为什么学区房成为了最危险的资产

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每次我在网下演讲，总有人要我谈一谈学区，甚至有一位成员抱怨说你把学区搞得一团糟，康先生。今年年初，每个人都抢走了我的德胜学区每16万元，但现在没有人想要11万元。

如此责备我，真是太抬举我了。我没有能力搞砸学区，也没有权力制定政策来影响房价。我唯一能做的就是提前了解政策走向，提前向大家解释房价可能的预期，为大家的投资决策提供参考。

目前的房价下跌是从学区住房开始的，我尽了自己的责任提前指出政策预期。

早在前年，我就公布了教育部和卫生部，不是土地和住房部，而是教育部。后来这篇文章被广泛传播和转载，产生了许多版本，如深圳市教委和卫生局，不是深圳市国土资源局和住房建设委员会，而是北京市教委和卫生局。

现在，决定北京房价的现场证明，决定北京房价的不是北京市国土资源局和住房建设委员会，而是北京市教委和卫生局。

2017年4月16日，北京市教育委员会发布了关于义务教育招生的意见。这一观点中最重要的改革是提出单校划线和多校划线相结合。今年，北京将继续坚持学生免试和就近入学。届时，我们将根据学位供给情况、户籍、房产、居住年限等因素，积极稳妥地探索单校制与多校制相结合的录取方式，并在附近形成更加公平完善的录取规则。在初中阶段，各区将根据适龄学生人数、学生分布、学校规模等因素，按照相对邻近的原则，合理划定学校服务范围，并根据学生意愿分配入学名额。对于申请人数少于入学人数的初中，学生入学；对于入学人数超过招生人数的初中，他们将被随机分配进入学区，以确保每个小学毕业生都能被附近的初中录取。

在北京的义务教育招生政策中，“多校分流”作为一种公平分配优质教育资源的方式发挥了作用。其实质和运作模式是协调两所学校和两所大学的学位资源(包括质量资源)，并根据个人需求和志愿者的情况统一、公平地进行分配。

另一项改革是过道房间不被视为准入资格。今年，北京将加强部门间的联动考试，区教委将会同街道、公安、学校等相关部门共同审核录取资格。特别是针对实际住宅的审计，重点检查了过道房、车库、空挂户等情况。不符合实际居住条件的不得视为入学资格。这意味着从今年开始，所有靠走廊的房间都没有资格入住。

上述改革中最重要的是提出“多校抄写员”作为公平分配优质教育资源的一种方式发挥作用，也就是说，即使你买了一个学区，你也必须通过电脑彩票获得上学的资格，而不是以前一对一的单校抄写员。相应的结果是学区的房间打折。

正是上述文件使得北京的房价，尤其是学区的房价下跌，而此前北京的房地产调控在学区是最强的，而这一次学区成为了主导品种，根本原因是与学区挂钩的学区指标被边缘化。因为政策制定者非常清楚，学区房价极高的根本原因是学区在搞鬼，而房地产投机的实质根本不是炒房，而是炒卖学区。

当学区住房成为最危险的资产时，更糟糕的是，政策调整并没有松手，而是指向了学区住房进行更激烈的改革。

9月29日，国庆前夕，北京城市总体规划(2016-2035)正式发布，公共服务体系中写着“进一步推进区域体制改革”！

北京“深化区域体制改革”总体规划

“深化区制改革”增加了区制改革的深化，这意味着这一改革已经启动并发挥了作用。北京的总体规划是继续并加强这一改革。北京学区让事情变得更糟！

因此，此次北京总体规划中提出的“深入推进区域体制改革”是以贯彻“多校区办学作为优质教育资源公平分配的一种方式”为改革方向。这意味着买房和直接去名牌学校已经成为历史。

这项改革的最终结果是让更多没有学区指标的房地产拥有公平的上学机会，包括租房上学。然后，北京的另一个大新闻在同一天发布。

9月29日，由北京市住房和城乡建设委员会、市发改委、市教委、市公安局联合起草的《关于加快本市房屋租赁市场发展和规范管理的通知》正式发布，将于2017年10月31日起实施。《通知》从加强房屋租赁管理服务、增加租赁房屋供应、建立房屋租赁监管平台、提供便捷公共服务、明确房屋租赁行为规范、维护当事人合法权益、加强市场主体监管、提高房屋租赁服务水平四个方面提出了加快发展和规范管理全市房屋租赁市场的具体措施和要求。

《通知》关于义务教育的最新意见指出:“本市户籍无住房，符合同一小区连续单次租赁，实际居住3年以上，并在房屋租赁监管平台登记备案，夫妻双方在该小区合法稳定就业。条件具备3年以上的，其适龄子女可以在区内接受义务教育。”

事实上，北京市最新提出的“本市户籍无房家庭”也可以就近入学的建议，与北京市最新提出的“深化学区制改革”的方案是一脉相承的，也就是北京市未来学区制改革的深入方向。

在北京，无房上学是一个艰难的第一步，直接的结果是将来谁来支付北京高价位学区的住房费用！

为了理解北京为什么率先提出“深化区域体制改革”，让我们来看看房价背后的实质。

长期以来，中国特大城市房价持续上涨，租金回报率为世界最低。特殊的现象是住房的归属与学历有关。投资者投资房地产的根本原因不是为了生活好，而是为了提前锁定学历，这样不仅可以满足孩子的实际需求，还可以卖给下一个有实际学校需求的购房者。因此，房地产投机的本质不是房子本身，而是附属于房子的学校指标。因此，房子本身是无辜的。应该坚决抑制的不是房子的投机性投资需求，而是学区指数的投机性投资需求。

然而，北京这一轮调控发现，房地产投机的实质是对学区的投机，于是适时发布了2017年《关于义务教育阶段招生工作的意见》，将一对一的居住建筑中的学区指标分散到一个相当于原学区价值20%折扣的电脑排名抽奖系统中，使居住建筑的价值逐渐接近无学区房屋的价值。

投资是一种货币化工具，可以提前看到未来的变化，并捕捉这些变化。让我们拭目以待吧！