吴天海的内地“敦刻尔克” 九龙仓置业2600亿港元分拆中资本与财技

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观点房地产网40年前，房地产新贵李嘉诚在文华大酒店雅阁(Accord of文华大酒店)遇到了船王包玉刚，密谋让包玉刚接管他在九仓近20%的股份，而船王则帮助他进入和记黄埔。从那以后，香港数十年的财富地图就在一杯茶中定了下来。

40年后，变成超人的李嘉诚重组了长河区，而和记黄埔变成了长实地产，从此退出了历史舞台。同样，这一次，老战友们跟上了它。2017年11月9日，杨妃房地产圈九仓的拆分取得了近八个月的历史性进展。

九仓房地产投资有限公司宣布将以介绍的形式在HKEx主板上市。股票的交易单位是每批1000股，预计将于11月23日在HKEx交易。目前，九仓地产的主要资产包括位于香港和内地的物业，同时拥有上市企业港务集团约72%的权益。截至2017年8月31日，香港投资物业的总估值为2，559亿港元，内地投资物业的总估值为38.57亿元人民币。

近2600亿港元的资产已经转移，这可以说是以吴为首的高层官员策划的一项全新的金融技术。长期以来，九仓的上市平台业务多元化，规模可观。然而，由于房地产投资组合的投资回报不均衡，不利于风险分散，因此它不是资本市场的一个很好的投资选择。分拆后，九仓将被市场重新估值，而包括大部分高品质物业在内的九仓地产将获得较低的折扣，并释放最大价值。

同时，值得注意的是，九仓地产在公告中所作的声明相当耐人寻味，表示附属上市公司海港企业在内地持有的所有物业将于未来数年出售。与公告中大加赞赏的香港商业地产相比，内地地产无疑是被遗漏或孤立的，这似乎也显示出九仓地产在内地敦刻尔克的撤退正在上演？

2600亿资产已经被大幅转移

继2015年长江实业的拆分重组后，香港另一家传奇家族企业九仓的拆分计划即将尘埃落定。

11月9日，九仓地产通过一份纸质公告带来了这一突破性消息。该公司表示，计划通过介绍的方式在HKEx主板上市，每批1000股，预计将于11月23日上市。同时，九仓合资格股东将于分配记录日期(11月20日)按每持有一股九仓股份分配及发行一股新股份。

分拆后，新公司名称为九仓地产投资有限公司，主要在香港从事战略性大型零售、办公及酒店物业投资。根据公告，九仓地产目前在香港拥有六处商业物业，包括海港城、时代广场、卡弗大厦、好莱坞广场、惠德丰大厦及正在重建的美利酒店。截至2017年8月31日，香港已评估物业的总建筑面积为1150万平方英尺，总估价为2559亿港元。

此外，九仓地产将间接拥有另一个主要上市平台——海港企业约72%的权益。观点房地产新媒体从公告中了解到，港资集团在中国拥有港城的马可波罗香港酒店、中环的前美利大厦(现已改建为美利酒店)和部分房地产权益。

特别值得一提的是，内地所有投资物业均为港务集团所有，总建筑面积32.15万平方米，总价值38.57亿元人民币，主要包括苏州国际金融中心和常州马可波罗大酒店。

此外，海港企业还在内地拥有四个房地产开发项目，即重庆玉环天下、常州世泰上院、苏州世泰商城和上海南站，其中两个由海港企业的子公司持有，其余两个分别由海港企业的合资企业和关联公司持有。这四个项目93%的可用建筑面积已经售出或预售。

在近2，600亿港元的资产被转移后，九仓地产将不再是九仓的附属公司，而成为惠德丰旗下两个独立和平行的上市公司。余下的九仓集团将继续在香港持有若干投资物业，主要包括住宅物业及商业物业，该等物业为在建或为发展而持有，并不位于九仓地产的投资物业附近。

根据公告，九仓集团在香港持有的剩余住宅投资物业主要包括香港山顶物业组合，即种植路1号、山顶路77号、山苑、切尔西苑和蔓越莓苑。

大陆地产被排除在外？

公告中令人感兴趣的是，九仓地产表示，海港企业在内地持有的所有房产将在未来几年出售。

与公告中大加赞赏的香港商业地产相比，内地地产无疑是被遗漏或孤立的，这似乎也显示出九仓地产在内地敦刻尔克的撤退正在上演？

九仓地产指出，港务集团持有的中国地产不是核心资产，权益不重大，仅占总资产的3%左右。截至2017年6月30日，港资企业拥有重庆玉环天下、常州时代大厦、苏州时代商城、上海南站四个房地产开发项目，以及苏州国际金融中心、常州马可波罗大酒店两个投资物业。上述两个投资物业的总建筑面积为321，500平方米，总估价为38.57亿元。

