南丰炼金 80亿港元放售九龙湾商厦中的“换货”乾坤

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观点房地产网络九龙城，三面环山。飞机潜入市区，急转弯47度，向九龙湾飞去。我相信所有在一九九八年七月六日前抵达香港的乘客，都经历过这个惊心动魄的降落过程。

南丰集团旗下的奥腾广场位于香港启德机场旧址附近，这里闻名于世。它位于靠近前停机坪的海边角落。

自去年以来，南丰集团一直有意出售这栋甲级办公楼。现在，我已经做了将近一年，终于得到了这笔交易的消息。

据香港媒体5月8日报道，澳腾广场最近获悉，收购已经结束，南丰可能以80亿港元左右的总价和10，700港元以上的底价出售该物业。

据消息称，接收方是一个很有可能是中资的财团，预计该物业将在短期内发生变化。

降价10亿港元

南丰集团于1997年获得奥腾广场所在的土地，当时的地块编号为新九龙内地段第6215号。根据土地销售记录，这块面积约70，400平方英尺的工业用地总价值约为2.34亿港元。

据报，南丰打算待启德机场搬迁后，才与启德发展计划合作。

因为在规划中，该幅土地的规划意向可以用作商业或商住发展，但启德发展计划却因法律诉讼而延迟，而该幅土地亦已失去。

在过去的10年里，南丰集团多次申请与毗邻的土地所有者九龙仓集团和嘉里建设合作建设商业和住宅项目。然而，由于建筑速度不一致，它们没有得到香港城市规划委员会的批准。

原因是在工业用地附近仍然有很多仓库和工业建筑，所以只允许在该土地上建造相同类型的建筑。

2006年底，南丰集团最终决定建造一座工业仓库大楼，因为它不想无限期地缴纳罚款，也因为香港政府拒绝通过罚款延长南丰的开发寿命。有报道说它被迫上马。

据了解，该项目设置高度限制为100米，非居住用地最高容积率为9.5倍，场地覆盖率为65%。

然而，两年后，南丰不愿意，再次提出重建高商业价值的办公楼。申请放宽土地高度限制、地积比率及土地覆盖范围。

TPB最终让步了，奥腾广场通过了审查，获得了11亿港元的土地补偿费。据说，南丰仍然认为这笔费用不划算，认为很有吸引力。

2010年，该建筑竣工，促进了占领。奥腾广场高136.5米，30层，总建筑面积745，000平方英尺。2012年9月，出租率超过90%；上周停租之前，入住率约为97.5%。

如果成交价为80亿港元，底价约为10，700港元，这将成为2018年至今你在香港的第二宗房产交易。最大的一笔交易发生在今年1月，恒基兆业以99.5亿港元的价格出售了位于北角京华道18号的商业大厦，总建筑面积为33万平方英尺，底价约为3万港元。

事实上，南丰选择降价是为了方便这次交易。去年7月，南丰委托一家大型测量师行将该项目出售。当时，整栋大楼的价值超过90亿港元，平均每平方英尺的价格超过12，100港元。

虽然售价下降了约11%，但相对于2.34亿港元的土地成本加上11亿港元的土地补偿价格(即使包括建筑材料及人力等前期成本)，仍有很大的升值空间。

南风交流战略

九龙湾或九龙东是一个相当矛盾的商业区。

香港政府致力于促进该地区的发展。自机场在1998年关闭以来，已有一些政策计划，例如启德发展计划和九龙东发展计划。

在2011-2012年的施政报告中，前行政长官曾荫权宣布九龙东将会转型为香港第二个中央商务区。当时的发展局局长林郑月娥建议，九龙东的写字楼潜在供应量可达540万平方米，相当于当时中环写字楼的两倍。

早些时候，一些开发商抓住机会，开始在东九龙建设商业建筑和购物中心，如南丰集团。数据显示，在2002年至2012年的十年间，香港新建写字楼总供应量的46%来自观塘和九龙湾商业区。

在2011年东九龙的提议下，这些商业建筑升值了8%至15%。

但东九龙毕竟不是中环。根据第一太平戴维斯最新公布的报告，香港商业楼宇在二月份在空的整体入住率约为3.1%。其中，中环的出租情况最好，入住率为1.4%。至于九龙东，“0”的比率是5.7%，是所有地区中最高的。

在租金方面，今年第一季，除九龙东外，所有地区的租金均创下新高。中环的写字楼租金超过每平方英尺138港元。

在过去两年，东九龙每年平均完成200万至250万平方英尺的新楼面。然而，低廉的租金和high/きだよきだよ的入住率使其成为新的热门，吸引了许多迫切需要整合业务、扩大规模或节约成本的公司和机构。

然而，由于空在该地区的长期高占用率，早些年完工的办公楼(如奥腾广场)的租金一直受到抑制。数据显示，该区2017年年中的租金同比下降约3%。

虽然第一太平戴维斯相信东九龙新发展的写字楼租金预计在33至40港元之间。另一位业内人士分析说，随着空这个地区入住率的进一步提高，我相信未来的租金会更好。

南丰集团可能不想再等了。

2012年，南丰打算将奥腾广场改造成酒店。南丰发展董事总经理蔡红星当时表示，由于两地旅游前景乐观，加上香港土地稀缺，不排除个别写字楼项目将来会改建为酒店，包括奥腾广场。

据了解，南丰集团去年随着香港日益火爆的商业地产市场开始了交流之旅。

2017年5月26日，南丰集团以约30亿港元的价格出售了位于中环威灵顿街的商业大厦威灵顿，总建筑面积约为10万平方英尺，底价约为3万港元。

一个星期后，南丰立即斥资246亿港元，以每呎12，864港元的底价收购位于九龙启德一区一楼二号地点的新九龙内地段6556号土地，超越美利道商业用地，成为香港新的地王。

今年7月，南丰在中环威灵顿街(Wellington Street)启动了一个整体商业地产项目，总面积为15，632平方英尺，未来将进行6.8亿港元的重建。

12月底，南丰前往英国，以3亿英镑的价格收购了伦敦国王十字区谷歌新总部附近的一个巨大地块——摄政区。据报道，该地块是一个改造项目，其中包括住宅楼，办公室，商店，酒吧，餐馆和酒店。

通过出售非核心资产和进行新的投资，南丰集团正在逐步整合其投资资产组合。