许世坛的合伙人 佛山地块拉来中粮、上海传斯背后

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视点房地产网去年6月在佛山先后收购了两块七岔地块，并于11月引入中粮集团进行合作开发。现在，在不到三个月的时间里，上面的情节有了最新的消息。这一次，合作伙伴从中粮集团和世茂变成了三家。

视点房地产新媒体获悉，2月1日晚，中粮地产宣布，中粮集团全资子公司深沪川司计划向合资公司(即佛山彭越)各投资2500万元人民币，持股比例为50%，主要用于开发世茂收购的总计34万平方米的土地。

为促进项目的发展，中粮深圳和上海川思将按照持股比例分批联合向合资公司提供股东贷款，用于目标地块的开发建设和项目运营。其中，上海川思提供的股东贷款不少于10亿元，贷款期限为18个月，年利率为8%。数据显示，上海川思的投资者是上海景荣投资管理有限公司，该公司为房地产企业提供基于具体项目的人民币资金。

自那以后，在中粮集团的拉拢下，世茂在佛山的奇奇哈地块找到了一个理想的合作伙伴。去年6月，该地块获得了巨额收购。去年6月，世茂斥资近34亿元在佛山市赤茶区赢得了超过27万平方米的土地，其中20%的住房面积分配给了人才，42%的面积用于自给自足。值得注意的是，世茂赤茶的自主开发面积只有38%，即102，700平方米。

在赢得土地后，低于40%的销售比例使得世茂在不到7个月的时间里就组建了联盟。佛山市房地产协会副会长罗毅可向视点房地产新媒体透露，2017年佛山市销售住宅用地1300多万平方米，其中自持用地约占8.5%，即110多万平方米。

相比之下，世茂42%的自持率高于佛山一般水平，短期内难以实现盈利。上述人士告诉视点房地产新媒体，目前，赤茶小区附近的价格约为每平方米20000元，所以世茂新推出的上海川思因为自持的问题将会沉淀大量资金。罗毅可认为，通过引入资金，项目的风险和利润点可以被推回。为未来利润提供更大的可能性。

佛山地块拉莱基金合伙人

回顾世茂拿下佛山赤茶地块，在不到7个月的时间里，已经有两个合作伙伴进入市场，最新的合作伙伴是来自基金领域的上海传思。

根据中粮集团2月1日发布的公告，上海川思将通过股权投资参与赤茶地块。观点地产新媒体获悉，中粮集团全资子公司中粮深圳将与上海川思按照50%: 50%的股权比例共同组建佛山彭越房地产有限公司，总投资2500万元。

数据显示，上海川思的有限合伙人是上海景荣投资管理有限公司，即景荣基金。其主要业务是为房地产企业提供基于具体项目的人民币投资。景荣基金以史静三明治基金为平台，重点投资能够实现快速现金流的住宅开发项目。此前的贸易伙伴包括信达地产、金地、农业、工商地产等。

根据公告，为促进地块的顺利发展，中粮深航和上汽川思将按照持股比例分批联合向佛山彭越提供股东贷款，用于目标地块的开发建设和项目运营。其中，上海川思提供的股东贷款不少于10亿元人民币，贷款期限为18个月，自每笔股东贷款实际到达合资公司账户之日起计算，年利率为8%。深圳公司向佛山彭越提供的股东贷款年利率也是8%。

根据这一计算，新协议的签署至少会给佛山彭越带来总计20亿元的股东贷款，可以说是及时的帮助。根据公告，截至2017年12月31日，佛山彭越未经审计的总资产为35.35亿元，总负债为35.17亿元，净资产为1800万元，净利润为-3200万元。

所有合作的起点应从2017年6月开始。6月7日，世茂以超过24亿元的价格，以超过55.87%的自持率，赢得了一个面积为5.5万平方米的商住地块。此外，世茂还需要提供3.9万平方米的建筑人才。根据这一计算，可销售面积为70，700平方米，不包括自持部分的等效楼面价格至少为15，675元/平方米。

