业绩会直击 | 绿城新总裁首秀与被提及34次的中交

本篇文章6291字，读完约16分钟

观点房地产网这是50岁的张亚东第一次在香港资本市场公开露面。与他的前任曹舟南的侃侃相比，CCCC的新任首席执行官显然更加谨慎。在大多数问答中，大股东CCCC的出席也大大增强了。

8月27日下午，绿城中国在香港召开了2018年中期业绩会议。由于曹舟南本月初辞职，出席本次会议的管理层由张亚东担任，首席执行官李庆安、首席财务官郑风分别出席。

与过去几份财务报告发布后股价下跌的情况不同，绿城中国的股价在2018年中期业绩发布后的最近几天以5%的盘中涨幅结束了下跌，随后下跌了约2.3个百分点，收于每股8.37港元。

或许是受到了有利的股价的鼓舞，第一次参加业绩会议的张亚东在一开始就主动打开话题:今天是个好日子。中午，李庆安总经理和郑风总经理非常高兴地告诉我，今天早上我们的股票上涨了5.2%，这也是我们的股票最近上涨的一天。

根据中期报告，尽管绿城中国754亿元的销售额在此期间增长不到30%，但总收入为335.3亿元，同比增长220.9%。税前利润55.7亿元，同比增长111%；净利润31.2亿元，同比增长145.7%；股东应占利润23.3亿元，同比增长90%。

但值得一提的是，根据报告中的粗略统计，绿城2018年上半年的毛利率和净利润分别为16.6%和7%，远低于行业平均水平。

在这方面，郑风具体解释说，由于会计标准，从附属公司获得的一些利润必须按当时的公平价格入账，导致成本增加，结转的毛利率下降。如果排除这部分影响，绿城地产调整后的销售毛利率为31.9%。

视点房地产新媒体还注意到，2018年上半年，绿城整体的去转换率为62%，包括80%的新项目和90%的部分项目。

显然，随着产业整合程度的不断提高，绿城已经改变了过去高库存的症结，具有了更强的规模追求意识。

在《中国通讯》上提到了34次

尽管一份令人满意的成绩单已经交给了资本市场，但对于绿城来说，过去的六个月可能很难称得上平静。

6月初，绿城完成了内部组织结构的重大调整，正式形成了5轻11重的管理结构。五大轻资产板块包括管理集团、生活服务集团、资产集团、住房科技和雄安集团；11大资产板块是小城镇集团、各城市公司、新组建的刘阳县公司和亚运村公司。

7月底，曹舟南宣布辞去首席执行官一职，这进一步引发了绿城将继续制造中国通信的猜测。

虽然张亚东第一次以绿城CEO的身份出现时强调，他的加盟并不意味着绿城会去找宋卫平，但从多次被提及的CCCC的业绩见面会，以及外界对加强CCCC与绿城的协同作用的期待，不难看出。在成为绿城大股东的第四年，CCCC的影响正在得到体现。

据房地产新媒体不完全统计，在近一个小时的业绩发布会上，CCCC已被提及34次。

张亚东表示:CCCC从事基础设施一级开发，而绿城从事二级市场开发，从产业链角度来看，两者是有关联的，这是一个巨大的合作优势。特别是，CCCC将为绿城提供更广泛的战略资源，绿城将为CCCC提供更深层次的发展优势。

在公司治理方面，张亚东强调，CCCC是国有企业，而绿城有灵活的市场机制。今后，双方将在体制和机制上相互借鉴。

值得注意的是，随着绿城逐渐摆脱股权竞争的痛苦，CCCC内部整合即将结束，双方开始有了具体的项目合作，张亚东用“非常密切”来形容双方的合作。

他透露，本月23日，绿城与CCCC 16个单位签署了近30个项目协议，包括泰国曼谷项目、马来西亚柔佛巴鲁项目、安雄建设者之家、荣东新城项目、宜昌南岭镇项目、庐山西海镇、四川镇等。，计划总投资超过2500亿元。

