观点指数 | 深圳10月报：价稳量升延续 去化周期缩短2.4个月

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自去年10月推出“八神调控政策”以来，深市房地产市场已被调控了一年多，楼市气氛不断收紧。然而，就深圳楼市过去两个月的表现而言，虽然黄金、九月和白银10日的火热程度已不再辉煌，但仍可称得上是交易旺季。

根据深圳市土地委员会的数据，10月份深圳新建商品住宅平均成交价格为54288元/平方米，同比下降0.05%，同比下降2.38%；交易量为2792笔，比上个月增长2.35%，同比下降34.71%；交易面积279，100平方米，同比增长2.27%，同比下降33.95%。

值得一提的是，深圳新建商品房平均成交价格已经连续13个月下降，但近期价格变化并不显著。根据视点指数，9月份房价下跌了0.1%，10月份仅为0.05%。

就交易数量而言，10月份也延续了9月份的良好势头，而这种信贷可归因于8月份新房供应量的大幅增加。据报道，8月份，深圳共批准销售13个项目，住宅总数为7533套，比7月份增长了90%，超过了上半年的总和。主要供应集中在宝安、南山和龙岗。

9月份新建商品房数据显示，平均成交价格为54314元/平方米，成交2728套，交易面积272800平方米。其中，网上签约数据的交易数量环比增长近40%。

就住宅二手房而言，交易数据逐月波动很大。10月份共售出4476套，交易面积37.65万平方米，同比分别下降22%和29%。

黄金周平静地过去了，去化学周期缩短了2.4个月

对深圳而言，国庆黄金周悄然结束，交易数据也符合此前的节奏。从2013年至2016年国庆黄金周期间深圳新房交易数据来看，没有出现异常火爆的情况，整体情况稳定。

据深圳市土地委员会统计，2017年国庆黄金周期间(10.1-10.8)，深圳共售出502套新房，均价约为5.5万元/平方米。在此期间，宝安沙井只有一个项目开放。

10月份，深圳楼市新增商品住宅总量为2792套，同比增长2.35%，同比下降34.71%；平均成交价为54288元/平方米，比上个月下降0.05%，比去年同期下降2.38%。

在交易量方面，由于8月份新房供应量翻了一番，10月份也延续了9月份的良好势头。然而，除了宝安和福田，本月其他地区的交易数量都有不同程度的下降，盐田已经连续四个月零交易。10月份，宝安和龙岗仍是交易的主要力量，分别排名第一和第二。

其中，宝安区成交1519笔，比上个月增长13.1%；龙岗区共有交易831套，同比下降8.48%；南山区交易277套，比上个月下降4.81%；福田区成交126套，比上个月增长5%；罗湖区售出39台，比上个月减少40.91台。

在新供应方面，10月份批准了3个预售项目，包括龙岗的2个和宝安的1个。龙岗区只有中粮祥云广场有一些住宅。

就实用面积而言，宝安和龙岗库存充足，实用面积分别为159.83万平方米和93.87万平方米，分别占51.24%和30.09%。根据10月份的销售额，宝安和龙岗的去库存期分别为11.7个月和13.3个月。

其次是南山，实用面积34.65万平方米，占11.11%，去库存期仅为7.7个月；福田的实用面积为111，600平方米，占3.58%，去库存期仅为5个月。此外，罗湖和盐田的销售面积不超过10万平方米，但罗湖库存充足，去库存期为22.4个月。

据了解，新建住宅建筑的减少也缩短了去化学循环。目前，深圳一手住宅楼的去化学周期为12.6个月，比9月份缩短了2.4个月。

全年第一笔宅基地交易仍是主旋律

在土地市场方面，10月份深圳仅售出一片商业用地，深圳大鹏新区投资控股有限公司以7.46亿元的底价获得深圳大鹏新区葵涌街地块。该地块规划为交通站用地+商业用地+三级居住用地，土地面积37，200平方米。该地块也是深圳今年第一个住宅用地。

值得一提的是，10月份，深圳上市出售了3块商业用地，其中包括1块宅基地、2块商业用地和3块自留地，唯一的宅基地也是深圳首家只出租不出售的宅基地。

在租购大潮下，深圳加强了对城中村租赁市场的引导，提出未来城中村租赁住房将享受与普通商业租赁住房同等的公共配套服务。

根据深圳市的官方资料，以行政村为单位的城中村有241个，其中特区内有91个城中村；城中村有35万多套农村住房或自建私房，总建筑面积1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。

据此前媒体报道，深圳市政府在《深圳市城市总体规划(2016-2035)》中解释称，将从规模扩张转向质量供给，建立差异化的空供给模式，优化调整土地利用结构和现有土地布局，改善城中村面貌，提高老工业区效率，振兴老城区，改善

在政策的指引下，开发商也做出了回应。10月，万科分别与福田区、南山区和深圳国际签订合同，内容涵盖福田区南苑街所辖城中村玉田村的综合改造和运营，以深圳湾超级总部基地为支点，发展和推进南山区城中村的综合改造和运营、房屋租赁等业务，以及龙华区梅林关旧城改造项目的建设。

CIMC还与深圳市土地规划委员会和前海管理局签署了土地整理框架协议，该协议涵盖了总面积为52.4万平方米的三个土地整理案例。

10月23日，深圳季度新项目开工仪式在太平洋工业区更新单元一期工程现场举行，共开工39个新项目，总投资约112.6亿元，其中包括盐田港拖车综合服务中心一期工程、太平洋工业区更新单元一期工程、盐田区梅沙街尚平村改造、特发小梅沙土地综合开发一期工程、盐田三村、四村、西山下村五号地块及金斗岭综合搬迁工程