观点面对面 | 张玉良：不刻意追求规模 但还要再努力

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观点房地产网终于在农历新年前完成了年度业绩媒体见面会，比往年要晚。

地点仍在格林兰集团五楼的会议室，这是张玉良会见媒体的固定地点。在官方活动开始前15分钟，张玉良早早地出现在会议室，并主动与在场的媒体交谈。我也听了你的意见，每个人都交换了意见。在谈话中，他总是保持微笑、礼貌和耐心。

虽然很少接受媒体公开采访，但作为一家资产超过8000亿元的企业的掌舵人，面对日益复杂的市场和激烈的竞争，张玉良显然希望听到更多的外部声音。

根据早前发布的业绩报告，2017年，格陵兰岛全年经营总收入为2901亿元，同比增长17%；利润总额191亿元，同比增长32%；归属于母亲的净利润为90亿元，同比增长24%。其中，房地产行业绿地签约销售额3065亿元，同比增长20%；大型基础设施行业新签项目总额1941亿元。

虽然第二季度后绿地收入逐步加快，弥补了第一季度相对较弱的业绩，但与3000亿元的收入目标差距较小，房地产销售额下降到行业第六位，对张玉良来说可能不是一个令人满意的业绩。当听下属汇报2017年的表现时，他总是不时地笑着皱起眉头。

不过，张玉良也强调，房企的销售规模和最终的财务结算规模是有区别的。虽然去年格陵兰财政结算的营业收入超过2900亿元，但总营业收入为4765亿元；相反，一些企业的房地产销售额相对较大，甚至超过5000亿元，但最终的财务结算规模可能不高。

面对2018年，张玉良也设定了目标，包括收入比2017年增长20%，利润200亿，其中房地产收入超过4000亿。此外，有必要在内部培训8家超过300亿美元的公司，并依靠大面积支持整体绩效的提高。

多元化、内部改革与股票价格

如果将住宅企业分为战略型和战术型两种类型，绿地显然属于前者，形成一主三策后，绿地的多元化边界显然不会停止。一些评论家甚至嘲笑中国的房地产业有两个人在努力工作，一个是王健林，另一个是张玉良。你总能在各种合作合同或政府活动中见到他。

据绿地介绍，2017年，绿地首次涉足的领域包括科技创新、医疗保健和电子体育，包括与复旦大学、上海交通大学和同济大学的战略合作，以及复旦绿地、交通大学绿地和虹口绿地制造中心的启动。

2018年初，绿地投资6000万元收购电子竞技运营商50%的股权，以介入房地产+电子竞技领域。此外，在卫生保健领域，格陵兰正式成立了卫生保健产业集团，开发了卫生保健酒店产品模型，并计划在五年内投资200亿英镑在国内外形成500家连锁店。目前，六个保健酒店项目已经启动。

事实上，随着房地产行业进入股票时代，这是房地产企业通过转型和多元化寻找新的利润增长点的唯一途径。然而，不同于其他住宅企业的多元化道路，绿色空间强调相互协同。

为此，张玉良举了一个例子。去年，格陵兰新增土地1262万平方米，支付土地592亿元，但平均底价仅为每平方米2500元，土地资源配置成本相对较低。事实上，土地成本低的原因是通过产业合作实现的。因为你是一个行业，这些行业都是中期和长期的产出，所以它自然会有一个低成本的房地产本身。

然而，多元化的馅饼越来越大，但绿地的规模和效益并没有提高。据统计，2017年，绿地在房企销售排行榜上从第四位跌至第六位。当绿色之战结束后，绿色空间不得不面对规模缓慢增长的压力。

对于绿地规模落后的结论，张玉良似乎无法按照顺序接受。他指出，房屋企业的销售规模和最终的财务结算规模是有区别的。虽然去年格陵兰金融结算的营业收入超过2900亿元，但总营业收入为4765亿元；相反，一些企业的房地产销售额相对较大，甚至超过5000亿元，但最终的财务结算规模可能不高。

