业绩会直击 | 龙湖没有英雄 要消灭老中医式决策

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观点房地产网，作为一个像国有企业一样融资能力最强的民营企业，龙湖集团上半年的表现仍然像一个三好学生。

在过去的一年半时间里，龙湖除了业绩之外，在人员、项目质量、管理架构等方面也受到了市场的高度关注，有些疑问需要管理层来解答。

8月21日，龙湖集团在香港召开中期业绩会议。和往常一样，董事长吴亚军与首席财务官赵毅和首席执行官邵一同出现在主席台上。

不同的是，负责人力资源的执行董事李和集团首席运营官苏希真坐在观众席上。虽然他们没有说话，但他们与这次演出会议的焦点密切相关。

它不会单独利用和扩大住宅业务的规模

上半年，除龙湖外，前20位行业基本保持40%以上的增长速度。继去年销售加速后，龙湖上半年合同销售额达到971亿元，同比仅增长4.8%。

邵回应说，龙湖一直坚持四大水系的质量增长和均衡发展。c1业务是住宅销售，目标是保持前十名左右。该公司不会单独增加c1业务的杠杆和规模，但更重要的是，保持较低的融资成本和负债率。

对于2000亿元的年销售目标，邵表示，实现这个目标没有任何悬念。据悉，龙湖今年同期销售增长缓慢的原因是，一方面去年销售整体推进，而今年的项目主要在下半年推进，下半年供应量达到2000亿元。

目前市场仍然很好，主要是因为很难获得证书。邵对说道。

根据业绩公告，龙湖集团的净负债率为54.6%，同比下降近两个百分点，但高于年初的48%。邵解释说，龙湖的负债率通常全年保持在50%-60%，半年保持在60%-70%，但实际情况仍会低于这一预期。

新增土地储备方面，上半年龙湖新增土地储备1298万平方米，权益达898万平方米，同比增长40%，平均价格4849元/平方米，土地权益435亿元，同比增长13.6%。值得一提的是，今年上半年龙湖新土地平均价格比去年下降了近1000元/平方米。

同时，截至6月底，龙湖的土地储备总面积为6363万平方米，权益面积为4552万平方米，平均每平方米土地成本为5142元。上半年龙湖的销售单价为15435元/平方米，约为三倍。

赵毅回应了这个观点。房地产新媒体称，价格覆盖土地价格三倍左右相对安全，未来项目的利润仍有保障。龙湖的毛利率在过去一两年将保持在30%以上，中长期为25%-30%。

去杠杆化下，龙湖未来会减少土地投资吗？邵表示，龙湖有健康的债务结构和充裕的现金流。虽然市场不是很好，龙湖的融资情况并不坏。龙湖最近发行的两种债券价格不到5%。

盈利方面，上半年龙湖股东应占利润54.3亿元，核心利润37.3亿元，同比增长31.4%，毛利率高达37.1%。核心税后利润率达到17.7%，但股权后利润为13.8%，略低于去年同期的15.3%，主要受税费变动及合资公司和联营公司业绩的影响。

租金收入足以支付利息

截至年中，龙湖集团已开通26条天街，总建筑面积258万平方米，租金收入16.8亿元，入住率97%，净现值为6.8%。

据视点房地产新媒体报道，龙湖早些时候提到，它希望到2018年实现投资性房地产的收入能够支付利息支出。上半年投资性房地产收入18.5亿元，未资本化利息支出21.99亿元，覆盖率0.84%。

邵表示，2018年全年商业地产和长期租赁公寓的租金收入可能在36亿元和5亿元左右，全年将保持0.8-1倍的覆盖率，未来适当超过1倍。

在国家鼓励租购并举的情况下，不仅龙湖为代表的房企，而且中介和酒店运营商在过去两年都在大举攻击长期租赁公寓。银行和保险基金得到了大力支持，证券化产品也大量涌现

当长期租赁公寓如火如荼的时候，它也成了推高租金的第一嫌疑人。北京房租上涨的话题让一些公寓运营商成为公众批评的对象。

邵说，北京对抢房的关注主要表现在中介和分散的房子上，而龙湖观鱼则主要是集中的。

视点房地产新媒体了解到，截至年中，龙湖关羽已在16个城市开业2万余栋，开业半年以上的项目平均入住率达到90.1%。此外，关羽上半年租金收入大幅增长至1.39亿元，占龙湖租金总收入的7.5%。

关羽2018年的开业目标是5万人，年底达到6.5万人。邵表示，龙湖关羽成熟期毛利率约为35%，净利润保持在12%-15%。

由于现金流充裕，经营业务稳定发展，龙湖决定在此期间支付每股股息，同比增长50%。这也是龙湖去年之后再次支付的中期股息，未来股息将保持在其核心利润的45%。

赵毅开玩笑说:不仅考虑到未来的利润增长，而且还有很高的分红比例，龙湖的股票仍然持有，所以不要卖出去。

淘汰旧中医决策是必要的

在绩效会上，龙湖正在进行的组织管理架构改革也引起了广泛关注，即去年开始试点的平台+终端战略得到了技术平台的支持，各业务平台为各终端(即区域公司)提供支持。

吴亚军解释说，龙湖平台+端满足了管理升级的需要，其意义在于将一线指挥中心和专业支持中心放在前端，直接授权给一线，而不是金字塔般的层层叠加。

其次，与大多数大型房地产企业的共同结构不同，龙湖集团下没有区域公司，而是直接与区域公司相连。吴雅军认为，由于上述管理体系的存在，龙湖不需要设置中间层级，可以更加灵活地进行指挥。

也许这会让一些人不舒服，觉得权威在下降，但只要它是决策中的黑箱，我们就必须消除它。老中医的脉象决策将在我们心中慢慢消失。我们比老中医更愿意相信制度和系统知识的积累。吴亚军间接地回应了市场传言。

龙湖管理层结构的变化已被外界广泛认为是去年以来一些高管离职的原因之一，但吴亚军对人员流动相当冷静。

吴亚军说，这个行业是一个活水，没有办法阻止它。龙湖更关心的是更好的员工是否被放在正确的地方。

邵总结说，龙湖建筑的发展是非常系统和战略性的。基于网格的决策决定了龙湖不会简单地将决策授权给某个人。

吴先生曾经说过，龙湖没有英雄，这就是我们一直追求的境界，就是让公司成为一个高效的战略有机体，让一线员工有足够的决策能力做好服务，做好产品。