投资将更加多样化

无论是组织结构的调整还是管理的变革，对规模的追求已经成为绿城的主题之一。

根据年初设定的1600亿英镑的销售目标，绿城今年上半年完成了47%。根据李庆安的现场披露，绿城在下半年仍有1689亿的可销售来源(不包括现在年底销售的部分)。根据60%的去污率，到年底它将产生900亿的销售额。上半年新增750亿元，全年有可能实现1600亿甚至1700亿元。

不过，张亚东透露了自己谨慎的一面:1600-1700亿元是原计划的下限。随着下半年房地产市场的调控，我们做出了一些比较稳健和有保证的思考。应该说，到目前为止，我们对1600亿元还是有把握的。如果下半年市场不发生较大变化，年销售额将超过1600亿元。

在土地收购方面，绿城也很谨慎。数据显示，上半年绿城新增19块地块，总建筑面积约440万平方米，总成交额约248亿元，其中绿城集团支付约184亿元。

显然，与曹舟南此前提出的1000亿元征地预算相比，绿城在投资和开发方面仍有较大的空空间。然而，在征地方式上，传统的招投标、拍卖和挂牌市场将不再是绿城的主战场。

张亚东透露，绿城购买土地的结构可能在下半年发生变化，绿城将遵循更加谨慎开放土地市场的原则。张亚东对项目投资、股权合作和并购表现出更多兴趣。

他指出，以绿城与CCCC的上述合作项目为例，这些投资将形成比原有传统市场更大的利润份额。因此，绿城今后还将加大对tod、小城镇、美丽乡村和体育系列的开发和投资。

CCCC与绿城的合作前景看好，双方优势可以充分发挥。双方将在很远的地方形成1+1 2的趋势。张亚东接着说道。

以下是绿城中国控股有限公司2018年中期业绩会议的现场问答记录:

现场提问:除了资金支持，CCCC和绿城未来在其他领域还会有什么合作？

张亚东:我认为这是一个大家都比较关心的问题。CCCC与绿城的合作是相互促进，充分发挥各自优势，共创未来。它具有以下主要特征:

首先，在未来的合作中，CCCC和绿城将形成战略协同，进行全面合作。

每个人都知道CCCC的优势。特别是在城乡建设领域，CCCC从事基础设施一级开发，绿城从事城乡建设二级市场开发。因此，从产业链的角度来看，这是一种前后关系，它们之间的协同与合作将产生巨大的协同价值，这是一种巨大的合作优势。

CCCC将为绿城提供更广阔的战略资源，绿城将为CCCC提供更深层次的发展优势。因此，从宏观战略层面看，CCCC在绿城的未来合作前景广阔。

从公司治理机制和管理制度的完善来看，两家公司也是高度兼容和关联的。作为国有企业，CCCC拥有完善的公司治理机制和制度保障，绿城拥有灵活的市场机制，具有明显的特色和优势。未来，双方将相互学习对方的制度和制度优势，最大限度地实现双方的战略合作。

这显示了巨大的商机和特别好的合作模式，在过去的三年和最近的合作模式。

从微观项目合作的角度来看，CCCC与绿城目前有着非常密切的具体项目合作，并已全面展开。

经过三年的磨合，CCCC和绿城上周进入了具体合作的新阶段。

众所周知，CCCC作为一个一级开发区，有大量的基础设施建设项目，并划拨了大量的土地和资源。绿城在这些资源的二级开发中具有独特的优势。

从移交的角度来看，希望土地由绿城中国完成，以形成高质量的产品，因此移交给绿城中国提供了良好的资源。

绿城中国在房地产和基础设施建设方面为CCCC提供了强有力的支持，从而转变了其产品，并为其产品创造了价值。因此，它也是优势互补，充分发挥各自的优势。

本月23日，绿城中国与CCCC 16个单位签署了近30个项目协议。这30个项目经过反复筛选。这些项目也是绿城中国获得发展资源和形成巨大价值的一个很好的优势。在绿城中国之后的战略调整中，这也是我们应该加强的一个渠道。

最后，在人才和管理团队方面，双方优势互补，相互支持。众所周知，CCCC有良好的人才培养体系，也有丰富的人才。绿城拥有优秀的市场导向型和尖端的房地产专业人士。总之，CCCC与绿城合作的前景是光明的，双方的优势可以充分发挥，双方将形成1+1+2的遥远局面。

