开年首月大房企竞争激烈 销售、拿地、融资齐步跑

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根据嘉里研究中心发布的房地产企业销售名单，1月份销售额超过100亿元的房地产企业有17家，其中碧桂园、万科、恒大单个月销售额均超过600亿元，保利、融创、中海单个月销售额超过200亿元。华夏幸福、中国金茂、龙湖、绿地、华润置地、招商局蛇口、中梁地产、泰和集团、新城控股和徐汇控股。

2017年，“大象赛跑”的势头持续到2018年，今年第一个月，大型住宅企业之间的竞争依然激烈。根据研究机构的最新统计，今年1月份，全国共有17家销售额达数十亿美元的房地产企业，新增20家销售额达数十亿美元的房地产企业。与此同时，大型房企仍在积极筹集资金。今年1月，许多大型房企发布了融资计划，其中7家房企在海外融资超过200亿元。无论是销售额、新商品价值还是融资额，大型房企都在继续引领和抢占市场份额。

根据嘉里研究中心发布的房地产企业销售名单，1月份销售额超过100亿元的房地产企业有17家，其中碧桂园、万科、恒大单个月销售额均超过600亿元，保利、融创、中海单个月销售额超过200亿元。华夏幸福(600340，诊断学)，中国金茂，龙湖，绿地，华润置地，招商局蛇口(01977)

海通证券(600837)房地产行业分析师涂指出，从销售排名来看，全年前三名的门槛已经从2017年的372亿元上升到605亿元。从全年的全规模销售门槛来看，前十名的门槛从93亿元增加到148亿元，增幅为58%；前20家公司的门槛从46亿元提高到87亿元，增幅达90%。

“在未来，这个行业将被淘汰在门槛，而不是底部。如果你不能进入500亿的门槛，压力就很大。”公司董事长陈说。

中小房企仍在争取实现500亿元的年度目标，而大型房企一个月的销售额已经超过100亿元，前三名一个月的销售额达到600亿元。

至于今年第一个月大型房企销售快速增长的原因，嘉里研究中心认为，一方面，认购的延迟导致了1月份销售业绩的提高。2017年底，部分房地产企业提前完成了年度业绩目标，因此将在12月份采取延期认购的做法。例如，碧桂园和恒大在2017年12月的业绩分别为165.3亿元和305.6亿元，均明显低于去年的月平均水平。碧桂园和恒大今年1月份的业绩分别为653.6亿元和605亿元，分别比去年的月平均水平高出42.4%和44.9%。

另一方面，原因是高价值土壤储存的释放性能。据嘉里研究中心介绍，万科、华夏幸福、泰和、中良等房地产企业从去年开始积极增加土地市场的价值储备中受益，今年1月份销售额增加，1月份业绩大幅增长。例如，泰和的预售许可证项目在去年年底激增，其1月份的销售保持强劲势头，2017年底其排名从第17位上升至第14位。

嘉里研究中心预测，由于认购延迟，1月份销售业绩较高的房地产企业的业绩将从2月份开始逐步企稳。

充足的货物供应是性能保证的基础。虽然业绩有所改善，但大型住房企业仍在积极征地。

根据嘉里研究中心发布的房地产企业新增加值清单，1月份，销售冠军碧桂园的新增加值也排名第一，也超过600亿。中海、万科、徐汇的新增价值超过300亿，中南地产、世茂、龙湖、绿地、恒大的新增价值均超过200亿，超过100亿的房地产企业多达20家。

据嘉里研究中心统计，销售额排名前11-20的大型住宅企业的销售额集中度为15%，而企业新增加值的集中度达到22%，相差7个百分点。未来，空.排名前11-20位的住宅企业将会有很大的调整根据前50家房地产企业的土地收购投资，前50家房地产企业的土地收购与销售比率的算术平均值为0.58。在前10名的房地产企业中，只有中海和龙湖房地产企业的土地收购和销售比率高于平均水平，而碧桂园、万科和恒大的土地收购和销售比率均低于0.31。徐汇、世茂、中南、远洋运输、首都等。今年1月，土地被疯狂占用，这些房地产企业的土地收购和销售比率约为1.5，约为前50家房地产企业平均土地收购和销售比率的3倍。

陈表示，1月份大型房企的投资节奏一点也没有放缓，尤其是龙头房企，即使在年初土地供应紧张的背景下，仍保持着高强度的征地节奏，实现了大规模的资金和资源的动员。他认为，2018年房地产销售市场可能不是小的一年，但投资市场一定是大的一年。大型住宅企业仍需保持投资节奏，实现周期交叉。中小房企要准备足够的资金，保持良好的弹药冲刺规模。

嘉里研究中心还认为，未来土地市场的竞争将会传导到销售方，这将给土地收购不足的房企带来更大的压力。

“房屋企业的未来发展取决于土地储备，而规模已经成为一个不可分割的综合体。住房企业在业绩竞争中加速发展，土地储备的规模和结构对业绩的影响越来越大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

在销售业绩明显增长的背景下，大型房企仍在积极筹集资金。随着国内融资难度的加大，大型住宅企业的海外融资步伐加快，融资规模和融资成本优势凸显。

根据通策咨询机构的最新数据，1月份，万科、恒大、碧桂园、龙湖、招商局蛇口、太和、世茂、徐汇、华夏幸福、R&F等销量最高的大型房企都发布了融资计划，大部分都是通过发行公司债券筹集资金。其中，世茂、龙湖、碧桂园、R&F、徐汇、融信、华侨城等7家房地产企业1月份共融资242.38亿元，华侨城25亿元内债除外，全部以美元高级票据融资，融资金额为217.38亿元。

就融资成本而言，龙湖地产在海外发行了总计8亿美元的高级票据，其中3亿美元在5年内到期，票面利率为3.90%；十年后5亿美元到期，利率为4.50%。碧桂园分别发行了2.5亿美元和6亿美元的公司债券，期限分别为5年和7年，利率分别为4.75%和5.13%。领先的房地产企业融资成本优势凸显。

通策研究所研究员敖裕民指出，1月份房企国内融资渠道相对紧张，寻求海外融资的趋势持续上升。发行公司债券是大多数住房企业的主要融资方式之一。1月份，共有7家房管企业发行了公司债券。特别是在国内渠道紧缩时期，越来越多的房企寻求在海外发行公司债券。

张大伟认为，随着近期对信托资金进入房地产的监管力度加大，住房企业融资的资本成本明显增加，融资难度越来越大，住房企业海外融资步伐持续加快。" 2018年房地产行业最大的竞争是如何获得融资."他说。