房企资金链偏紧：传统融资之门紧掩 证券化窗户大开

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在国内融资环境不宽松的情况下，住房企业的海外融资和债券发行也可能面临收紧。幸运的是，住房企业仍然可以通过资产证券化筹集资金。4月27日，碧桂园第一批出租住宅房地产投资信托产品发行。今年5月，恒大地产等公司宣布，计划发行出租房资产证券。

2017年10月，经过40多轮激战，华润置地在东莞大朗赢得了一处商住用地。半年过去了，现在这个包裹还没有开始。

华润置地正在为此寻找资金，希望通过增资的方式引进1~4名投资者，完成地块开发。目前，华润置地正在上市转让项目公司20%~80%的股权。

同期，越来越多的中小房企在北京产权交易所和上海联合产权交易所转让和出售其项目或股份，如重庆宇能实业公司以21.5亿元的底价上市出售了100%的股份。

这是房地产企业在资金压力下生存的一面。4月，通策研究院监测的40家典型上市房地产企业融资总额达到近9个月来的最高值，但许多房地产企业的资金链仍然紧张，经营活动产生的净现金流量下降。

同时，在国内融资环境不宽松的情况下，住房企业的海外融资和债券发行也可能面临收紧。幸运的是，住房企业仍然可以通过资产证券化筹集资金。4月27日，碧桂园第一批出租住宅房地产投资信托产品发行。今年5月，恒大地产等公司宣布，计划发行出租房资产证券。

融资量大，但仍然缺乏资金

通策研究院对40家典型上市房地产企业的融资情况进行了监测，发现2018年4月，融资总额相当于769.12亿元，比3月份增长22.65%。

4月份，自2017年4月以来，40家典型上市房地产企业的融资总额仅次于2017年7月份的最高值(816.15亿元)，为连续9个月的最高值。

住房企业融资可分为股权融资和债务融资。为了不冒股权稀释的风险，住房企业往往更喜欢债务融资。4月份，债务融资总额达到747.57亿元，占融资总额的97.20%，比上个月增长20.78%。

其中，住房融资的战场主要集中在海外资本市场。根据通策研究所的数据，4月份，发行公司债券融资总额排名第一，融资规模达到470.13亿元，占房企融资总额的61.12%。其中，境内发行116亿元，占24.67%，境外发行354.13亿元，占75.33%。

但日前，国家外汇管理局表示，要加强重点领域和行业的外债管理，除特殊规定外，房地产企业不得举借外债。

与此同时，住房企业在海外发行债券时，资本成本有增加的趋势。根据房地产企业4月份披露的融资消息，融资成本最高的是融创中国发行的2023年到期的4.5亿美元高级票据，利率为8.35%。

外界往往将此解读为房地产企业海外融资环境可能恶化。然而，天丰证券研究所的讨债团队认为，随着中资房地产企业发行海外债券的数量不断增加，监管机构可能会略微控制步伐和规模，以确保债务的安全性。“从目前的融资规模和政策文件来看，对住房企业海外融资的监管态度并没有明显恶化，但在全球宏观经济环境下，原来强调审慎态度的住房企业借外债。”

融资活动的政策环境仍然紧张，各地房地产的开发和销售仍然有限，使住房企业资金短缺成为现实。事实上，根据房地产企业披露的季度报告，许多公司业务活动产生的净现金流为负。

例如，今年第一季度，金融街(000402，股票咨询)(8.900，-0.08，-0.89%)控制的经营活动净现金流量为-76.19亿元，而去年同期为9.23亿元。金融街解释说，“主要原因是公司的项目投资较去年同期有所增加。同时，由于行业调控政策的影响，公司开发业务的销售签约和支付较去年同期有所下降。”

今年，我们决心突破1000亿的金科销售额。第一季度经营活动净现金流量为-10.06亿元，但同比增长83.53%；中粮地产(000031) (6.920，-0.14，-1.98%)，正与欢乐城地产进行资产重组，第一季度净现金流为-21.44亿元。

融资难、销售压力大、资金短缺是一些房企选择通过增资等方式引入外部资金或单纯出售非核心资产来抽回资金的直接原因。

资产证券化融资已经遍地开花

与传统融资方式的收紧相比，资产证券化的政策支持使其成为住房企业融资，尤其是住房租赁的新生力量。

通过资产证券化，住房企业可以打包出售这些缺乏流动性但未来现金流良好的资产，并将其转移到资本市场。逻辑是，任何能够在未来产生现金流的权利，如债权和未来收益权，都可以通过资产证券化融资。

一家房地产企业通过房屋租赁发行资产支持证券的最新消息来自恒大。5月2日，上海证券交易所披露的信息显示，恒大提交的“中联前海开源——恒大出租房一期N期资产支持专项计划”已被接受。

此前，4月27日，碧桂园租赁住房abs产品一期发行，总规模17.17亿元，优先级15.453亿元，aaa评级。碧桂园持有的租赁物业为标的资产，发行利率为5.75%。

一位银行家告诉CBN，“面对使用成本相对较高的资金，更多的房地产公司宁愿发行资产支持证券来解决这个问题。”毕竟，不到6%的发行率仍优于发行债券等融资方式。现在，资产证券化大开绿灯。”

4月25日，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》，这是国务院提出加快住房租赁市场发展后的第一份具体操作文件。

天丰证券分析师陈天成指出，从效益角度来看，人口净流入的大中城市和国家重点支持地区，如熊安新区、广东、香港和澳门湾区，可能会得到优先支持，而核心城市和地区拥有优质资产的大型专业化住房企业更有可能成为资产证券化的发起者。

2017年2月，魔方公寓信托受益权资产支持特别计划在上海证券交易所上市，这是中国公寓行业的第一个资产支持证券。此后，连锁置业的长期租赁公寓品牌、新派公寓、保利地产(600048，咨询股)(13.890，0.08，0.58%)和招商局蛇口(001979，咨询股)(22.560，-0.05，-0.22%)等公司相继宣布发行资产证券化产品。去年以来，在住房租赁领域，已发行近20种资产证券化产品，融资规模近1000亿元

通策研究所所长张宏伟认为，“目前，中国的公寓市场还不完善和成熟，随着资产证券化和reits等创新性金融渠道的拓展，在未来明确的法律法规指导下，长期租赁公寓的发展潜力不可低估。”

然而，业内人士担心的是，是否会有房地产企业利用房屋租赁的名义来筹集资金，而做传统的房地产开发和销售。