万科掠影：新总裁、宝万余波、凯德收购与最好的单月销售

本篇文章2606字，读完约7分钟

视点房地产网去年12月以每月600多亿次的助攻成功逆转恒大，以5298.8亿元的合同销售额在国内房地产开发商销售排行榜上排名第二。这种胜利的态度在2018年得以保持。

2月2日，万科企业股份有限公司宣布，1月份公司实现合同销售额679.8亿元，同比增长41.27%；合同销售面积444.4万平方米，同比增长25.93%。

679.8亿元一直是房地产企业迄今为止最高的月销售记录。视点房地产新媒体获悉，去年万科仅两次突破月度600亿大关，分别为636.4亿元和622.3亿元。

与万科1月份的其他发展相比，这一销售业绩似乎是锦上添花。万科并不缺少聚光灯。新旧总裁的交替、序言的私有化、独立董事刘姝威的来信以及对84亿资本和项目的收购在过去的一个月里引起了万科的关注。

历史上最高的月销售额

在碧桂园和恒大之前，万科率先公布了2018年第一个月的销售业绩。

据房地产新媒体监测，去年，万科仅两次突破月度600亿大关。今年3月，万科首次实现了本年度最佳月度销售业绩，即636.4亿元。此外，其余产品的月平均销售额通常保持在300-400亿元的水平。

有趣的是，看着恒大成为年销售额的亚军，万科在去年12月突然发力，最终以622.3亿元的成绩挽回了局面。

从平均价格来看，去年12月，万科似乎在最后冲刺的价格上做出了让步。从销售量和销售面积来看，万科前11个月的平均销售价格为14900元/平方米，12月份为13700元/平方米左右，比11月份的15100元/平方米下降了9.27%，比1月和8月份下降了近10%。

2018年第一个月，平均售价上涨。按合同销售额679.8亿元，合同销售面积444.4万平方米计算，2018年1月万科平均售价升至15297元/平方米。

这是一个好的开始，但是在接下来的几天里，万科会不会越走越高？近日，万科证券事务代表梁杰告诉研究所，2018年初，集团累计可销售面积约1400万平方米，预计新推4500万平方米，可销售资源约6000万平方米。

对于万科2018年的销售计划，梁杰表示:公司的态度是尽快推动市场实现销售，并希望上半年占到一半；如果下半年有更多的资源，可能会比上半年好。

根据这份声明，如果万科保持每月600亿元的销售额，2018年将是一个丰收的一年。

与1月份的销售业绩相比，万科对土地投资并不热衷，甚至保持低调。视点房地产新媒体获悉，自2017年12月(即2018年1月4日)销售简报披露以来，万科仅新增14个项目，为过去7个月的最低数字。

据测算，上述新增土地面积共101.7万平方米，总建筑面积共218.7万平方米，其中权益建筑面积115.5万平方米，应支付权益价款70.54亿元。

具体而言，上述项目位于二、三线城市，包括佛山、东莞、福州、常熟、宁波、宿迁、廊坊、沈阳、长春、郑州、武汉和乌鲁木齐。

万科收购物流地产项目的步伐保持相对稳定。从去年来看，万科新增物流地产项目的数量在3-5个之间。2018年1月，万科新增5家新公司，分别位于武汉、沈阳、大连、济南和南昌，总面积79.5万平方米，建筑面积48.7万平方米，其中万科股权建筑面积45.5万平方米，股权价格11.48亿元。

尽管万科1月份的土地投资非常低调，但它并不打算保持低调。

梁杰曾透露，与过去相比，土地收购在2017年下半年开始加速，因为政策收紧后开发商的销售速度放缓。开发商的主要资金来源是销售，所以当销售放缓时，土地市场的竞争就会变弱，万科就有更多的机会收购土地。

梁杰认为，政府设定的土地出让条件，包括自持、产业化和绿色环保，对万科有利。

忙碌的一月一瞥

今年1月，万科的土地投资没有太多惊喜。与其他趋势相比，679.8亿元的历史最佳月销售业绩只能算是锦上添花。

新旧总裁的更替、序言的私有化、独立董事刘姝威的来信以及对84亿资本和项目的收购，在过去的一个月里引起了万科的关注。

万宝争端已经结束了很长一段时间，其后果似乎并未消散。除了万科独立董事刘姝威外，证监会要求宝能部门的七项资产管理计划立即清算，此前被视为万宝纠纷受害者的朱九生再次返回。

1月31日晚，万科宣布董事长于亮不再担任总裁兼首席执行官，董事会任命朱九生为公司总裁兼首席执行官。

朱九生是万科的核心高管之一，负责集团的基金管理部门，曾在万科房地产投资信托基金和英安合伙公司担任交易员。两年前，他在深交所询问了金鹏和德英的资产管理计划三天后，就不再担任高级副总裁，然后淡出了主流视野。在对资产管理计划进行质询的两年后，以及万宝纠纷基本结束的半年后，万科将朱九生召回核心管理层。

在加入万科之前，朱九生在中国建设银行工作了9年。因此，朱九生有很强的财务属性，不管他的教育和专业经验。至于新总裁带来的变化，万科表示，地产金融功能稍强，但万科不会直接做金融，也不会成为中国版的黑石。

外界对万科是否会成为中国版黑石的担忧，实际上反映了万科新的商业考虑，万科为此投入了巨大的精力。

梁杰曾表示，虽然未来10年房地产销售规模仍可能在14万亿元左右，大公司的市场份额将继续增加，但城市化放缓后开发业务的下滑是不可避免的，万科的业务、物流、度假、长期租赁等业务都在为未来做准备。

1月份，万科的新业务迎来了一个亮点。1月22日，物流巨头普洛斯正式从新加坡证券交易所退市，万科凭借其21.4%的股权成为最大的股东。

视点房地产新媒体获悉，普洛斯在全球拥有并管理着5500万平方米的物流设施，其业务主要分布在中国、日本、美国和巴西的117个主要城市。

在商业方面，万科也投入巨资。1月5日，凯德置地通过其全资子公司凯德置地商业(CapitaLand Commercial)将南昌、益阳、湛江等19个城市的20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债出售给印度电力、万科和triwater，交易价格为17.059亿新加坡元，合同金额为83.65亿元人民币。

因此，万科将获得20个购物中心，平均建筑面积约14万平方米，总建筑面积超过95万平方米。

关于此次收购的原因，万科董事会秘书朱旭曾解释说，商业地产是万科转型城市配套服务提供商的重要组成部分，而印度电力作为万科的商业运营平台，正在追求管理规模的最佳之一。

交易完成后，上述所有项目将移交给印度运营。经过这场战斗，印度电力的管理面积已超过1000万平方米，进一步扩大了万科的商业经营规模。