地储备、加大公开市场招标拍卖力度等方面，继续通过股权或债权方式探索好项目。

记者查看了中粮地产的公告，发现自2016年以来，中粮地产只在公开市场上拿过两次地。2月3日，中粮地产公开拍摄了成都金牛区的一处商住场所，总价为2.84亿元；6月29日，中粮地产以24.4亿元的总价格，235.62%的溢价赢得了上海浦东新区的远郊。扣除未售出部分后，实际楼层价格达到38266元/平方米，项目未来保证价格可能超过60000元/平方米。

研究人员认为，中粮地产过去几年把握市场节奏的能力较弱，因此错过了很多土地收购节点，失去了扩张的机会。

随着白银时代的到来，最好的机会仍在下半年。擅长工业地产城市更新项目的中粮地产如何超越市场？