罗康瑞新天地归来 参拍上海136亿地块的瑞房内地浮生

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5月28日，杭州的土地市场布满了星星。经过7个小时的激烈战斗，历史上第二昂贵的土地诞生在这个准一线城市，以香港的恒隆为主角，市场如火如荼。

同一天，上海在新天地旁边挂了一个商业地块，也是自持的，非常好，起拍价135.8亿元，也引起了市场的极大关注。

据悉，已有两家香港开发商进入了这块土地的上市和出售环节，其中一家是以罗康瑞为首的瑞安房地产，另一家据说是香港百年老店。

对此，瑞方内部人士向视点房地产新媒体证实，该公司确实参与了该地块的竞标，并希望成功获得该地块。

显而易见，十多年前创造新天地传奇的罗康瑞非常想要这块土地，而三年前开始实施的轻资产战略以及这几年出售资产的举措，使瑞方有可能在财务上赢得这块土地。

在不久前召开的瑞方股东大会上，罗康瑞也强调公司现在有数十亿的现金。

自1996年进入内地市场以来，瑞方已开始参与上海新世界地块的建设。在此期间，瑞芳曾因该项目风光无限，但也因旧制改革投入大量资金而陷入困境。

经过22年的跌宕起伏，上海新世界一直是一个项目，罗康瑞说，不会出售，这也是希望，将继续赌在内地市场。

新天地转世

作为近十年来上海少有的地理位置极其优越的商业地块之一，这个靠近新天地的地块其实并不贵。据业内人士分析，该地块不太可能最终获得高额溢价。

据资料显示，所列土地为黄浦区淮海中路街123号、124号、132号地块，西接新天地、企业天地、太平湖公园，南接翠湖天地，北接淮海公园、曙光医院，是上海新世界改造土地的重要组成部分，也是该地区的工程之一。

该地块总起拍价为135.8亿元，高于杭州。然而，该地块的建筑价格约为44，800元/平方米，以302，700平方米的商业面积计算，这并不算太高。

五年前，新鸿基以217.7亿元的总价拿下上海徐家汇中心地块时，交易底价高达37264.4元/平方米，五年内仅上涨20%。相比之下，从2013年到2018年4月，上海新房均价上涨了近80%。

上海中原房地产市场分析师卢文喜认为，该地块的最终地价不会特别高，甚至有可能赢得底价。

但是，与杭州地块一样，该地块也要求100%自持，具体来说，受让人需要自持地上地下所有商业物业和地上所有办公物业20年。同时，还要求在办公用地上不得建造公寓式办公室，未经同意不得在商业用地上建造公寓式酒店。

这种状况无疑对企业的资本和经营能力提出了很高的要求，也过滤掉了许多周转快的房地产企业，这正是香港资本擅长持有的资产。

此外，根据转让公告，该地块总建筑面积约地上24.3万平方米，地下14.8万平方米，其中商务部划分为6万平方米。此外，123街坊地块的高度限制不超过100米；124街坊地块不超过250米；132(北座)小区不超过100米。

虽然它是上海为数不多的高品质商业地块之一，但从目前的情况来看，像杭州，有华润新鸿基、恒隆、九仓、银泰、阿里等五家企业，持续七个小时的盛况似乎无法上演。

据视点地产新媒体报道，该地块已预申请转让，5月18日的预申请结果显示，进入最终上市转让的只有两家，一家是以罗康瑞为首的瑞安房地产，另一家据说是百年英国在港资本。

作为新天地的业主，业内普遍认为瑞芳胜出的概率非常高。

瑞芳的机遇

无论对外国人还是当地人来说，新天地都是上海和上海文化最具代表性的地方。甚至可以说，既然有了新世界，上海人终于可以自豪地宣称他们也很时尚。

近年来，新天地板块的租金和房价也有所上涨，瑞芳也因此名利双收。因此，罗康瑞一直希望在内地创造第二和第三个新世界。

为此，他走遍了全国各地，在重庆、大连、武汉、佛山等地，甚至在现在最热的杭州，他都满怀期待地投资项目，但最终未能超越过去，有些项目甚至被卖掉。

自2002年上海新世界正式开业以来，瑞芳在过去的16年里从未做过一个与上海新世界相媲美的项目。现在，很明显，罗康瑞已经准备了很长一段时间，要回到这个曾经创造辉煌成就的地方。

最重要的是财务准备，这对于曾经陷入困境的瑞芳来说并不容易。

据视点房地产新媒体报道，瑞芳自1996年进入内地市场以来，已经推出了大量的老商业地产。然而，由于数十亿的资金投入和较长的回报周期，瑞芳正面临着越来越大的财务压力。

根据瑞方2012年年报，该期间的合同销售额为57.32亿元，同比下降47%，远低于120亿元的年销售目标。2013年，瑞方改变经营模式，不再直接参与旧区改造和搬迁，以加快发展步伐。最终，公司业绩恢复，年销售额达到166.13亿元。

为了缓解财政压力，罗康瑞正式提出了轻资产战略，并致力于减少负债。

据视点房地产新媒体不完全统计，自2012年以来，瑞安以11.68亿元的价格出售了沈阳二期项目，截至2017年11月，瑞安以44.6亿元的价格将其在大连天地的全部股份出售给益达，瑞芳在出售房产中变现近400亿元。

一系列的调整带来了显著的效果。

根据2017年年报，截至2017年底，瑞芳的净资产负债率为51%，较2016年的68%下降了17个百分点，较2015年6月30日的峰值87%下降了36个百分点。现金和银行存款总额达到167.6亿元。

另一个象征性的行动是，2017年，瑞芳赎回了2012年至2014年发行的18.96亿美元的高息债券，这也意味着2018年瑞芳的财政支出将大幅下降。

当然，135.8亿元的起价+自我维持，对任何房地产企业来说都不是一个容易的账户，不加上以后的投资。此外，项目完成后，将需要很长时间来运作，价值将逐步释放。在这个过程中，仍然有稳定的资本投资流。

对此，中原地产市场分析师陆指出，核心区业务是各种基金青睐的资产，不需要太担心融资，也不排除企业引入合作伙伴共同发展，有利于控制风险；此外，随着资产账面价值的逐年增加，企业可以尝试资本运营。

对瑞芳来说，这是一个机会，但也包含着危险。罗康瑞能否如愿以偿地赢得比赛，并最终交出一份满意的答卷，这将取决于他的决心。