海航启德浮沉 卖地之后欲筹50亿港元开发最后一宗地

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观点吸引了香港房地产企业注意力的HNA启德地块有了最新的发展。5月28日，香港媒体报道称，HNA上市公司香港国际建设投资有限公司(Hong Kong International Construction Investment ltd .)计划保留剩余的第四块启德地块用于自身发展，并开始组织融资。

根据这份报告，在过去的两周内，HNA通过星展银行率先询问了银行对承销40亿至50亿港元融资和建设贷款的兴趣。贷款利率及费用最初按港元银行同业拆息加3%计算。

自年初恒基兆业和惠德丰先后接管HNA启德的三幅土地以来，本港数间老牌地产企业在大多数场合都被传媒问及同样的问题:你对启德的最后一幅HNA土地有兴趣吗？

答案几乎相似。我们感兴趣并将继续学习。如果HNA愿意出售，我们会考虑的。然而，当市场猜测HNA将出售最后一块土地，哪个房地产公司将成为接收方时，HNA突然说，我不会出售它。

然而，在香港业内人士看来，这似乎是合理的。此前，惠德丰副董事长梁志坚在接受媒体采访时表示，HNA暂时还没有看到香港的最后一个阴谋。当时，他认为HNA会为自己的发展保留这块土地。

无论是许多房地产企业梦寐以求的，还是海航自身的发展，都与香港火热的房地产市场息息相关。

丽嘉房地产部研究总监陈在接受视点房地产新媒体采访时指出，在过去一年多的时间里，香港的房价上涨了10%以上，很多开发商对市场前景持乐观态度，因此他们更愿意高价收购土地。

启德国王最后的固执

2017年，海航以227亿港元的价格连续接管了启德机场的四块土地，这可能是HNA在香港最繁荣的时刻。当时，在“买买”中进行海外收购的内资企业欣然表示，四块地块要统一规划，协调开发，建成国际水平的大型住宅综合项目。

然而，随着HNA债务危机和流动性紧缩的相继袭来，HNA的机场市场计划也经历了许多波折。首先，据报道它被四家银行切断，然后它一个接一个地出来。为了解决资金短缺，HNA曾计划在香港出售启德机场的地块。

谣言终于在2月13日平息，香港国际建设投资有限公司宣布，计划以159.59亿港元的价格，将之前在香港启德区收购的第6565号和第6562号地块出售给香港恒基兆业。

一个月后，另一家香港房地产协会德丰(Defeng)宣布，将从HNA子公司手中以63.59亿港元收购香港地块。经过两次单笔交易，曾经吸引市场眼球的HNA启德四子，现在只剩下一棵幼苗。

卖了又卖，最后谁会落入手中的情节成了外界关注的焦点。在今年3月的大型房企业绩会议上，媒体和投资者最感兴趣的话题是，他们是否有兴趣接管海航启德机场的地块？

当时，惠德丰董事长吴宗全表示，如果HNA想出售其余土地，惠德丰也会查看相关信息；然而，另一家香港房地产开发商新鸿基地产并没有做出积极的表态，只是含糊其辞地通过不同渠道积极购买香港土地。

演出结束后，新鸿基董事长兼董事总经理郭炳联在北京出席活动时明确表示，他有兴趣购买HNA在港的剩余启德地块；九仓主席兼董事总经理吴在股东周年大会后也表示，九仓不会排除收购在启德的最后一个地盘。

然而，当各大港资开发商纷纷向HNA发出收购信号时，该公司突然表示，我不会出售它。

5月28日，香港媒体报道称，香港国际建设投资有限公司计划保留启德的剩余第四个场地用于自身发展，并开始组织融资。在过去两个星期，它率先透过星展银行查询银行对40亿至50亿港元的包销融资及建设贷款的兴趣。

根据报告，土地的贷款利率，包括成本，最初的报价为港元银行同业拆息加3%。希望能邀请五六家银行参与承销，贷款期限待定。

丽嘉房地产研究部主任陈在接受视点房地产新媒体采访时表示，他确实听到了融资贷款入市的消息，但不知道具体情况。

高力国际(Colliers International)亚洲区执行董事张乔初(音译)认为，HNA的融资相对比以前容易，但可能仍存在一些困难。

不过，他也指出，如果HNA开发自己的地块，将来可以向私人房地产基金贷款，或者找合作伙伴共同开发。

房企一瞥与房地产市场变化

海航筹集了50亿元人民币用于独立开发启德地块，这不可避免地导致了一些打算接管这块土地的香港房地产企业失去了空.然而，当包括HNA在内的中资房地产企业大举投资香港圈地时，香港企业对高价土地的态度却大相径庭。

当时，李嘉诚对一群媒体和投资者表示，长寿地产仍不会购买高价土地；新鸿基地产董事长郭炳联很少在业绩会议上宣称国内土地投资价格疯狂。

陈曾告诉视点房地产新媒体，与内地开发商相比，香港开发商在征地方面更为保守。

陈指出，香港开发商对项目利润要求较高，香港企业只有在利润率达到30%以上时才会考虑该项目。然而，内地开发商每年都有很多项目，所以他们习惯了大规模生产的开发模式，10%的利润率可能达到要求的利润率。

然而，随着香港土地价格和房地产市场的持续上涨，这种保守主义被打破了:恒基兆业以232.8亿港元的价格赢得了美利路地块，成为最昂贵的商业和住宅用地；一年后，同样是在启德，新鸿基以251.61亿港元的价格赢得第6568号土地，每平方米土地价格高达18万港元，创历史新高。根据其一年前的声明，这可以被描述为一个名副其实的癫痫价格。

陈向视点房地产新媒体指出，过去一年，大量中国买家入市，推高了地价。市场一直在发展，现在房价越来越高。

在过去一年半的时间里，香港的房价上涨了10%以上，许多开发商对市场前景持乐观态度。陈进一步指出，香港未来能够供应的土地非常有限，开发商愿意以高价购买土地，以确保有足够的土地可供开发。碰巧的是，HNA正处于金融危机中，所以那些一开始就拿不到土地的开发商也非常愿意接管HNA的土地。