至于一些具体的合作，大家可能都知道。例如，在过去的三年里，CCCC在财政上支持绿城，每个人都可以在数据上看到财政支持。加上绿城过去三年的融资成本，与今年相比，融资成本下降了0.3%，其中包括现在400多亿的现金流，非常充裕。我们前几年已经意识到这些具体的事情，未来的合作将达到一个新的水平。

现场提问:未来土地投资的速度会加快吗？现在负债率已经超过50%，还会进一步提高吗？你会担心收紧融资环境吗？你刚才说年销售目标是1600亿元。虽然你现在很有信心，但你会担心房地产监管的影响吗？

李庆安:除了正常的招投标、拍卖和挂彩，我们主要投资其他四种模式，包括tod、小城镇、美丽乡村和体育系列。例如，如果地铁有一个快速发展，将会有更多的上层建筑，我们的发展将会更快。如果土地完全是通过招标、拍卖和悬挂获得的，在这种情况下，我们认为这种开发速度是有上限的。

关于收紧融资环境，自2016年10月监管以来，最深层次的监管确实是金融市场，即银行监管。

到目前为止，我认为这是房地产调控史上最紧张的时期。首先，银行对房地产的投资规模已经完全缩减，包括开发贷款和个人贷款的抵押贷款，后者已经缩减到历史最低点。这是一种现象。

第二，非银行融资，包括信托和基金，所有的资金都不允许进入房地产，这对房地产是一个非常大的影响。

绿城本身是在一个大的金融环境中发展的，但是我们仍然安排了370亿的净现金流入，所以绿城必须匹配现金流和投资，并确保在今年年底有充足的现金流。

第三个问题是，到今年年底，净资产负债率会从46%上升到50%以上吗？我认为净资产负债率的适度增长，比如60%和70%，是健康的。如果有投资的机会，我还是希望拿出资金来扩大规模。

现场提问:核心净利润为23.3亿。什么是相对股权销售？与整个行业相比，今年23.3亿元的收入算是中上水平。这是否意味着绿城在下一步可能会更适度地开放其合作开发和销售权？这个街区有什么计划吗？另外，再问一下张亚东总裁，因为您刚刚完成了新老总裁的交接，今天是您第一次面对资本市场，我想问一下您这段时间的感受。你刚刚谈到了CCCC和绿城的融合。从绿城投资和发展的角度来看，你有什么计划和准备吗？

李庆安:与我们自己相比，今年的核心净利润是最好的时期，这也表明我们对2015年后收购的土地实现这一毛利率充满信心。今天，我们财务部的总经理也来到现场，要求我们财务部的总经理从数字的角度给你一个答案。

财务部总经理:23.3亿是权益利润额，是已经归属于上市公司的利润额。今年的销售总额为474亿元，股权金额约占60%，因此相应的股权销售金额约为280亿元。

郑风:我想补充一点，23.3亿元是会计上归属于股东的利润，核心利润是31.5亿元。事实上，剔除会计政策调整的影响后，31.5亿元是正确的。

31.5亿元的营业额是335亿元，这是我们权益的一部分，不包括关联公司和合资公司。

李庆安:我认为未来合资是房地产企业的一个方向。这并不意味着所有合作项目的毛利率都很低。相反，许多合资项目的毛利仍然很高，但我们坚持持股，这也是为了保证我们的规模。

根据自然增长规律，今年年初设定的目标是1600亿，如果今年下半年情况好转，可以达到1700亿。应该有20%的自然增长，明年的销售额应该达到2000亿，这是有希望实现的。毕竟，我已经有这么多土地储备了。

张亚东:我想补充前面的问题。从目前的计划来看，1670亿元是原计划的下限。随着下半年房地产市场的调控，我们做出了一些比较稳健和有保证的思考。应该说，1600亿元到目前为止还是确定的。如果下半年市场不发生较大变化，预计年销售额将超过1600亿元。

另外，从土地储备和价值储备来看，现在有8000多亿元。即使我们现在不拿一块地，在未来三年内形成2000亿元和2500亿元的销售目标也是非常现实的。

众所周知，最近，曹舟南总统正在研究一个新的领域，那就是美丽乡村的领域。这也是我们在绿城体系下的一次渐进式发展，做出了一些新的尝试和新的发展。我继续做绿城中国的股票，但也有增量的股票。

