4月北京新房成交量继续低位 二手房销量创1年来新高

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人民网北京5月2日电(孔)据思源房地产市场开发部统计，2018年北京新建商品住宅成交量为1161套，比去年“317”政策出台后的第一个月下降了44.5%。与此同时，北京4月份二手房成交量为14964套，创下近12个月来的新高。

对新房子的需求两极分化

数据显示，北京4月份新建商品房交易量较3月份略有增长，增幅为3.4%，交易面积为17.99万平方米。

北京新房交易阶段数据来源:思源地产

思源房地产市场发展部副总经理兼首席分析师郭毅表示，随着北京全面覆盖多个客户群体的多元化供应体系的建立，新屋市场的需求也呈现出明显的两极分化特征。只需要改变客户群，静观其变，等待更多的共有房产上市，并推出低价的“有限竞争房”；然而，由于“9070”政策的重新实施，高端装修客户对多种产品类型和户型混合的社区产生了疑虑，因此他们选择了不太及时限制产品的普通商品房。

4月份，北京商品房平均交易面积为155平方米，比3月份的129平方米增加了26平方米。4月份售出的1161套商品房中，别墅类产品244套，占21%；销售面积超过90平方米的住宅产品689套，占59%；与拟上市的有限竞争空间面积相近的中小产品销量仅占4月份交易量的20%左右。

郭毅认为:“可以预期，在有限的竞争空间打开并释放后，大量持币待售的客户的消费力将得到刺激，北京新屋市场将真正迎来销售的复苏。”

二手房价格调整到位

与新住房市场的僵局不同，北京的二手房市场温暖而愉快。今年4月，北京共有14964套二手房售出，创下近12个月来的新高。这也是新一轮监管收紧导致二手房交易降至冰点后的第四个月，北京的二手房销量超过1万套。

北京二手房交易阶段数据来源:思源地产

与3月和4月相比，北京二手房交易量增长了23.6%，交易面积增长了60.9%。

根据郭毅的分析，二手房市场也出现了大户型需求增加的局面。“五年销售”规定明确限制竞争房屋即将上市，限制竞争房屋的产权锁定期应至少延长至有限户的房地产登记证或契税缴纳证后8年，这大大削弱了房地产的流通性。一些中端改善客户担心资产的灵活变现，所以权衡之后，他们选择购买二手房，这也是近期二手房销量增加的原因之一。

此外，北京各区陆续出台了新一年的招生政策，其中教育程度高的地区学位资源有限，大多与户籍和房地产有关。随着近年来这一趋势的不断加强，购买二手房的刚性需求也有所增加。

郭毅认为，二手房销售反弹的第三个原因在于北京二手房价格的调整。在一系列宏观调控政策的影响下，购买二手房的富裕家庭基本上失去了购房的杠杆作用，购房客户数量下降到冰点，导致北京二手房销售大幅下降。2017年10月，北京仅售出6940套二手房，这是去年北京二手房交易的最低点。客观的市场现实，让二手业主降低他们的报价，房价一般下降15%-20%。价格调整后，北京二手房的价值再次被买家发现和认可，这是二手房成交量上升的根本原因。

在过去的五一假期，北京楼市延续了这种市场惯性。从4月29日到5月1日，北京只有51套商品房交易，同比下降64%；同期，二手房销售量为283套，比清明节小长假增加了76%。

未来，决定北京楼市走势的关键仍在于二手房和限制竞争的房子。二手房流通速度的加快和持有购房款的客户基数的上升，意味着市场上潜在的购房需求在不断积累，限制竞争的住房的开放将成为释放购房需求的最佳渠道。

“在居者有其屋的需求回归“自住”的时刻，只有房地产市场的交易量保持稳定，包括房地产金融、土地、新房和二手房在内的房地产市场才能恢复活力，房地产市场才能保持稳定健康的发展态势。”郭毅认为。