业绩会直击|为何收购中弘如意岛？郭英成：只要价格OK都可以(实录)

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8月28日下午5点30分左右，香港下着雨，中环四季酒店四楼仍有一群媒体人。他们中的一些人三人或五人一组，普通话和广东话有时伴有几句英语对话。

媒体自然会聚在一起捕捉新闻。这一天，香港上市公司凯撒将接受投资者和媒体对其中期业绩的审查和提问。

在凯撒的六人管理团队离开座位后，演出会议正式开始。此时，大部分媒体会发现，在台上的六个人当中，除了公司董事长兼执行董事、独立非执行董事饶勇、高级顾问谭丽宁、首席执行官兼执行董事麦凡之外，还有两位高管都用了财务这个词。

一个是坐在舞台最里面的财务部总经理，另一个是坐在最外面的财务总监刘。后者在6月11日从德意志银行转到了凯撒。

安排两位财政部长入座也从侧面表明，凯撒在这次业绩会议上提到的今年最重要的任务是削减债务。

在两年前成功重组后，凯撒财务报表中的净负债比率仍然很高，2017年底为300%，6个月后降至258%。在中期业绩会议上，凯撒表示其短期目标是将其降至200%以下。

郭英成说，在国家降低杠杆和债务政策的背景下，凯撒也非常重视债务问题。今年上半年，它还减少了一些债务。下半年，它将增加销售，并在各方面进行合作，出售一些不是我们关注的焦点的资产，以减少我们的债务。

提高销售额和加速收款已成为减少负债的主要手段。然而，从上半年的财务报告来看，从1月到6月，凯撒累计合同销售额为253.19亿元，同比仅增长12.7%。在同行50%甚至100%的增长率中，这一步显然有点慢。

郭英成坦率地说，上半年的销售增长仍然有点慢。一方面，商品量小，另一方面，受一线城市价格限制和贷款限制的影响。不过，他继续表示，下半年的商品量将会更大，尤其是从9月份开始，希望能弥补业务和销售目标。

麦帆表示，凯撒下半年的可销售价值为831亿英镑，主要是在第三季度末和第四季度推出的。其中，深圳坂田凯萨城市广场、凯撒未来城、平湖凯撒广场和凯撒盐田城市广场四个老改造项目的可销售价值为437亿元，深圳百灵达项目、广州老改造项目和上海徐兴镇项目的总价值为394亿元。

除了增加销售和加快收款，项目层面的股权合作和出售非核心资产也是凯撒减少负债的手段之一。郭英成表示，无论项目在哪里，凯撒都将进行合作和资产交易。

我们在做生意，不是买就是卖。我认为只要价格合适，我们可以做这件事。

目前还不知道凯撒今年下半年能减少多少债务，但7月份，通过收购，它间接背负了逾70亿元的债务。

视点房地产新媒体获悉，7月11日，凯撒通过其子公司海南罗盛特投资洪钟如意岛项目。

虽然公告显示上述交易价格仅为14亿元，但凯撒仍需支付7300万元现金，并承担如意岛74.61亿元债务。

在演出会上，谈到此次收购的缘由，郭英成感慨地说:虽然我的祖籍在潮汕地区，但我在海南长大，对海南岛有着深厚的感情。

正好有这个机会，洪钟股份想卖掉这个如意岛。郭英成继续说，凯撒继续只在债权人同意、政府支持和城市规划的条件下进行这项交易。

海南岛的发展将来会更好。郭英成坦言，凯撒希望推动收购如意岛，但仍有许多不确定因素。

以下是凯撒集团控股有限公司2018年中期业绩发布会现场问答记录:

现场提问:公司将在下半年加快资金周转。具体措施是什么？今年上半年，汇兑损失很高，导致净利润下降。你采取任何对冲措施了吗？为什么今年上半年合同销售额只增长了10%左右？

吴建新:有三个问题。第一，加速下半年资本周转的方法。围绕资金周转，我们将做好以下工作:一是加快资产出售，二是提高还款率。今年的还款率为85%，高于去年的75%；第三，在保证质量的同时，加快工程建设速度，提高除污速度。

第二，汇兑损失，事实上，从上半年来看，报告显示负增长和负利润损失。目前凯撒没有套期保值计划，但根据下半年的汇率变化，我们会积极采取相应措施，必要时会及时跟进。

第三，上半年合同销售额仅同比增长10%左右，这与整体市场环境是分不开的。在国家宏观经济政策和严格的房地产销售管理的影响下，凯撒仍能保持10%的增长，这在业内是相当不错的。

上半年的促销活动相对较少，而9月和下半年的第四季度是促销活动的高峰期，所以下半年的合同销售额将会有相对较大的增长。

饶勇:为什么销售额只增长了10%？这符合健全的政策。由于它对环境的影响很大，所以它也有自己的调整结构、资产结构和债务结构。在国家严格的宏观调控政策下，增长率能达到10%是好事。

