业绩会直击 | 绿城服务：并购不适合公司发展

本篇文章2332字，读完约6分钟

8月27日上午，绿城服务集团有限公司召开中期投资者绩效会议，在一直沿用的绿色背景板前，绿城服务副董事长杨、执行董事兼首席执行官吴志华、首席运营官金克礼、园区服务总经理董培文、财务管理中心总经理辛蓉出席。

与此同时，仍有一些投资者没有在100多个场馆就座。对此，在绩效考核开始前，绿城服务集团有限公司执行董事兼首席执行官吴志华笑着说，虽然公司提供了服务，但这次会议服务不好，没有为大家提供足够的座位，所以他特意鞠躬道歉。

或许包装的细节反映了投资界对绿城服务的关注和认可。绿城服务与许多同行的不同之处之一可能是专注于高端项目的策略，在杨看来，这是由绿城坚持开发高端项目决定的。

然而，相比之下，绿城服务希望物业服务行业的毛利率不是很高。

这完全取决于内生增长

虽然物业服务行业吸引投资者的目光还不到一两年，但不可否认的是，该行业仍处于野蛮扩张阶段，扩大规模是许多品牌企业的首要任务。绿城服务表示，并购不适合自身发展，内生增长是核心驱动力。

作为这次演出会议的主要发言人，吴志华非常雄辩。他说:我们总是把内生增长作为扩大基础市场份额的主要驱动力，所以基本上，今年上半年我们没有收购物业服务企业，我们只是靠内生增长。

张旸定律说明了这种做法不同于同行的原因:我们在绿城，从我们的基因和地位来看，我们觉得股权并购与整个公司的发展不一致。

诚然，任何个人之间的磨合都需要时间和成本。

他指出，房地产业是劳动密集型产业，具有内生发展性。从签订合同到持续提供服务将会有一段时间，并且会有一个培训员工和研究客户需求的过程。在直接并购之后，团队需要更多的时间来整合并真正提供服务。

杨直言不讳地说，目前，我们还没有看到任何企业的发展、质量和利润率更高，或者被收购单位发展得更好。

当然，对于绿城服务来说，完全不涉及收购是不现实的。吴志华显然希望投资者带着感情看待绿城服务。另一方面，我们将在服务能力方面进行一些收购。我们的收购不是为了扩大规模，而是为了提高我们的能力。

据报道，通过内生增长，绿城服务目前的管理面积同比增长28%，接近百强企业的两倍，物业服务费还会继续上涨，单价也在上涨。

吴志华指出，绿城服务目前管理面积1.51亿平方米，同比增长28.3%，储备面积1.6亿平方米，同比增长19.2%，储备面积继续高于管理面积。

目前，公司已覆盖中国20个省、市、134个城市，全国业务总体布局已基本完成。吴介绍道。

数据还显示，2018年上半年，绿城服务实现营业收入29.27亿元，同比增长32.9%；毛利润达到5.51亿元，同比增长34.3%。

其中，物业服务行业实现营业收入20.15亿元，占总收入的68.8%，占总毛利的43.6%；园区服务业实现营业收入5.12亿元，占总收入的17.5%，占总利润的28%；咨询服务业实现营业收入4亿元，占总收入的13.7%，占总利润的28.4%。

将增长率控制在30%

我们之所以不需要通过并购来扩大规模，是因为杨说这跟绿城的基因有关，指的是高端项目的持续性。

诚然，自宋卫平执掌绿城以来，绿城对产品质量的痴迷，仍在业内流传着许多故事。

我们绝不会参与恶性竞争，绝不会为了盲目扩大规模而承接一些低端项目。我们的位置仍然在中高端。出于这个原因，绿城服务公司在增长的同时，也从一些不太好的项目中撤出。

据杨介绍，绿城服务在不同阶段开展业务有不同的物业标准。

在早期，我们从杭州发展到整个浙江省，现在我们要去全国。特别是近三年来，我们一直把重点放在一、二线城市，所以我们会让一些本地中小企业承接三、四线城市和一些规模较小、物业服务费相对较低的项目。

总的来说，他们在这些项目上比我们有优势，因为我们总是关注高端市场。这些项目可能在合同到期后撤回，但我们撤回的项目中约有一半继续提供服务，通过协商和联盟的方式为中小企业提供服务。在这方面，我们还创造了新的服务领域。

吴志华解释说，这就是上半年管理物业的净增加面积低于去年同期的原因:为什么净增加面积低于去年同期？主要原因是我们增加了出口面积，去年同期超过200万平方米，今年上半年增加了521万平方米。在新增面积中，200万平方米来自去年在天津收购的一家项目公司，该公司在天津收回了200多万平方米。

有趣的是，绿城服务公司打算将其发展速度控制在30%左右，而其同行正在攻击城市并扩大其规模。吴说:从绿城服务的整体质量来看，把我们的物业服务发展速度估计在30%是比较合适的。

在他看来，物业服务的价值需要通过人来传递，所以人才的增长率与整体业务增长的30%是一条较好的水平线:当超过30%时，我们会加快一些劣质项目的退出，以保持整体服务能力的稳定，所以今年我们增加了整体项目的退出。

虽然我们正在加速低质量项目的退出，但杨高度认可绿城服务的发展模式:15年来，除了绿城中国原来开发的6000万平方米项目外，我们还通过内生市场拓展向第三方市场拓展。2 . 5亿平方米。如果排除股权并购，在这15年里没有一家公司是我们的一半，拥有1.25亿平方米。我们的合同总面积现在是3.1亿平方米。

另一件有趣的事是，吴志华说，他希望物业服务行业的毛利率不是很高，因为物业服务涉及数千家万户，而市民的眼睛是雪亮的，他们最能看到物业公司赚了多少钱，以及整体服务价值的变化。

去年，我们完成了6800万立方米的整体市场扩张，今年的目标值约为6800万立方米。如果你在市场上购买，按照现在的价格可能要花费15亿到20亿元，所以我们宁愿保持相对较低的物业服务毛利率来创造一个很好的性价比，这样我们就可以获得很强的内生增长能力。

绿城服务的中期业绩显示，毛利率为18.8%，比2017年同期的18.6%高出0.2%。