成见 | 万科180万门槛的长租现实

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观点房地产网夹在经济基础和上层建筑之间的房地产从来不缺乏魔幻现实主义。从计划经济的福利分房到商品房时代，当人们用贷款买房近20年的时候，贷款租房的概念再次刺激了无房人的神经，这源于房地产行业最新的净红色长期租赁公寓。

但没关系，认知总是用来打破的，万科正带领大家成为第一个吃螃蟹的开发商。

4月12日，北京万科宣布其首个自持租赁项目——万科翡翠学院将开始预租赁。根据租赁计划，翡翠学院一期提供1290套租赁住房，包括1063套90平方米的三居室公寓和227套180平方米以上的复式四居室公寓。

其中，90平方米的三居室月租金为15000-18000元，180平方米以上的复式四居室月租金为30000-40000元。最长租赁期可以是10年，开发商鼓励长期租赁，在此期间租金保持不变，但租金应一次性付清。

这样，如果租户想租万科翡翠学院的房子，他们至少需要180万元，十年内最多需要480万元。

显然，那些有财力一次支付180万英镑或以上十年租金的人不会选择租房，或者从投资的角度来看不会选择租房，所以北京万科表示可以借钱。然而，贷款实施的细节尚未披露。

事实上，没有租借贷款的先例。据视点房地产新媒体报道，去年11月3日，中国建设银行深圳市分行与万科、碧桂园等11家房地产企业签署了住房租赁战略合作协议，中国建设银行深圳市分行也推出了中国首家个人住房租赁贷款产品。

根据规定，基准年利率为4.35%，按住宅贷款执行，最高限额为100万元，最长期限为10年，银行直接将资金划入房主账户。这也是中国推出的第一个租赁贷款产品。

虽然租房贷款的利息比买房低得多，但贷款租房的方式无疑会刺激租房者的神经。建行推出住房贷款后，智湖的最后一个话题是“如何看待建行提供的租房贷款？”截至目前，已有100多个答案和近30万次页面浏览。

主流观点认为，在这场长期公寓租赁的博弈中，银行和房地产企业至少不会成为输家，而大多数租房者和观望者不能简单地一概而论。

事实上，万科、龙湖等领先房地产企业冲进长期租赁领域后，市场一直质疑这一创新业务的回报率，而房地产企业很少以任何形式披露长期租赁业务的利润。大多数行业普遍认为长期租赁不是一个容易赚钱的行业。如果是这样的话，也许我们可以回万科翡翠学院去做个交代。

据视点房地产新媒体报道，翡翠学院位于北京市海淀区北青路与永城北路的交叉口。从一个很大的位置，它位于五环路和六环路之间，距离市中心两个多小时的车程。值得一提的是，与附近品牌的长期租赁公寓相比，翡翠学院的租金几乎高出一倍。

虽然万科表示该项目主要是为了提高中关村及周边地区的高质量科技人才的家庭租赁社区，但它也详细透露了所有的房子都将按照迪墅的精装修标准进行移交，并同时配备各种高质量的家居产品，但这不可避免地有点奢侈。

此外，根据项目的土地价格，2016年12月，万科以109亿元的价格获得了玉院所在的土地，这是一片完全自给自足的住宅用地，拥有70年的使用权。扣除建设和运营后的费用后，大致计算得出的月平均租金为2万英镑。假设租赁期内入住率达到80%，10年1290套的租金收入约为25亿元；不考虑租金上涨，70年的租金收入约为175亿元，这只是第一期的收入。

基本上，如果市场需求真的存在，万科翡翠学院可能能够以目前的租金出租，而不会亏本。然而，万科相关人员透露，即使有这样的价格定位，资本回报率仍然极低，不到2%。

值得一提的是，最近，万科在深圳也有一套豪华出租屋。据了解，在湖山房产以平均每平方米97，500元的备案价格推出市场后，万科还将直接将其中一栋建筑改造成高端人才租赁房。

有业内人士指出，万科福山的平均估价为每平方米17万元。此外，项目一期开盘均价约为99660元/平方米，低于周边二手房均价12万元/平方米。因此，不能排除暂时依赖租金收入并在市场宽松时释放它的可能性。

客观地说，在国家提倡不炒房、大力提倡租房的口号下，房地产企业的积极参与是值得提倡的。另一方面，随着房地产企业的巨额利润早已荡然无存，消费者要想在入账的前提下完成完全自持地块的烫手山芋，不可避免地会成为弱势群体。在公寓品牌爆炸式增长的深圳，很多情况下，通过升级城市村庄的装修，租金比附近的房子高出两倍。

或许，在政策导向和房企利益平衡之间，我们无法判断长期租赁公寓是否会给房企的业绩报告增加信用。但是，从目前的情况来看，在租房热潮下，逐渐提高的房租是市场最直接的反应，谁来为这一现实买单？

偏见专栏:身处一个嘈杂的外部世界，在大多数情况下，我们在定义之前不理解，但在理解之前定义。