龙湖上海选择题 沪上住宅与冠寓长租业务的难关与风口

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观点房地产网对于房地产企业来说，上海一直是一座不可逾越的山，有些人沉入沙里，有些人独霸一边。然而，对于龙福这个天才学生来说，它在上海的12年表现只能算是令人满意的。

数据显示，2017年上半年，龙湖实现合同销售额926亿元，同比增长145%。然而，由于各种因素，上海龙湖贡献23.32亿元，同比下降57%。全年，上海龙湖在20家城市企业中的表现排名第17位。

事实上，作为一线城市，上海市场一直受到龙湖的重视。在龙湖集团押注的三位总经理中，从第一任集团高管赵楠楠，到中海集团前总经理张，再到现在的文洁邦，吴亚军都寄予厚望。2016年，也就是进入上海的第十个年头，时任上海龙湖总经理的张也公布了他所描绘的宏伟蓝图:2016年实现100亿元，3年实现150亿元，5年实现200亿元。

最终，2016年上海龙湖的年销售额为77亿元，这是进入上海以来的最好成绩，尽管离100亿元的目标还有很大差距。2016年底，张也调任至深圳公司担任总经理，沈阳龙湖文洁邦接任上海龙湖总经理一职。

与此同时，在长期租房的趋势下，龙湖在2017年开始了地主生意，这是它落户的17个城市中增长最快的一个。2月1日，上海关羽赢得上海谢土路项目，这是龙湖关羽在上海赢得的第三个市中心项目。

到目前为止，上海冠宇已经收购了20个项目，签订了近万套房屋的收购合同，在龙湖集团的城市中排名第一。根据温洁邦的最新声明，长期租赁公寓也被选为2018年上海龙湖的最大焦点。

住房困难

2017年11月14日，龙湖以42.3亿元的底价赢得了上海市奉贤区南桥镇的两块土地，结束了其23个月没有在上海获得宅基地的记录。

由于文洁邦上任后第一次表态，拿下南桥地块无疑减轻了他的压力。毕竟，龙湖在上海的最后一处宅基地可以追溯到2015年12月，当时龙湖以46.5亿元的总价和108.34%的高溢价赢得了上海嘉定江桥的唯一一块地。

事实上，就龙湖而言，其对土地的谨慎和观望态度使其多次错过了上海市场的爆发期，土地储备不足制约规模发展的问题由来已久。

2007年，龙湖通过土地收购正式登陆上海市场。作为继重庆、成都、北京之后的第四大城市，吴亚军派最受重视的学生之一赵楠楠从重庆到上海成立龙湖上海公司并担任总经理。

在它的领导下，早期的上海龙湖主要以别墅产品为主，但并没有获得更好的区位优势，所以它总是在宝山、松江等郊区开发。另一方面，从2009年到2012年，在新一轮的市场爆发中，龙湖已经跟不上节拍。在过去的四年里，龙湖仅获得了白银路、松江龙兴路和虹桥商务区三块土地。

没有注入新的土地储备。2010-2012年期间，龙湖。龙湖蓝燕山。龙湖黎城。龙湖王浩山。龙湖县威兰乡。龙湖杜梓市。紫悦湾等项目多次出现在龙湖报告中。根据年报数据，从2010年到2012年，上海龙湖的销售额一路下滑，分别达到30亿、27.11亿和21.5亿。与此同时，杭州和苏州公司在长三角地区的销售规模一直在扩大，甚至超过100亿元。

2013年初，龙湖招聘原中海石油总经理张，接替赵楠楠担任上海业务总经理。指出龙湖对张强大的营销能力很感兴趣，他曾为内蒙古呼和浩特中海别墅创造了70%的市场份额。

新领导人显然给上海龙湖带来了变化。2013年，龙湖在上海土地市场赢得了三块土地，包括位于宝山的两处青浦新城住宅和一处商住用地。2014年，龙湖重返松江新城和永丰街，上海龙湖土地储备首次突破100万平方米。

从销售额来看，2014年上海龙湖的总销售额为43亿元，比2013年翻了一番。2015年，随着住宅产品北城天街的高销量，上海龙湖收集了超过48亿元的黄金。销售业绩逐步提高。在龙湖入沪十周年之际，张也首次公布了自己的蓝图，即2016年达到100亿元，3年达到150亿元，5年达到200亿元。

