解局 | 戚金兴滨江退步

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观点房地产网即将错失杭州市场第二名，一向保守的齐金星受不了。在发行了65亿元的短期融资账单后，滨江宣布将动用60亿元进行风险投资。

3月15日，滨江集团发布的三个公告引起了市场对杭州这个低调的房地产龙头企业的关注。

第一份2017年度业绩报告显示，2017年滨江完成合同销售额615亿元，同比增长67%，实现营业收入137.74亿元，同比下降29.19%。其中，房地产业实现营业收入135.69亿元，同比下降28.75%。

在热衷于合作的杭州市场，由于大多数项目只占50%甚至更少的权益，滨江必然会有销售增长，但收入反而会下降。但值得一提的是，由于销售单价较高，2017年滨江实现利润总额29.27亿元，归属于母公司所有者的净利润17.11亿元，同比分别增长3.94%和22.35%。

很明显，滨江的表现不能满足房地产行业记录表中的市场，在日益激烈的房企竞争中，稳定至上的滨江面临着不进则退，慢进则退的尴尬局面。

或许是为了提振市场信心，滨江相继宣布，计划注册发行期限不超过一年、规模不超过65亿英镑的短期融资券，并将动用60亿英镑自有资金用于风险投资，以培育新的利润增长点。

房地产业务收入有所下降，但大量自有资金投资于非房地产业务。滨江的做法不可避免地让市场怀疑它是否不再看好房地产业务。为此，视点房地产新媒体致电滨江集团相关人士，在新闻发布前仍未得到相关回复。

杭州的努力和一线的坚持

滨江虽然销售规模超过600亿元，但自25年前成立以来，还不是一个全国性的房地产企业。很多时候，外界只是将其定位为杭州领先的房地产企业。

1992年，杭州市江干区政府出资成立杭州滨江房屋建筑开发公司。出生于建筑行业的齐金星被任命为董事长，并借了8万元作为公司的启动资金。四年后，滨江集团正式成立。

与绿城相比，滨江的发展一直比较缓慢，绿城也是杭州的一个地方捕食者。2000年，当四年前刚刚成立的绿城开始被国有化时，杭州市场对滨江还是陌生的。2002年，随着黄金海岸项目的实施，滨江集团开始在杭州市场走红。

事实上，由于长期的国有企业改制和股权转让，滨江公司成立的前10年在规模上并没有取得很大的进步，年销售额不足10亿元，基本上维持了公司的正常运营。2006年6月，国有股全部退出，滨江集团正式成为齐金星实际控制的公司。

执掌河滨后，齐金星并没有急于扩大规模，而是选择了先开放资本市场。经过两年的准备，滨江集团于2008年成功上市a股，成为国内首家登陆a股的房地产企业。当时，居住在一隅的杭州房地产企业开始在全国房地产市场上声名鹊起。

成功上市后，齐金星仍不想走出浙江。在他看来，滨江只需要成为一个区域性的房地产代理商，而单单长三角的市场就足以发展滨江。直到2010年，滨江才凭借其在杭州的市场份额首次突破100亿大关。接下来的五年，滨江不慌不忙，规模保持在100亿左右。

转折点出现在2014年。在2013年的高峰之后，由于监管的影响，杭州的房地产市场陷入了降价的漩涡。为了应对低迷的市场，齐金星不得不带滨江去打销售。

保本、微损、微利不是主要的，但关键是卖掉它们。两个月内，滨江提取了20多亿元。据齐金星回忆，当时账面上只有不到10亿元，未来三个月将支付40多亿元。

这是滨江成立以来面临的最大危机，70%到80%的项目都在杭州，这让齐金星意识到孤注一掷的危险。得也杭州，失也杭州。

另一方面，越来越多的品牌房地产企业入侵和抢食，本土房地产企业正面临前所未有的冲击。2014年，滨江被万科超越，放弃杭州市场第二名的位置。

2015年，滨江开始调整经营战略，确立深圳为主战场，上海为副战场，杭州为基地。

具体来说，2015年9月，滨江与平安联手，以48.3亿元的总价在上海宝山大厂夺得第一名；2016年12月，滨江以23亿元人民币收购了上海黄埔项目，并在上海旧城改造中带走了另一个儿子。

对于深圳，齐金星也以合作的方式敲开了市场的大门。2016年8月，滨江宣布将与安源控股共同开发深圳龙华区旧城改造项目，占地约40万平方米，其中滨江交易并持有70%的股份。据齐金星介绍，该项目销售额超过200亿元。

当碧桂园的人因为第三、四条线的庞大布局而成为销售中的黑马时，痴迷于第一条线的齐金星似乎踩错了节点。

另一方面，在近两年一线城市的限价令下，上海和深圳市场低迷，已经离开浙江的滨江也没有从限价令中获得运营收入。2017年年报显示，公司93.23%的营业收入来自杭州，少量分布在衢州、绍兴、金华和嘉兴。

保守的齐金星与房地产之外的冒险

正如宋卫平对于绿城，对于滨江，作为一个蓝图的画家，齐金星的决策很大程度上决定了这个房地产企业的命运。

事实上，在杭州的房地产老板中，齐金星并不出名。在老大哥宋卫平的光环之后，从国有企业执掌房地产企业并没有非常突出的政绩。与宋卫平的张扬相比，稳定、低调和保守是滨江和齐金星的基因。

据公开消息，56岁的齐金星出生在杭州江干区的一个平民家庭。作为杭州人，他的职业经历从未离开过杭州。

从18岁到25岁，齐金星在江干区乡镇企业局工作了7年。1996年，在担任杭州滨江住宅建设开发公司董事长4年后，齐金星放弃了江干区副区长的机会，选择继续在房地产行业努力工作。

随后，在中国国企改革的风潮下，齐金星迎来了人生的一个转折点。

2006年，在成功带领滨江集团完成企业重组和股权转让后，齐金星以378万股滨江集团股份成为该杭州房地产企业的实际控制人。值得一提的是，两年后滨江a股成功上市，持有46.8%股份的齐金星账面财富36.6亿，市值飙升近千倍，成为白手起家的年轻企业家。

2014年，宋卫平在与融绿之战的斗争中，齐金星带领滨江成功自救。虽然他对公司有绝对的控制权，但老大哥绿城的情况让齐金星感到不安。他甚至建议浙江其他行业的企业家，不参与房地产是大赢，少参与是中赢，少损失是小赢。

虽然滨江因其保守主义而未能在房地产布局上走上正确的节点，但齐金星在房地产之外的投资上却表现出了冒险的一面。

在他的规划中，滨江集团的发展框架是保守购房，做企业，积极做非房地产企业。

2011年，齐金星与美国公司共同出资成立什邡药业，总投资1亿美元，其中滨江控股占70%。此外，滨江控股的投资参与还包括浙江雅霞装饰有限公司和广东棕榈花园有限公司的股份，以及当时未成功上市的西林门和厦门万安的股份。

2015年2月，滨江宣布有意投资纽约和西雅图的房地产项目；3月，滨江投资1亿元人民币，投资杭州沃安供应链管理有限公司进入互联网行业。

对于上述投资，齐金星将其归类为激进的非房地产。他还强调，当我们在海外投资时，我们将与对方签署一份赌博协议，以确保风险。

最近一次投资是在3月15日，滨江表示将动用不超过60亿元的自有资金进行风险投资，包括股票及其衍生品投资、基金投资和期货投资。

从外向内，深入了解行业、市场和企业的真实情况。