地产信托未“断供” 仍是信托公司心头爱

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最近，房地产信托的数量和规模都有所下降。房地产信托业务是信托公司抛弃的节奏吗？

今年8月下旬，市场传出消息称，一些地区的银监局发布了一份文件，暂停新房地产信托的备案，已获批准的信托计划可能会继续发布。随后，这一消息得到了证实，一些信托公司确实得到了监管窗口的指导，要求它们谨慎开展房地产信托业务。

当时，一些接近监管当局的人士向相关媒体指出，个别公司收到的监管要求可能与公司的房地产业务风险较高有关。

然而，令业内人士担忧的房地产信托“断供”并未出现。记者了解到，大多数信托公司的房地产信托业务仍在正常发展。

“目前，房地产仍是信托公司的主要投资领域。但是，值得注意的是，严格监管房地产行业是目前不争的事实。”易信信托高级分析师帅国郎在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，目前，许多信托公司开始加强风险控制，提高房地产信托的业务门槛。

9月份的发行数量和规模都有所下降

事实上，目前房地产融资需求仍然很高，但发行债券、银行贷款等融资渠道有限。目前，回归信托融资渠道正成为大多数房地产企业的一种选择。

受益信托的报告显示，从发行市场来看，房地产信托的表现仍然引人注目。由此可见，目前房企的融资需求仍然很大，而房地产信托又一次开始了疯狂的“吸金”模式。

然而，与8月份相比，9月份房地产信托的发行呈现出明显的“降温”趋势。数据显示，9月份，集合信托市场共发行房地产信托产品369种，发行规模652.97亿元；8月，共发行房地产信托产品519种，融资1009.81亿元。相比之下，9月份的发行规模环比下降35.34%，发行数量也环比下降29.09%。

资深信托研究员袁继伟告诉《国际金融新闻》记者，9月份临近国庆假期，受假期因素影响，当月发行量略有下降，8月份的窗口指导政策也给信托公司后续产品发行带来了一定的影响。

然而，根据不完全统计的公开信息，在今年第三季度，信托投资房地产的规模仍然排名第一，占37%。房地产信托募集资金1662.37亿元，较上月下降1.26%，但募集资金规模占比43.62%，较上月上升5.71个百分点。

根据上述报告，资产运营较重的房地产企业几乎可以免费从信托渠道获得融资，房地产信托的大幅增长有赖于房地产企业强劲的资本需求。然而，由于融资成本高和监管政策收紧，房地产市场处于“战战兢兢”的局面，未来房地产信托业务规模萎缩是合理的。

房地产信托业务将被放弃？

处于前沿的房地产信托如何在监管担忧的背景下生存，考验着大公司的智慧。

“在此期间，公司的房地产信托业务受到严格控制，但并没有停止房地产业务，主要是做大品牌，如中央企业和国有企业。”上海一家信托公司的机构基金部经理告诉《国际金融新闻》记者，此后的业务情况大家都不清楚，这取决于政策和监管的引导。

“暂停房地产业务的信托公司只是个人。最近，仍有许多房地产信托发行，表明影响不是太大。”不过，袁奇伟也强调，由于房地产行业近期仍面临监管压力，后续房地产信托发行的增速将有下降趋势。

深圳某信托公司信托业务部的一位相关人士告诉记者，目前的经济形势不好，国家管制很严，业务不好。但是，目前房地产业务还没有被暂停，它仍然是公司的一项重要业务。“今年8月，市场传言暂停房地产信托业务。我们还咨询了对接监督小组，没有得到指导。”这个人说。

华北一家信托公司的一名人士表示，自接受银行监管部门的指导以来，该公司的股票业务一直在继续，但增量房地产信托业务尚未完成。

需要指出的是，很多信托业人士表示，由于房地产信托在一定程度上弥补了房企的资金缺口，监管部门不会完全对房地产信托业务实施“封杀令”。

据相关行业专业人士分析，监管收紧是影响9月份房地产信托业务收缩的主要原因之一，但这并不意味着房地产信托业务无法开展。房地产信托作为传统业务之一，是目前帮助信托公司盈利的重要业务，因此不太可能轻易放弃。

未来三年将是房地产债务偿还的高峰期

房地产信托仍然是主要信托机构热衷的业务之一。

根据中国信托协会的最新数据，信托规模在今年第二季度持续下降，但房地产信托规模继续增长。第二季度，房地产行业信托资金规模为25072.49亿元，比第一季度的23710.76亿元增加1361.73亿元，信托资产占比由10.99%上升至12.32%。第二季度，房地产信托新规模总计4280.73亿元，占信托新规模的18.31%，比第一季度增长3.5个百分点。

此外，今年以来，对于房地产行业来说，形势更加严峻。一方面，融资渠道有限，这就要求降低杠杆率，防范金融风险；另一方面,“借新还旧”的做法也受到严格控制。业内人士认为，未来三年将是房地产行业债务偿还的高峰期。

根据证券机构的计算数据，在存续的房地产债券中，2018年到期的还款规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍；2019年至2021年的到期还款规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，偿债压力日益增大。

“对于类似信托的暂停，这自然是一个盈利的空讯息。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《国际金融新闻》采访时表示，这也要求此类企业关注近期的财务政策控制，并检查现金流。今年是资金少的一年，房企需要用价格换数量来抽回资金。同时，要与银行建立更好的战略合作关系，形成更好的投资机会和融资机会。

严跃进进一步分析，对于房地产信托业务，并不排除某些具体项目会面临暂停，但实质上是银行本身的业务标准，即银行在合作此类信托业务时需要更加谨慎，这是流程重组和审批更加严格的反映。

不过，严跃进也表示，目前房地产行业的资本实际上正在收紧。从供应方改革的角度来看，应该鼓励开发商积极获取土地并开始新的建设。然而，最近的一些土地拍卖表明，企业面临着很大的财务压力。“对于信托和其他计划，不排除一些地区仍会给出宽松的政策。关键是项目投资要合规，同时还要看地方政府对房地产开发的支持力度。”。