最终，2016年上海龙湖的年销售额为77亿元，这是进入上海以来的最好成绩，尽管离100亿元的目标还有很大差距。2016年底，张也调任至深圳公司担任总经理，龙湖沈阳文洁邦接任上海龙湖总经理一职。

自从近一年前接管上海以来，温杰邦一直没有交出一份令人满意的答卷。根据2017年半年度报告，上海龙湖在整个集团926亿英镑的销售额中仅贡献了23.32亿英镑。全年，上海龙湖在20家城市企业中的表现排名第17位。

关于上海市场，龙湖集团首席执行官邵曾表示，龙湖对上海市场、政府和客户的了解相对薄弱，这也是一个内省点。

关羽在风口下

虽然上海的住宅业务规模相对较慢，但龙湖显然不会轻易放弃这个一线城镇。

随着住宅企业和整个行业的发展，龙湖也在寻找住宅和商业以外的多元化机会。2016年8月，龙湖首次推出关羽品牌，长期租赁成为龙湖的第四大渠道业务。

从文洁邦的最新表述来看，长期租赁公寓被选为2018年上海龙湖的最大焦点；至于住房，他说，传统的住房开发将尽最大努力，但这仍然取决于机会。

据上海龙湖介绍，到目前为止，冠宇已经扩大了17家店铺，其中9家已经开业，提供了约3000套出租屋，通过签约获得的房屋数量接近1万套，居龙湖集团各城市之首。不到3个月，冠宇品牌正式登陆上海。

与住宅业务的缓慢发展相比，上海关羽的发展速度并不令人不快。然而，像市场上许多长期租赁公寓品牌一样，龙湖在投入大量资金的同时也无法避免无利可图的现状。此前，龙湖创新业务负责人韩石在接受视点房地产新媒体等媒体采访时表示，龙湖希望在三年内达到一定规模，因此集团不会在三年内评估长期租赁公寓的利润。

一方面，要实现规模的几何增长，同时又要承担三年的非盈利性，所以房企的现金流将受到考验。为了储备弹药，从去年10月至今还不到4个月，龙湖已经通过各种方式进行了多次融资。此外，1月25日最新贷款100亿元，龙湖已经积累了近400亿元。

从龙湖的态度和各种行动来看，除了调整债务结构之外，这些资金大部分都被转移到了几个多元化的新业务上，如工业地产、老年地产和长期租赁公寓，这些都还处于烧钱阶段。

具体回报表现，根据半年度报告，上半年龙湖投资物业开业租金收入同比增长28.8%，达到11.4亿元，其中关羽租金占0.3%，仅为342万元。

此外，在获得新项目资产方面，龙湖在接受视点房地产新媒体采访时表示，在原有轻资产和重资产的基础上，提出了中等资产的概念。

具体来说，龙湖将以前的轻资产重新定义为纯粹品牌和经营的产出和管理。中型资产是指经营10年以上的资产租赁、股权合作和委托管理，而重型资产是指收购和兼并优质资产。

显然，不同的模式会有不同的回报。在轻资产模式下，长期租赁公寓的利润主要来自租金增长率高于最低租金带来的增量收入。因此，根据大约200套集中公寓的计算，主要装修费用大约需要7年才能恢复到原来的成本。资产运营稳定后，净利润约占租金的15%-20%，占租金差额的33%-42%。

根据重资产运营模式下的测算，长期租赁公寓的租金不仅要涵盖装修成本，还要涵盖购置成本。因此，不考虑任何租金上涨，将需要大约18年才能回到这一次。

虽然重资产模式的回报时间比轻资产模式长得多，但重资产的毛利率可以达到70%以上，远远高于轻资产35%的毛利率。因此，在龙湖长期租赁公寓的布局中，从轻开始，逐渐变重已经成为一个既定的方向。

据了解，在上海冠宇收购的20个项目中，有6个是上海龙湖的自持地产项目。2017年7月，龙湖以4.75亿元的总价格收购了上海宝山区古村镇地块，该地块的底价约为1.68万平方米，规划建筑面积为2.83万平方米。据悉，该地块还将被规划为一个综合性商业项目，主要用于长期出租公寓。

根据文洁邦的计划，2018年上海开业的皇冠公寓数量将呈几何级数增长，更多的将采用资产导向型模式。