业绩会直击|成本最重要 郭梓文：80%项目都是通过并购来的（实录）

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在水晶吊灯的柔和灯光下，集团董事长郭、副董事长兼首席执行官郭、首席运营官马军、首席财务官、两位副总裁陈家洋和先后入场。六个人的阵容仍然庞大。

与往年一样，在奥林匹克公园的演出中，普通话仍被用作主要语言，这在香港并不常见，但它为许多在场的内地媒体记者提供了便利。

今年，该公司再次组织了一个媒体访问团前往香港。显然，奥林匹克公园的管理层对其在2017年的表现感到非常自豪，因此希望能得到广泛宣传。

根据现场数据，去年中国奥林匹克公园的合同销售额总计456亿元(人民币，下同)，比年度目标高出37%，同比增长78%。

营业额和盈利能力也实现了理想的增长，营业额同比增长62%，达到191亿元，毛利润同比增长56%，达到51亿元，净利润同比增长94%，达到20亿元。

演出令人满意，奥林匹克公园的负责人郭对这份记录感到满意。没有等记者提问，他主动宣布2018年的销售目标是730亿元，同比增长60%。至于土地收购，将耗资约350亿至360亿元人民币。

与此同时，今年奥林匹克公园的可销售价值预计将达到1215亿元，超出目标值66%。负责介绍业务运营的陈家洋一再强调，他很有信心。

就土地而言，粤港澳大湾区是提及最多的词。

据了解，奥林匹克公园已经覆盖了大湾区的9+2城市，有52个项目，相应的建筑面积约753万平方米，总价值约980亿元。去年，大湾区贡献了243亿元的销售额，占总合同销售额的53%。

成本问题一直被提及，奥林匹克公园的管理层一直强调公司在这个指标上表现很好。去年，共收购了58个商业和住宅区，新增土地储备1286万平方米，平均土地成本仅为每平方米2446元。这主要是由于持续的收购和收购策略。

我们80%以上的项目是通过并购获得的，因此我们今年将继续保持这种并购速度。郭对说道。

与此同时，它表示，该公司的大部分并购项目都需要进行整合，因为这样可以确保较高的股权比例。据了解，去年奥林匹克公园的58个新项目中有55个已经合并。

在征地方式上，旧城改造也是考虑到的，也是因为成本比较低。

说话不多的郭介绍了自己。让我给你举个例子。我们目前正在参与珠海翠微村的旧村改造。我们的土地成本包括补偿是每平方米89，000元。然而，根据招标、拍卖和悬挂的土地报价，估计为25，000至29，000元。因此，在土地价格成本方面，我们有更大的优势。

他补充说，该公司已经签署了16个市区重建项目，其中13个在大湾区，估计今年已经有两三个进入市场。

另一方面，中国奥林匹克公园最近首次收购了位于香港西部半山区的一座老建筑伊彦大厦的几个单元。因此，对狮子山下土地的看法是六个管理层不可回避的一点。

在回答这个问题时，郭文子给出了一个官方的回答，只是说:我们对香港的地位有一个明确的看法，我们对香港有充分的信心。

相反，陈家洋松口了:除了一些旧楼改造项目，我们不排除参与香港的土地拍卖。但我不会拿土地为王，或者不合理的土地。

以下是中国澳源房地产集团有限公司2017年度绩效会议现场问答记录:

现场问题:首先，公司现在有265亿现金。这些现金将如何使用？2016年的土地价格为222亿英镑。2018年的预计地价是多少？征地规模有多大？

第二，目前公司使用的信用额度只有169亿元。请问2018年是否有具体的融资计划？

第三，公司的融资成本从2017年的11%下降到7.2%，但与同行相比仍处于较高水平。2018年将采取哪些措施进一步降低融资成本？

陈志斌:我们账户里的现金现在已经超过250亿元了，非常充裕。大部分现金将用于我们的项目建设和2018年新土地的收购。当然，现金也是一个滚动的过程。关于征地预算，我们基本上控制了当年不超过50%的销售预算。我们2018年的销售目标是730亿英镑，因此我们2018年的土地收购预算约为350亿至360亿英镑。

169亿元的未使用额度在2018年肯定会被使用和增加。随着项目的不断变化，我们认为这种信贷是足够的，今年我们将积极寻求新的融资渠道，包括资产证券化项目和金融环境鼓励的标准化产品项目。我们还在积极推动并将为我们增加新的融资额度和信贷额度。

至于利率，我们现在降到了7.2%。今年以来，国内融资环境相对紧张，包括许多监管措施，中国整体资本成本也有所上升。因此，我们的目标是在2018年将融资成本水平保持在7%左右，并希望将融资成本保持在相对可控的7%左右。

