北京新版二手房买卖合同公布 不强制含装修费、规避“一房二卖”

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人民网北京2月3日电(徐倩)2月2日，新版《北京市存量房屋买卖合同》示范文本正式发布，将于4月15日起实施。

上个月下半年，北京市公开征求社会对《北京市存量房屋买卖合同示范文本》等几个文件的意见，北京市住房和城乡建设委员会根据这些意见和建议进行了修改和完善。

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈至表示，《北京市存量房屋买卖合同》示范文本提供了一个体现公平、公正、符合现行法律法规的民事合同范本。它在充分尊重双方自主权的基础上，保护交易双方的合法权益，并设计了大量的提示性条款，帮助双方防范潜在的市场交易风险。

交易价格不强制包含装饰费用

在之前的征求意见稿中，新版合同是指二手房的成交价格，附属设施、家具、家电、装修和装修的相关价格都应包含在房屋的成交价格中，并在合同中明确家电和装修各自的价格。

这一条款防止买卖双方为了避税而将房屋的交易价格分成净房价和装修价格，从而减少交易中的“阴阳合同”。

然而，在这一宣布之后，一些媒体大肆宣传“二手房缴纳的个人所得税和增值税将大幅提高。”在这方面，新版本的合同进行了修改，规定房屋的成交价格应由买卖双方协商确定，但没有具体说明是否必须包括装修、家具、家用电器等。

同时，在新合同的“第一条房屋基本情况”中，买卖双方需要对“房屋附属设施、设备、装修及相关物品的具体情况”作出附件说明。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示:“在这项政策中，北京方面并没有把精装修写进价格或估价中，这表明它更为谨慎。买卖房屋是一项自由交易，精装修的鉴定因人而异，因此合同中的类似内容很难限制。今后，要打击双面合同，就要明确法律责任，防止偷税漏税。同时，买卖双方应在合同中明确“一房一价”的必要性。”

避免“一室两售”

新版合同细化了出卖人告知房屋所有权和使用权的义务，并设立了第五条——对房屋产权和具体情况的承诺，即“该房屋尚未出售，并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人”，从而避免了合同中的“一房两售”现象。

新版本的合同还考虑到“对财产的转让没有司法扣押或其他限制。”然而，在旧版本的合同中，只有几个简单的条款，如卖方应确保没有产权纠纷，卖方应确保附属设施和装修移交给买方。

此外，在新版本的合同中，还明确了在规定期限内迁出户口的人要承担违约责任。事实上，在房屋买卖合同纠纷案件中，有很多案件是由户籍迁移引起的。一些房主在购房后并未迁出户籍，这导致购房者无法迁入户籍。

为了避免此类争议，新合同文本中规定了详细的条款。与旧合同相比，新合同增加了现有的户籍项目，细化了逾期迁出的违约责任，并敦促双方就迁出时间和违约金达成一致。

目前，新合同示范文本已在北京市住房和城乡建设委员会官方网站(www.bjjs.gov)公告栏中发布，并将于今年4月15日正式实施和使用。