根据公告，四个房地产开发项目93%的可用建筑面积已经售出或预售。然而，港务集团打算在竣工后出售所有这些物业，无意在中国从事物业开发，也无意补充其土地储备。至于在内地仅有的两处投资物业，港务集团表示，如果收到可接受的第三方商业条件要约，它不排除出售这些资产的权利。

为何内地的投资物业受到如此不同的对待？也许我们可以从公告中微妙的陈述中学到一些东西。九仓表示，香港的投资物业位置优越，质量上乘。这种定位很有意义。

从数据来看，香港投资地产给九仓带来了强劲的现金流。在2014-2016财年，香港投资物业的收入分别为113亿港元、120亿港元和128亿港元，复合年增长率为6.5%。2017年上半年，香港投资物业的收入为66亿港元，同比增长3.7%。在2014-2017财年，投资性房地产收入分别占总收入的64.6%、68.5%、75.8%和69.1%。

值得特别关注的是，海港城和时代广场的投资物业收入一直是九仓物业收入的一大部分。近年来，这两处物业的入住率一直保持在96%以上，其中海港城的收入从2007年的33亿港元增至2016年的90亿港元，而时代广场的收入从2007年的11亿港元增至28亿元人民币。

另一方面，内地四个已发展的物业只占总资产的3%左右。即使在2017年底交付给买方，也不会给九仓地产带来巨额收入。此外，在投资物业方面，常州马可波罗大酒店早在2014年8月就开业了，但入住率一直不尽如人意。根据公告，2014-2017年上半年，常州马可波罗大酒店的平均入住率分别为19%、31%、44%和53%。

值得注意的是，郭进中心是九仓在内地多个城市兴建的标志性建筑，但并未被纳入九仓的居者有其屋计划。以成都九仓ifs购物中心为例，2016年其购物中心收入增长11%，达到人民币6.33亿元，入住率达到98%。此外，商户销售额增长17%，达到38.5亿元。

成都国际单项体育联合会在mainland China已经是一个优秀的商业地产。然而，相对于香港地产的收入(往往是数十亿港元)，香港地产的收入仍然远远落后。

业内人士表示，九仓地产的剥离计划不是整合业务，而是隔离不同风险的资产。一般来说，从原来复杂的资产中，质量较好的部分被筛选出来，重新包装和整合，更美丽的资本故事告诉投资者。这也将有助于市场重估，获得较低的折扣，并释放最大价值。

吴的秘密理财技巧

除了中、港两地房地产的不同命运外，以吴、为首的高层领导的秘密理财技巧也值得我们认真探索。

在这次分拆上市中，九仓地产采取了上市介绍的形式。与首次公开发行不同，上市意味着先上市后融资，这就省略了公开发行程序，也就意味着在上市之初不能给企业带来新的资金。

你不能既吃蛋糕又吃。事实上，九仓地产在上市方面有更深层次的考虑。对于拥有充裕现金流的九仓地产来说，融资不成问题，因此节省排队上市的时间将是首要考虑。此外，由于没有新股供应，没有必要吸引基础投资者，这也避免了散户投资者在新股上市后急于套现所带来的抛售压力。

值得注意的是，在本次分拆计划中，九仓合资格的股东将按其在分配记录日(即11月20日)持有的每股九仓地产股份获得一股九仓地产股份的比例进行分配和发行新股。之后，九仓持有的两个股份将被退回注销。

这也意味着在分配记录日，九仓的合格股东将持有与九仓相同比例的公司权益。即1000股九仓将与1000股九仓地产进行分配。

早在2017年中国新闻发布会上，吴就透露，如果独立剥离和上市意味着投资者将减持股份，这将不是好消息。因此，它会以介绍的形式考虑分拆，并以实物形式分发给公司股东。最初的讨论框架是从一家公司改为两家公司。

从另一个角度看，这种分配方式也有很多优点。一般来说，上市的引入省略了公开发行的步骤，所以很容易使股票集中在少数人手中。当一股难求时，就意味着会有投机，从长远来看，这不利于资本市场个股的发展。

最关键的是，对九仓而言，百年的发展历史使其业务更加多元化，也导致不同投资收益的资产集中在一个平台山上，拖累了整体估值水平。

据视点地产新媒体查询，过去投资机构给予九仓的折扣约为40%，合理市值约为2500亿港元。分拆后，由于九仓地产物业组合的优化，收入进一步提高，故折扣降至20%左右。目前，九仓地产的资产约为2，600亿港元，市值接近2，100亿港元。

至于余下的九仓集团，投资银行提供的折扣仍在40%左右，市值可达900亿港元。因此，在净资产不变的情况下，九仓集团的总市值增加了500亿港元，升值了20%。这也是吴等高层官员愿意在资本市场取得的成功。