40亿夺顺德陈村TOD地块 碧桂园能否玩转中国式轨道物业

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6月4日，佛山市顺德区在陈村推出tod地块。最初的价格只有8.24亿元，最后碧桂园以40亿元赢得了一个12.7万平方米的项目，相当于每平方米10217元的底价，溢价高达385%。

根据数据，该地块原定于5月4日出售。出人意料的是，在拍摄前夕，顺德公共资源交易中心宣布推迟招标，并修改了转让规则，在地块建设强度不变的情况下，略微降低了对投标人的要求。

这也是碧桂园有资格赢得土地的一个重要因素。但是，根据移交要求，碧桂园需要在一个月内引进有地铁网络建设和运营经验的企业，未来将引进哪些合作企业值得继续关注。

在业内人士看来，tod模式在中国大部分地区仍是一个概念。从全国实施情况来看，目前还没有完整的模式，还有很长的路要走。

很多人质疑周转快的碧桂园能否玩长周期的tod。值得一提的是，碧桂园已与广州地铁公司合作，在广州陈家林建设tod项目，并将借鉴日本新宿的tod轨道交通模式。

碧桂园40亿瀑布

据视点房地产新媒体报道，参与拍卖的开发商有美的、万科和碧桂园。

从现场竞价来看，美的只竞价了一轮就无事可做，激烈的价格竞争是万科和碧桂园之间的竞争。

经过一个小时的竞标，碧桂园以40亿元的价格赢得了陈村12.7万平方米的tod项目，相当于每平方米10217元的底价，溢价高达385%。

根据土地出让公告，该地块的初始投标价为8.2429亿元，相当于约2105元/平方米的底价，该地块规划为tod项目。

土地分为甲、乙、丙三个区块，仅甲区土地用途为批发零售用地、住宿餐饮用地、商业金融用地和与城市居住用地相适应的新闻出版用地；乙区土地用途为公园和绿地；c区的用途是街道用地。

根据规划要求，投标人应在A区提供不少于20个班级，幼儿园建筑面积大于或等于5400平方米；结合轨道场地设计，修建不小于2000平方米的下沉广场；创建不小于180米的标志性建筑；地块地下室应设置不少于20000平方米的商业用房，并修建和预留与轨道站的联络通道，各联络通道的接口应能顺畅连接；除配套停车位外，根据规划条件再分配200个小型停车位，小型停车位由投标人自行维持。

从成交价格看，底价从2105元/平方米翻了两番，达到10217元/平方米，与目前周边房价20000+相比仍在合理范围内。但该项目实际可建面积仅为A区，总面积约39万平方米，相应的住宅可建面积约15.66万平方米，约占40%。

事实上，该地块是佛山市顺德区推出的第三个tod地块，上市销售之路并不平坦。

根据数据，该地块原定于5月4日出售。出人意料的是，在拍摄前夕，顺德公共资源交易中心宣布推迟招标，并修改了转让规则，在地块建设强度不变的情况下，略微降低了对投标人的要求。

其中包括:投标人可能没有三个或三个以上的地铁网络建设和运营经验，但需要进入此类企业进行联合开发，合作期限不少于6年；投标人可能没有开发地铁上部结构的经验，但需要引进此类企业进行联合开发；经历过《生产安全事故报告、调查和处理条例》规定的重大及以上安全事故的地铁企业也可以参加。

换句话说，投标人可以在取得土地后一个月内引进有地铁网络建设和运营经验的企业，对投标人没有强制性要求，这也是碧桂园获得40亿元项目的重要原因。

tod模式的佛山版

今年年初，美的赢得了顺德美的大道站旁的tod项目，去年9月，万科赢得了顺德坦洲湾的首个tod地块。这也可能是顺德陈村托德地块拍卖中出现两名开发商的原因。

碧桂园斥资40亿元赢得顺德陈村第三个tod项目。据悉，该地块将与美的联合开发，但碧桂园相关负责人表示，目前尚未确定。至于将来会引进哪家地铁公司，还没有确定。

据视点房地产新媒体报道，由于该地块毗邻广州地铁7号线(顺德段)、广佛环路、陈村站等。，该地块适合tod综合开发，计划成为海湾地区枢纽和顺德科技的标志性项目。

数据显示，广州地铁7号线向西延伸至顺德全长约13.64公里，总投资约90亿元。陈村站位于陈村大道，2016年11月开工建设，是全线最早的施工现场。预计全线将于2020年正式开通运营。广佛环路顺德主线土建施工已进入最后阶段，路基已完成100%；90%以上的桥梁和隧道已经建成，预计全线最早将于2022年通车。

近年来，随着城市的快速发展，tod模式已经成为普遍认可的趋势，佛山也积极推广tod理念。

早在2016年，顺德区区长彭康根就带领区镇负责人学习香港轨道交通站(站、段)tod综合发展经验，为顺德建立轨道交通可持续发展模式提供借鉴。首先，代表团与香港铁路有限公司就香港轨道+地产的发展模式交换了意见，重点讨论了与轨道交通建设和发展相关的核心问题，如土地供应机制、地块定价机制和商业发展模式等。

据业内人士称，tod模式目前在中国大部分地区仍是一个概念。从中国的实施情况来看，目前还没有完整的模式。

没有相关经验的碧桂园如何运作这种tod模式？据了解，碧桂园已与广州地铁公司合作，在广州陈家林建设tod项目，并将借鉴日本新宿的tod轨道交通模式。

不同的是，香港和东京的tod项目大多位于市中心，而原有的城市基础设施，包括工业、商业和居住环境，已经高度成熟。项目建成后，会出现商业、住宅和工业的集聚效应，但佛山的tod项目与此不同。

分析人士表示，佛山大部分tod项目都不在传统的市中心，除了一流的开发和基础设施建设外，还需要商业、住宅和工业发展来形成集聚效应。

此外，tod模式在中国应用有限也有客观原因，tod项目涉及的土地所有权是影响部分tod项目进展缓慢的原因。