虽然他没有刻意追求规模，但他也承认，没有规模和规模的大企业是做不到的，数量也是质量的重要组成部分。

纵观2017年的表现，绿地并没有顺利起步。根据第一季度报告，同期格陵兰岛实现营业收入588亿元，仅占全年的20%。从房地产销售的角度来看，2017年前两个月仅售出190亿元，这迫使张玉良下定决心改变。因此，在总结2017年绿色空间的三个关键词时，内部改革是一个词，另外两个词是创新和协同。

改革的方向是规模和利润。2017年2月，格陵兰政府发布通知，宣布试行房地产项目和投资，并制定项目超额利润提成和亏损罚款法案。

张玉良坦言，虽然与国有企业相比，我们的效率很高，但与民营企业相比，我们的效率相对较低，所以我们应该利用协同效应来提高效率。此外，应该进行内部改革，以增强每个人的积极性。因此，去年改革对我们来说是一个非常重要的方面。

回顾2017年的房地产行业，长期被低估的国内股票在香港股市飙升，成为不可忽视的点睛之笔。相比之下，自2015年登陆a股以来，拥有8000亿资产的格陵兰岛未能在资本市场取得更好的突破。

对此，张玉良认为，由于过去两年的深度调整，绿地的效益没有得到充分体现，股票价格的估值一定要低估；此外，格陵兰和投资银行之间缺乏沟通也是资本市场未能充分理解格陵兰价值的原因。在它看来，根据目前的股票价格，绿色空间应该增加至少30%-50% 空室。

至于平安大规模减持，张玉良表示，由于其购股资金来自资产管理计划，到期必须收回，这很被动，但平安仍是绿地的好伙伴。

加速2018年和长期租金探路者

在经历了2017年的缓慢增长后，2018年的绿地显然不愿意被动落后。从目前的规划来看，房地产销售仍然是绿地整体性能的重要支撑。因此，在土地储备和战略布局方面，绿地也随着原有战略发生了变化。

保持不变的是，小城镇和高速铁路商业区等战略项目仍是绿色土地储备的重点。

具体来说，绿地的房地产业将集中在重点市场和重点发展区域，包括长江三角洲、珠江三角洲、京津冀及周边地区等一线城市群；二级城市群及周边地区，如江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明和南宁；以及地级市高铁站周边地区，力争全年获得28000-30000亩土地。

据视点房地产新媒体报道，截至2月1日，格陵兰岛已获得3000多亩土地。其中，1月17日，绿地以5.6亿元的底价赢得漳州高铁新区5个地块，总面积约558亩；1月26日，绿地在重庆万州高速铁路新城一期工程中获得885亩土地；1月31日和2月1日，绿地以21.88亿元的总价格在深茂铁路阳江站商业集聚区共收购了10块土地，建筑面积约128万平方米。

变化是，除了上述开发周期长的大型项目外，格陵兰还将注意力转向了短、平、快的三线和四线项目。

张玉良表示，2018年初，在工业的带动下，一、二线城市和三、四线地区的绿地将会泛滥。目前，已经获得了大量的土地。预计这些地块将在今年第二季度末和第三季度初投产，力争今年销售规模达到1000亿元，成为新的重要增量。

与2017年相比，2018年绿地建设明显加快。

此外，作为租金最受欢迎的上海最大的国有房地产企业，长期租赁公寓已成为绿地中不可回避的话题。据了解，在国有企业方面，绿地的主要股东之一上海房地产集团购买了大量租赁地块，龙湖、施琅等民营企业也加快了项目扩张，占领了市场。然而，格陵兰对此相当谨慎，只是积极关注它，并测试一线城市周围的水。

与此同时，张玉良表示，目前，绿地已经在嘉定、青浦、崇明等地区拿出地块用于公共租赁住房。由于远离市中心，地价相对较低，只有底价在2000-3000元之间。如果按照酒店式公寓的方式控制成本，改善服务，一个房间的租金在4000-5000元之间，希望回报率达到5%-6%。然而，对于租赁土地，还没有可用的绿地。

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