西安约谈碧桂园华润等 开发商饥饿营销致一房难求

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一些开发企业采用“饥饿营销”等方法制造紧张气氛。由于资金紧张，城市商业银行也提高了首付比例和贷款利率。许多因素推动了人们对Xi房价上涨的预期，导致了购房恐慌。

5月11日上午8:00-9:00，Xi市安置房和房管局市场营销部副科长陈远、Xi市安置房维修资金管理中心资金归集部部长李欣参观了陕西交通广播fm91.6直播室，并与916知名房地产节目主持人郭华、早峰主持人肖妮一起与观众互动，权威解读楼市新政策、新动向。

(编者按:同日，Xi市房管局发布的官方微博重申，拥有40年产权的公寓也在限购范围之内。(

主持人:今年春节过后，房子成了公众的热门话题。许多人报告说，“一个房间很难找到。”为什么会出现这种情况？

陈伟:第一季度，全市六区和长安区原计划上市商品房287.5万平方米，25000套；实际上市面积205万平方米，19000套，上市面积同比下降13.47%。82万平方米，6000多套住房未按期上市，在产业集中度高、配套设施成熟、区位优势明显的热点地区，如高辛、曲江、浐灞，优质住房项目的供需矛盾更加突出。

通过市场运行分析和企业走访，我们认为短期内Xi部分地区住房供需失衡的主要原因是:一是许多项目无法在冬季开工，项目进度达不到预售条件，库存持续下降，短期内住房供应中断。

第二，住房消费观念普遍改善，大品牌和开发商的优质项目受到公众追捧。选择知名房企和优质项目的人数大幅增加，热点和品牌房企开发的优质项目供不应求。

第三，一些开发企业采用“饥饿营销”等方法制造紧张气氛。由于资金紧张，城市商业银行也提高了首付比例和贷款利率。许多因素推动了人们对Xi房价上涨的预期，导致了购房恐慌。

第四，一年多来，Xi的“三大革命”、“铁腕治霾”、“招商引资”、“绿化城市”等一系列改革措施成效显著。与周边城市相比，Xi市的城市吸引力明显提高，社会各方对Xi市的发展预期持乐观态度，人口吸附能力增强，住房需求旺盛。

主持人:在供不应求的情况下，一些开发企业借此机会在内部订房或采取一次性付款和高额首付款的销售方式，严重扰乱了市场秩序，引起了买家的恐慌。针对这些现象，房屋管理部门采取了什么措施？

陈元:针对市场情况，为了稳定市场情绪，保障购房者的知情权和选择权，为房地产市场的发展创造一个公开、公平、有序的环境，我局3月30日下发了《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，从预售许可证申报、销售信息公示、销售方式等方面提出了一些要求。

主持人:这份文件的主要要求是什么？

陈元:首先，房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》时，必须一次性申报符合预售条件的建筑，严禁以批或零拆的方式拖延预售申报时间，严禁分段、分层、分批出售。

第二，房地产开发企业在组织销售活动时，应在销售现场的显著位置公布项目规划、后期上市的房屋单元数、面积、户型、计划上市时间、项目不利因素等信息。

第三，房地产开发企业和经纪机构应正确宣传Xi的住房交易政策，不要通过住房供应紧张、内部保留和后期提价等手段散布谣言或制造紧张气氛，以诱使购房者抢购。

第四，房地产开发企业和经纪机构在取得《商品房预售许可证》后，应及时告知准买家具体的销售时间和地点。

第五，如果有意购房的人数超过了现有住房的数量，应通过公证和抽签的方式公开出售，并由公证机构全程监督。严禁内部预留住房或设定限制条件，如优先选择全额住房。

第六，房地产开发企业应严格遵循价格部门的价格公示结果，明确标明每套房屋的价格，以高于公示价格的价格出售房屋，或捆绑或强迫买方接受有偿服务。

主持人:大部分购房者都非常欢迎“严禁内部订房或设定限制条件，如优先选择全额住房”的要求。为实施这一要求采取了哪些措施？

陈伟:3月31日上午，文件下发后的第二天，我们组织人员对碧桂园凤凰城、金泰新立城、宏进城浪漫、化州市云顶等销售项目进行了现场检查。，并严禁设置限制性条件，如优惠住房选择全额。