陈家洋:其实公司一直都很重视开辟一些新的融资渠道，也在推动境内外融资渠道的多元化，不断改善我们的借贷结构，降低借贷成本。

前天，我们在香港安排了一笔新贷款。香港的本地商业银行给予了很大的支持，三年内提供了10亿港元，成本低于6%。在这种环境下，这也是一个罕见的方面。2013年，我们的总债务成本为11.4%，2017年降至7.2%。这种下降是相当明显的，我想每个人都能看到。我们还有一笔高达10.875%的海外美元债务，将于今年5月到期。我们偿还后，肯定会有助于进一步降低成本。当然，我们预计2018年的融资成本将保持在与2017年类似的水平，约为7%。

现场提问:与确认的平均售价相比，公司2016年和2017年的平均合同售价要高得多。为什么预测的毛利率在未来会超过25？这个预测是不是有点保守？一般来说，公司从销售到确认需要多长时间？该公司还强调，它非常重视营业额。公司的平均投资周期是多少？

马军:正如你所看到的，我们平均销售价格的稳步上升是由于我们进入的城市的能源水平不同，深圳和广州的产品积极进入市场，所以单价增加，但我们的成本也会相对增加。我们在大湾区的毛利率控制在30%-35%，但这并不意味着两者之间存在线性关系。

陈家洋:新项目的投资原则基本上是毛利率要保持在25%以上，我们2018年的毛利率仍然保持在25%-27%的相对稳定水平。

陈志斌:至于销售周期，从合同销售到确认销售通常需要一年半到两年的时间，正常的项目是从开发到最终交付。因此，我们现在锁定了大约270亿元的收入从建设移交，这基本上是一年半到两年。

现场提问:2017年三、四线城市的爆发大大提高了房地产的表现。2017年奥林匹克公园中一、二线城市和三、四线城市的比例是多少？推货会在上半年集中吗？

马军:2017年，一线城市的交易面积下降了50%左右，二线城市的交易面积也下降了。我们预计2018年一、二线城市的交易面积将略有增加，而三、四线城市的压力将更大。环路热点城市将受到调控政策的影响，溢出效应将持续。交易量将进一步扩大，价格将小幅上涨，但涨幅有限。

2018年，我们在华南地区占44%，在华东地区占21%，在中西部核心地区占21%，在环渤海地区占9%。我们对一线和二线城市的预测是50%，三线和四线城市的预测是45%。

现场提问:首先，2018年的销售目标是730亿元。你有信心超过今年的目标吗？近年来，公司的资本成本逐年下降。陈先生提到他希望今年能保持在7%的水平。未来需要控制的理想资本成本是多少？

第二，我想问一下投资物业。公司持有财产的收入是多少？毛利是多少？

马军:2017年，我们的销售业绩实现了大幅超额。我们认为这主要取决于四个方面:第一，我们有明确的征地策略。一方面，我们坚决加大对征地的投入。

另一方面，我们坚持在一线、二线城市的热点和非核心区域，以及三线、四线城市的核心区域，特别是一线热点城市周边的卫星城市进行土地收购。事实证明，我们购买的土地非常好，成功地避免了我们目前的控制措施。

第二，奥林匹克公园的产品坚持按需购买，先换后用，这与房子是用来生活的大政策是一致的，所以它们可以顺应市场。第三，我们不断增强运营能力，积极推进标准化，在设计、定位等诸多方面加大标准化力度，提高效率，确保产品质量。第四，我们不断提高我们的营销能力，积极控制我们的推进节奏。

2018年，我们将继续上述战略，因此我们对实现730亿元的年度目标充满信心。

陈志斌:关于资本成本的目标，我们希望在2018年保持在7%。长期目标肯定是越低越好。没有上限。就整个资本成本而言，我们更为客观的目标是加快周转率，这对于降低资本成本的影响更大，而不是简单地看融资利率，因为某一点的利率对我们成本的波动影响很小。这是对资本成本的解释。

郭:关于投资物业和综合体，我们目前的综合体是选择一些人口多、经济强的县，而我们自己的投资物业一般占整个项目的5%，不超过10%。两年后，综合项目的毛利率和利润率仍高于其他项目。因为我们有复杂的概念得到土地，我们仍然得到更多的优惠政策。经过我们的开发和销售，我们可以覆盖现有的综合体，并有轻微的盈余，所以综合体和投资物业的比例仍然不高，我们整个集团。

现场提问:在奥林匹克公园上市后，郭董事长提到他看好市场。在今年金融去杠杆化的背景下，中小房地产企业融资将越来越困难。这是否意味着产业集中度会越来越明显？这一点在今年的房地产市场中有没有体现出来？此外，澳远今年是否改变了在M&A市场的策略？过去澳远在M&A市场的核心竞争力在哪里？