现场提问:去年上半年，收入保持高速增长，但每股收益明显下降？非控股权益也大幅增加。它与当前的合作有关吗？融资成本明显增加，未来情况会不会改变？

刘:就每股收益而言，去年有股权激励，所以总股本增加，每股收益下降。其次，我们也有其他合作伙伴或开发商来合作，所以在这方面，如果项目是有利可图的，也有一些非控股的利益。

融资成本方面，今年平均为8.4%，海外为8.8%，国内为8.1%，略低于去年，并不算太落后。下半年融资环境相对紧张，但凯撒也在5月份获得了aa+中国程心证券评级，因此除了银行或非银行融资，我们还可以通过各种渠道进行不同的融资。

现场提问:我想问郭董事长，我之前和有过收购如意岛的行动。你和王忠宏的老板讨论过了吗？现在整个市场和填海工程都非常严格。如意岛计划怎么样？我什么时候可以参加凯撒的销售？

郭英成:关于房地产，尤其是下半年，整体情况非常好。为什么凯撒上半年的销售额只增长了10%？首先，上半年新品不多；第二，在一线城市，由于受限价令和贷款限制的影响，销售增长仍然比较缓慢，下半年，尤其是9月份以来，商品量会比较大，而且商品量很大，所以我们也希望能弥补经营和销售的目标。

在国家政策下，根据企业的实际情况，我们也在去杠杆化和减少负债。今年上半年，这一比例从300%降至约250%，并且已经实现。因此，下半年我们应该增加销售，多方面合作，出售一些不是重点的资产来减少负债，希望将负债控制在合理安全的水平。

在再融资方面，我们上半年和下半年的融资比较顺利。尽管整个行业都很紧张，但凯撒以相对谨慎的态度看待下半年。

总体而言，融资成本正在上升，尤其是在房地产行业。但是，我们可以看到，国家出台的相关政策主要是基于稳定，尤其是房价不能上涨太多。在这方面，凯撒也响应和遵守国家政策。

至于投资海南岛，我在海南岛长大，对海南岛有很深的感情。虽然我的祖籍是潮汕地区，但我很小的时候就去了海南岛。

至于如意岛，就只有这个机会了。洪钟股份公司想出售这座岛屿。我们必须满足三个条件，如债权人同意、政府支持和城市规划。只有当这三个条件都满足了，我们才能做这笔交易。

我们也想参与这一块，但海南岛的发展在未来会更好。我们希望推动收购，但仍有许多不确定因素。

现场提问:今年的债务减免是多少？下半年或明年初的征地策略是什么？它会扩展到大湾区以外吗？

刘·:我们正在继续目前的债务进度，目标已经回落到200%以下。

关于土地收购，我们当然有一个现金预算，希望每年能得到240亿元的投资，但我们会根据每个项目的回报和项目负债情况进行调整，决定是否收购。

除大湾区外，我们在长三角和大京环地区的布局将根据当地的供应和土地储备进行调整。

郭英成:中国所有的房地产开发商都在谈论大湾区，但大湾区还有一个发展过程，现在这个国家正在加快步伐。

凯撒已经在大湾区部署和发展了20年。特别是广州、深圳、中山、惠州和珠海，有70个旧城改造或工业项目，所以这一地区的土地储备相当不错。

当然，下半年仍有许多挑战。如果你想遇到合适的东西，你应该先研究一下。目前的发展主要是现金流和工程。

现场提问:在宏观调控和融资环境紧张的背景下，凯撒对健康、足球、体育等多元化业务的进一步布局策略是什么？它会被调整吗？

郭英成:就多种形式而言，凯撒的主要行业之一是城市更新项目，尤其是在深广，那里有教育、医疗、科技等行业，还有房地产，包括商业和酒店。

这件作品将来会带来更大的贡献。当然，凯撒的主要业务主要是房地产开发和城市更新。

现场提问:刚才提到的非核心资产是什么？该公司主要从事旧城改造项目。它会因为做了太多项目而减缓增长和现金支付吗？最后，我想问一下你儿子没有投资康宏是否也会影响你的个人时间，或者会影响你的心情？

刘:就净负债而言，主要是时间。我认为这非常乐观。我们可以看到，我们有明确的决心将其降低到200%。

非核心资产没有明确的定义。出售资产主要取决于合作伙伴或价格。如果部署在大湾区，我们在销售时会更加谨慎。

郭英成:至于旧城改造，很多人认为是负面的，但对凯撒来说，是采矿。

由于在深圳和广州进行旧城改造并不容易，我们经常需要通过招标，所以我们认为旧城改造是公司最有竞争力的部门，而且发展的还很好，每年都会给房地产公司贡献100万平方米的土地进行开发。

关于我儿子购买康宏，我认为我父亲抚养他的儿子是正常的。我很有活力，如果你给我更多的时间，我一天可以工作18个小时。最重要的是学习，最重要的是赚钱。