解局 | 大湾区地市降温

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被视为房企面粉的土地市场也迎来了这个季节的冬天。按照往年的说法，年底是地方政府推地的旺季，也是房企收储粮食的好时机。

然而，随着产业环境的变化，全国各地的土地流转频繁终止，戴着光环的粤港澳大湾区未能脱颖而出。

据房地产新媒体不完全统计，从10月到11月20日，大湾区9个城市的土地市场共发生了20多起土地终止和拍卖案件。

最近，大湾区土地市场的表现明显降温。11月20日，江门市的三块商住用地以底价出售，开平市龙洞区的五块原本计划在11月19日和20日退市的土地在三天前被终止。

同一天，在珠海的土地拍卖中，中铁三局以12.5亿元的底价赢得了珠海市金湾区金渠路南侧和双湖路西侧的地块，相当于8660元/平方米的底价，比王迪金湾低1万元/平方米。

前一天，广州叫停了白云区和花都区的两块住宅用地，这两块土地原定于11月22日出售。今年这个时候，广州土地拍卖市场已经发布了52个以上的土地延期拍卖/终止拍卖公告。

大湾区的降温

由于粤港澳大湾区的良好规划，近年来吸引了一大批房地产企业频繁落户大湾区。仅今年上半年，就有17家企业通过招标、拍卖等方式展示了大湾区市的美食共享蛋糕。

根据房地产新媒体观察的观点，包括卓越、华远和忠良进驻佛山；龙湖、深圳宇晟投资、河南灵创地产进驻珠海；敏捷、中良、联发集团首次进入江门。

此外，越来越多的房地产企业在粤港澳大湾区。在公开市场上，万科、越秀、奥林匹克公园等华南房地产企业并不是唯一表达观点的企业。万科对大湾区的建设非常乐观，将在大湾区加大投资。也有一些香港企业，例如新世界中国和嘉华国际，对粤港澳大湾区未来30年的发展持乐观态度。新财年粤港澳大湾区的投资额度将达到200亿元。

与此同时，大湾区进入了快速发展阶段。2018年，大湾区土地总供应量计划为15，670.19公顷，其中3，529.92公顷计划用于住宅用地。

其中，500多公顷的城市:肇庆和广州；300-500公顷城市:佛山、江门、惠州、珠海；300公顷以下的城市:东莞、中山、深圳和香港。

据统计，截至今年11月上旬，粤港澳大湾区、广东九市土地出让总面积达1605.38万平方米，土地出让金总额达2474.08亿元，平均地价为19.51%。

然而，大湾区的土地市场一直保持高收益，在10月和11月明显降温。

在九个城市中，中山是最明显的土地市场。截至11月15日，10月至11月的地球拍卖正式结束。在此次土地拍卖中，中山市共推出了17块商业、商业和住宅用地，引起了市场的广泛关注。

然而，令人惊讶的是，这次土地拍卖以冷清告终，最终有3块土地，全部位于南投；七项交易暂停(一项在东区，一项在西区，四项在古镇，一项在三角区)，共进行了七项交易。只有位于石齐区的地块超过了最高价格，其他大部分地块都以底价或接近底价的价格出售。

根据市场消息，事实上，最近已有不少发展商就该幅土地的情况进行咨询。然而，最终参与土地收购的人并不多，因为现在的土地销售需求对开发商来说需要大量的资金。现在，到了年底，开发商面临着很大的还钱压力，所以他们非常谨慎。

其中，在当前总体环境低迷的背景下，中山市大部分土地出让条件要求出售现有房屋，但新居销售网上签约系统的不确定性和开发商的支付周期将影响开发商的征地执行。

仍然看涨的海湾地区

粤港澳大湾区是由广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、肇庆和江门组成的城市群，加上香港和澳门两个特别行政区，土地面积5.6万平方公里，人口6957万。

目前，在粤港澳大湾区和广东的9个城市中，除肇庆外，有8个城市受到限购政策的影响，购房需求受到一定程度的限制。

土地市场的冷淡是政策调控影响、住房企业融资渠道减少和市场环境叠加的最直接反映。今年下半年，大湾区的土地市场更加理性，目前的地价也不便宜。开始拍卖的底价明显上涨，再加上分配和自持等各种限制，使得房地产企业望而却步。

尽管如此，根据郭盛证券的研究报告，珠江三角洲有8家住房企业的土地储备占30%以上，其中前三名是时代控股，珠江三角洲的土地储备占84.12%；和盛创展50%，景泰富40%。

从短期来看，大湾区似乎已经进入了一个停滞期，但从长期来看，它仍是房地产企业的战场。

第一太平戴维斯(Savills)谢景宇预测，到2030年，大湾区的经济总量将超过世界上其他三个大湾区:美国的纽约湾区、美国的旧金山湾区和日本的东京湾区，总人口将从6900万增加到8800万。受经济和人口的驱动，住房市场潜力无限。

我们做了一个简单的估计，假设人均生活水平是40平方米。未来，大湾区需要1.2亿平方米的新供应量来满足人口需求。谢景宇表示，与人口规模受到严格控制的北京和上海不同，广州、深圳等城市今年相继出台了宽松的人才吸引政策，常住人口大幅增加。

他透露，根据研究部门和相关部门的保守计算，根据目前的人口增长率，大湾区人口增加到8800万的目标有望在2030年前实现，这将促进住宅房地产市场的稳定发展。

无独有偶，11月19日，莱坊董事、大中华研究咨询部主任季延勋表示，由于高铁和港珠澳大桥香港段的开通，预计2019年中国一线城市房价将上涨2%至3%，二线城市将上涨3%至5%，大湾区城市由于基础设施和联系的改善，预计将上涨5%至7%。

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