马军:就并购而言，它在收购项目上有一些固有的优势。土地成本会相对较低，相关的市场数据会非常准确。信息不对称会有好处，但一般来说这种项目存在很多问题，这取决于我们的团队在谈判时是否有能力预先判断前面的问题，并且有较低的价格。

我们一直坚持收集M&A项目，包括2017年约66%的股权收购和约15%的资产转让。我们一直保持这个水平。

郭:奥林匹克公园的企业文化一直是包容的，所以我们在并购中通常与合作股东相处得很好，这也是我们在并购中屡获成功的一个非常重要的原因。此外，奥林匹克公园在并购方面积累了丰富的经验，我们80%以上的项目都是通过并购获得的，所以今年我们将继续保持这种并购的步伐，与现有的合作伙伴和新的合作伙伴更广泛地合作，实现合作共赢的目标。

现场提问:第一，当你看到明年市区重建区可以推出两三种商品时，你能否谈一谈利润和毛利率比现在高多少？其次，公司今年的目标是增长60%。未来几年会有大致的增长率吗？因为如果我们想继续增长60%，购买土地和资本的计划可能会更加具体。同时，对于公司来说，旧项目和收购项目哪个更好？公司在旧的改革方有很多储备，收购比例是多少？

郭:关于旧城改造项目，我们已经签约了16个旧城改造项目，其中有13个建设项目，估计今年有两三个可以进入市场。

说到成本和利润的问题，让我给你举个例子。我们目前正在参与珠海古村落的改造。有几个村庄，其中最大的是翠微村。我们赔偿后每平方米的土地成本大约是89，000元。根据珠海招标拍卖的低价，估计在25000元到29000元之间。因此，在土地价格成本方面，我们有很大的优势，所以利润率应该远远高于正常的标语牌。

与M&A项目相比，M&A项目可以快速开发、快速销售和快速补偿，因为它们是在他人已经获得的项目的基础上获得的，这相对较快。去年我们收购了58个项目，其中大部分都在当年取得了成绩。三年改造的优点是成本低，但可能需要很长时间。目前，我们参与的三年转型都已经被合作伙伴跟进了好几年，现在差不多到了我们正式开始并购合作的时候了，所以我们三年转型的时间不会太长。我们今年至少可以有两三个能带来效益的项目。

陈家洋:刚才我们推出了这些旧城改造项目，总规划建筑面积1053万平方米。去年年底我们的土地储备是2487万平方米。刚才提到的市区重建项目没有包括在内，所以是额外的。其次，尽管去年我们在M&A的新收购占了80%，但我们在M&A的大部分项目都需要整合。

关于利润率，我们的郭总裁已经讲了一些历史。这是我们过去完成的市区重建计划。珠海奥林匹克公园广场面积27，000，累计平均价格超过20，000元，毛利率肯定超过40%，所以这个利润还是比较高的。

马军:我们今年已经达到730亿，预计2019年不会低于1000亿。未来的复合增长率应不低于40%。

现场提问:关注管理层介绍公司2018年前两个月的销售增长超过100%，澳远是如何在前两个月实现如此高的增长的？今年全年的计划是什么？

马军:因为每个月的销售额与每个企业的推货量有关，所以前两个月我们推了更多的项目。去年12月，我们的月销售额超过了100亿元人民币，因为我们的很多产品都是在12月份推出的，所以他们在1月和2月都有很好的延续。我们将在上半年启动43个项目，在下半年启动17或18个项目。

现场提问:我想知道公司下一步将如何定位其七个二级集团。接下来会发生什么？如何充分发挥七个二级群体的协同作用？

郭:2017年，澳远成立了七个二级集团，其中三个属于房地产行业，一个是房地产集团，一个是商业集团，一个是国际投资集团。这三个集团继续保持我们主营业务的良好发展。

第四个是我们的澳远健康集团，主要是我们的物业管理、业务投资运营、医疗和美容运营管理，统称澳远健康。这家公司现在正在正常地推广它的业务，我相信它的业务能够为现代服务业做出更多的贡献。

第五个是奥地利买方集团，主要从事跨境电子商务平台。进口平行车与奥地利买家的平台交易也走向良性循环，规模越来越大。预计今年将完成约49亿英镑的交易额。

第六个是发展良好的澳源文化旅游集团。现在我们有三大文化旅游项目要推广。其中，2018年，英德奥园新花城将开业，包括主题公园、五星级酒店、以英德红茶为主题的英德镇等。，这将是澳远的第一个文化旅游项目。

第七个是我们的财务控制小组，它补充了奥林匹克公园的一些房地产资源，为奥林匹克公园的房地产项目提供基本服务，并为我们的业主提供一些基本服务。它刚刚建成，规模不算太大，目前正在推广。