这种转变非常顺利，每个人都充满了信心，特别是在原有发展的基础上，我们有了一些新的领域、新的房间和新的布局。

来到这里工作后，我觉得绿城的团队非常专业。每个人都可以看到绿城发展得非常好，所有的指标都非常令人兴奋，给了我们的股东一个很好的交代。

这也说明绿城在过去三年的稳步发展已经形成了这样的局面，所以我们做出了这样的转变，特别是我觉得原来的人才队伍、战略和一些原来的日常活动现在运作都很顺利。

来到绿城工作后，我也感到很开心。特别是我们新组建的管理团队在大家的支持下正在研究未来的发展，所以现在我觉得很有信心。应该说，在绿城工作对我有很好的期望。

来到绿城工作一个多月以来，首先我们做了调查研究了解绿城，然后我们要发扬和发展绿城。

我们必须计划很长一段时间，以实现一个健康的绿色城市，这是我们在最近一段时间里与所有管理团队一起做的事情。

在投资方面，我们下一步的投资是在原有战略的基础上寻求多元化。从6月4日我们组织架构的调整可以看出，在关注传统重资产投资的同时，也有力地推动了轻资产领域项目的发展，从原来的1+5模式(整合五个翅膀)到11+5模式。

这是为了绿城中国寻求更大的发展机遇，特别是在一些新兴领域和新兴市场，使绿城的发展更加稳定，抵消房地产波动的不利影响，这是我们下一步的投资方向和策略。

现场提问:今年上半年，将购买约300亿元的土地。根据年度预算，今年下半年是否会继续购买土地，还是会放缓？下半年购买土地的预算是多少？去年年中，曹先生说，由于去年公司的业绩不是特别好，所以今年盖茨之敌的整个房地产市场肯定会下跌，但是今年上半年，我们看到公司做得比较好。我想问公司对整个楼市的看法有没有改变，或者现在是不是一个很好的发展机会。

张亚东:关于土地收购，我们原来的土地收购计划上半年实施得很好，大家都看到了投资的力度。下半年，我们将继续跟进整体和布局。作为一家房地产公司，这也是我们长期发展的最重要的工作内容之一。

但是，下半年的土地收购结构可能会发生变化，即在传统的招投标、拍卖和拍卖市场，我们将认真研究市场变化，认真研究当地市场预期，跟踪市场，并在传统的招投标、拍卖和拍卖市场中决定一些土地收购决策。

我们将拓展新的投资市场，特别是刚才提到的与CCCC的合作，我们谈了近30个项目，这将增加投资。我们签订的合同金额为2500亿元人民币，增加投资后，将形成比原来传统市场更大的利润份额。从现在签订的具体项目合作来看，这种趋势非常明显。

庆安总经理刚刚向您介绍，我们将加大tod产品的开发力度。现在我们的浙江和北京公司已经充分发展了轨道交通的上部结构。从近年来发展的成功经验来看，这个市场也很好，而且利润率远远高于传统的招投标和拍卖市场，所以这也是我们应该加大投资的地方。

体育系列、我们建设的亚运村和Xi的全运村都是我们加大投资的领域。还有一些我刚才提到的轻资产行业，也是我们增加投资的领域。

从投资角度来看，实力肯定会继续保持，但我们会优化结构，专注于一些我们擅长的产品，使我们的均衡发展取得更大的效益。如果这些目标得以实现，我们相信在消除现有存量土地和存量价值的基础上，将会实现更大的目标。

第二，从现在开始，全国的房价基本稳定，除了厦门等几个城市房价在下降外，其他城市基本稳定。

在房地产市场调整过程中，我们判断房地产价格应该基本稳定，这也是国家调控房地产市场的一个基本原则。对于房价，我们可以按照国家政策，结合绿城的实际情况进行市场预判，并做出决策和销售计划。

坦白地说，直到你今天说了，我才知道“门口的敌人”这个词。那时我没来公司。当时我不知道说这句话的背景和上下文，也不知道它是什么意思。