在佛山第二次入宫后，一个星期后，6月14日，世茂在禅城赤茶区换了一个地方。以旁边22300平方米的商业和住宅用地为例，价格接近10亿元。与上面提到的情节类似，这个情节也需要人才配置和自我维持。其中，规划面积1.6万平方米，自持面积3.2万平方米，实用面积3.2万平方米。

根据世茂的计划，奇查的两个地块将合并开发，以创造高端产品。同年11月，世茂推出中粮集团。2017年11月23日，佛山彭越与上海黄达企业管理有限公司(一家佛山项目公司，即世茂)在佛山签署了《关于td2017(cc)xg0003和0004地块房地产项目的合作协议》，规定中粮集团和世茂分别持有这两个项目50%的股权。

随着这次上海川思的引入，世茂在佛山市七岔区的两个地块上已经有了三个参与者，其中世茂持有50%的股份，中粮集团和上海川思分别持有25%的股份。

土豆背后有42%的自我维持能力

合作伙伴数量的增加主要与42%的高自我维持率有关。

如上所述，世茂赢得的两块奇奇地块的自主开发面积仅为38%，即102，700平方米；配建人才住房面积5.5万平方米，占20%。应该注意的是，当两个地块合并时，自持部分的面积高达42%。

据佛山市房地产协会副会长罗毅可向视点房地产新媒体提供的数据显示，2017年，佛山共售出1300多万平方米的可建住宅区，其中约110万平方米为人才公寓和自持物业，不堪使用部分的比例约为8.5%。

罗毅可表示，一般来说，在目前新的房地产市场，(佛山)鼓励自持和配置住房，例如，万科已经自持了70年，8.5%的比例不会影响销售市场。相比之下，七岔区块42%的自持面积明显高于市场平均水平。

视点房地产新媒体了解到，奇查街区附近的住宅价格约为每平方米2万元人民币，而且还有限价和签约的压力。因此，在过去的一两年里，世茂通过进入市场获得利润并不困难。据上述人士称，以这样的价格在一两年内仍难以实现利润。但是，按照2-3年的发展周期，世茂对未来的发展可能还是乐观的。

观点房地产新媒体了解到，赤茶地块属于通道顺(三龙湾)段，现在是一个创新圈。根据1月16日发布的《佛山一环创新圈战略规划》，一环创新圈以佛山一环及其西延线、南延线等重要交通干道为基本骨架，沿线将聚集佛山高新区等重要创新平台和要素，经济总量占佛山市80%以上。

七岔片区距广州南站十多公里，便捷的交通将有助于其承担广州的溢出效应。罗毅可说道。

然而，无论是前景还是未来趋势，世茂和中粮集团的当务之急是解决迫在眉睫的资本沉淀问题。根据以上披露的佛山彭越的资产情况，截至2017年底，其总资产为35.35亿元，总负债高达35.17亿元，亏损3200万元。

作为领导者的世茂在征地之初自信地表示(佛山限价签约的现状)，只要是实力雄厚的开发商，完全可以应付，即使两三年后推出，也不会有运营压力。

当时，世茂华南地区投资总监易炳顺表示，对于一些自持物业，计划完成小面积和小型住宅租赁产品，为有生活需求但暂时买不起房子的消费者提供另一种生活方式和选择。

然而，不可否认的是，如此大比例的自我维持仍然给世茂带来了很大的财务压力。罗毅可向视点房地产新媒体透露，通过引入资金，世茂相当于推回了风险和利润点，给未来利润带来了更大的弹性。

景荣基金董事长胡建刚曾向媒体发表讲话，也证实了上述观点。胡建刚表示，当市场不好的时候，房企会比以前更频繁地来房地产私募基金，因为如果企业仅仅依靠销售回报来维持现金流，资金链就太紧了。