同时，同日下午，我局对碧桂园、华润、金台、华洲地产等42家近期开业、市场份额较大的开发企业负责人进行了访谈，强调规范销售行为的要求，禁止优先购买全额住房等限制性条件。所有企业承诺不在内部预留住房或设定限制性条件，如全额优先选房。

主持人:如果一个企业违反了上述一些工作要求，房管部门有没有什么惩戒措施？

陈元:有这个。为进一步加强房地产市场管理，引导和规范商品房销售行为，去年以来，我们创新管理手段，实施了房地产开发企业违法违规行为记分管理制度。

首先，我们全面梳理了房地产开发企业在各种法律、法规或规范性文件中应遵守的规定。对于一些企业未按规定进行的违法行为，我们根据情节轻重制定了违法行为量化评分标准。

在日常工作中，我们通过接受群众投诉、检查检查等方式对企业的各种违法行为进行量化评分，并将评分结果应用到行政管理过程中，加大对违法主体的打击力度。

对于违反上述要求的企业，我局将对违规企业一次性记10分，限制网上销售，暂停受理新的预售许可证申请，并通知相关部门按照评分管理制度的要求实施联合纪律处分。

主持人:有没有企业因违反上述《关于进一步加强商品房销售管理的通知》而受到处理？

陈元:最近，我们公布了几十家非法企业。未按规定开展销售活动的企业，如市金商、华安紫竹院、大华翰林华富等，按照我局评分管理系统的要求进行评分，并采取限制网上签约、暂停新的预售许可证申请等措施对违规企业进行处罚。

其中，对于“城市金商”项目建设单位未按规定采用公证和抽签方式公开销售的，我局已责令该公司按规定选择公证机构，并在公证机构的监督下，采用公证和抽签方式对销售活动进行重组。

主持人:买房后，房子后期的维护也是广大市民关心的问题。3月30日，新版《Xi市住宅专项维修资金管理办法》颁布实施。新措施的亮点是什么？

李欣:1。澄清卖方存放的维修资金的所有权。《办法》规定，“从公有住房销售中提取的维修资金归公有住房销售单位所有”。保障维修资金所有者的合法权益。

2、房屋损失可由被征收单位办理维修基金退还手续。《办法》明确规定，房屋灭失的，出售公有住房的单位和房屋所有人应当持单位介绍信或本人身份证明、房屋灭失证明和维修资金存款证明到专门银行提取维修资金子账户余额，并办理子账户注销手续。因征收造成房屋损失的，征收实施单位可以根据被征收人的委托办理分账户注销手续

3.很明显，当房屋所有权转移时，维修资金将随房屋一起转移。《办法》明确了房屋所有权转移时，房屋子账户中的维修资金将与房屋所有权同时转移。如果维修资金没有存入，维修资金将在买卖双方协商后存入，业主不再需要办理二手房维修资金的转移手续。

4.维修资金的使用实行属地管理。为方便维修资金的使用申请，《办法》明确维修资金的使用由过去由市物业行政主管部门统一管理调整为由区物业行政主管部门和开发区管委会管理。

5、清理车库、地下室专项维修资金。《办法》规定，住宅小区车库、地下室业主交存的维修资金应当专项用于车库、地下室共用部位和设施的维修、更新和改造。

6.在六种紧急情况下，维修资金可以紧急使用。物业保修期满后，如遇外墙瓷砖脱落、电梯故障等六种紧急情况，为保证业主的人身和财产安全，维修资金经区县物业管理行政主管部门、西县新区或开发区管委会确认后，可在紧急情况下使用，维修费用可直接从相关业主的维修资金中列支。同时，严禁物业服务企业和业主委员会擅自扩大维修、更新和改造范围。

7.增加一次性投票方式，方便维修资金的有效使用。为了同一物业管理区域内全体业主的利益，单项维修更新改造费用在5万元以下的维修更新改造项目可以一次性投票表决，授权业主委员会或物业服务企业分批使用维修资金。

8.如果提供虚假信息骗取维修资金和收取或挪用维修资金，违法信息将被依法纳入公共信用信息系统。