业绩会直击 | 中骏黄朝阳：看明年有没有机会突破千亿（更新实录）

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观点房地产网三月到三月的春天是多雨的，这是香港又一次为期一年的业绩会议。每年的这个时候，大多数刚刚公布去年销售额的房地产企业都会对外公布一个更高的新目标和今年的发展计划。

3月15日是钟君房地产控股有限公司2017年度绩效会议时间。这一天，钟君董事长兼总裁黄朝阳也提出了比过去三年1000亿更明确的目标，今年达到500亿，明年800-900亿，2020年超过1000亿。

按销售额增长41%计算，去年为332.47亿元，如果钟君今年达到500亿元，同比增长率至少要达到50%。

黄朝阳的这一新目标显然是在钟君土地价值扩张的基础上确定的。据介绍，钟君今年的可销售资源将超过800亿，加上过去一两个月购买的土地，可能超过1000亿。

黄朝阳直言不讳地表示，钟君的投资先于销售，投资代表未来。你现在购买的土地决定了你的规模。

在介绍去年的业绩时，钟君执行董事兼副总裁黄有泉反复强调，钟君去年做得很好，就是在土地扩张方面取得了重大突破。

视点房地产新媒体了解到，2016年仅新增9个项目，钟君在过去的一年里已经承接了中国一、二线城市及周边城市的38个新项目，新增土地储备645万平方米，总造价321.67亿元。

然而，黄有泉的突破不仅仅是土地的数量，还有成本。根据年度报告，在钟君去年新增的38个项目中，只有6个项目拥有100%的权益。

从收购方式来看，38个项目中只有9个属于招标、拍卖和挂牌，14个是收购，15个是与其他开发商合作。因此，虽然土地总成本价超过300亿元，但平均土地成本仅为4990元/平方米，钟君的权益性土地占78%，约为251亿元。

与越来越多的房地产企业一样，多元化的土地收购方式被钟君视为在快速扩张的同时控制土地成本的一种好方法。黄朝阳判断，由于整体资本市场趋紧，他预测今年下半年将会有更多更好的投资扩张机会。

一同出席业绩会议的首席财务官李少波透露，钟君今年计划投入200亿元继续扩大土地储备，这只是钟君的股权部分。

然而，黄朝阳补充说，钟君的融资成本将进一步降低by/きだよきだよきだよきだだよきききだきききよよ12

观点房地产新媒体获悉，目前，钟君的整体融资成本约为6.5%。在业绩会议的前一天，钟君刚刚宣布了两批定期贷款融资，分别为31.72亿港元和900万美元。利率为香港银行同业拆息加伦敦银行同业拆息加3.3%，整体融资成本只有6%左右。根据这一计算，钟君的总体融资成本将继续降低。

然而，毕竟通过融资获得资金会在一定程度上推高负债率，钟君希望将负债率控制在80%以下。因此，除了增加土地投资，钟君还找到了一个快速提取资金的方法。如果资金周转快，就不会再有负债，这一点我们已经考虑过了。

为了加快资金周转，钟君从去年开始在内部实施强制跟进机制，要求项目管理层和总部跟进投资。每个项目后续权益的上限和下限分别为10%和5%。

黄有泉表示，钟君的后续投资计划主要解决两个问题，一是控制风险，二是赚取高额项目利润。现在看来效果很好。

以前，钟君的标准是从土地收购到出售的时间是8个月。在实施后续投资后，管理层往往会加快到6-7个月，以提高利润回报率。最快的项目甚至在征地后4个月零20天就进入了销售阶段。但是，为了保证一定的回报率，管理层在拿地之前会考虑项目的各个方面，以便更好地控制风险。

谈到后续投资体系，黄朝阳似乎相当满意。当他高兴的时候，他也透露了后续投资制度实施后，管理层内部的战斗精神非常激昂，他希望明年能超过1000亿元。

总体规划是今年500亿，明年800亿和900亿，明年将超过1000亿。我们的1000亿计划是一个1000亿级的企业，所以1000亿不是上限。

以下是钟君房地产控股有限公司2017年度业绩会议现场问答记录:

现场提问:刚才说最快的周转时间是不到5个月。平均开发周期是多少？另外，1000亿元三年目标的具体发展规划是什么？今年的毛利率有所提高。原因是什么？其次，毛利率能继续增长吗，或者毛利率能达到什么水平？

黄有泉:从征地到开业的标准时间是8个月。因为我们现在在跟踪投资，他们都在前进，以便迅速收回资金。现在，6个月和7个月是正常的，而5个月是特殊的。

现场提问:你能告诉我更多关于后续行动的情况吗？你刚才提到后续效果很好。它反映了什么？

黄有泉:我们对每个项目的投标都是强制性的，管理层必须遵守。我们为每个项目给团队10%的股权。上限不能超过10%，下限不能低于5%。

包括购买土地，最初的投资是完全按照正常股东的合作进行投资。为什么它非常有效？

首先，按照标准的运营时间，从购买土地到开业8个月，现在因为管理层想提高自己的投资回报率，所以往往会把这个项目安排得更紧，6个月和7个月，这样可以提高自己的回报率。

第二，因为我们被迫投票，我们必须投票支持管理层购买的物品。就风险管理和控制而言，当他接手项目时，他必须考虑它。如果项目不好，如果你自己投资，你肯定会赔钱。因此，项目风险控制实际上得到很好的控制。

黄朝阳:后续投资意味着项目的管理要有后续投资，总部的管理也要有后续投资。有些人可以选择投票或不投票。然而，对于一些关键职位，你购买土地，计算财务，设置营销，并说你可以出售它，所以你必须投票，这是强制性的。

内部管理的核心是管理人，管理人就是管理人性。事实上，这是符合人性的。因为当他把这件事情的利益联系在一起的时候，他肯定会努力形成一个很大的合力，而且效率很高。

此外，关于1000亿元的三年计划，我们需要超过500亿元，我们2018年的合同销售目标是500亿元。明年，我们希望达到800亿元和900亿元。

因为在后续投资制度出台后，管理层的内部斗志仍然非常旺盛，内部希望是看看明年有没有机会超过1000亿。总体计划是今年500亿，明年800亿和900亿，第二年超过1000亿。我们的1000亿计划是一个1000亿级的企业，所以1000亿不是上限。

现场提问:不过，这两年的土地收购资金比较高，为了追求1000亿元的目标，负债率应该进一步提高？

黄朝阳:去年我们的销售额达到新高，我们的土地购买也是如此。如果资金周转快，就不会再有负债，这一点我们已经考虑过了。在扩大规模的同时，我们将继续把这条线控制在80%左右，这条线的负债。

现场提问:你能介绍一下长期租赁公寓和空的总体情况吗？

黄朝阳:我们去年开始大规模进入长期租赁公寓，名为“快乐+幸福生活生态圈”，面向未来消费升级。

有几个有趣的地方，一个是长期出租公寓，中文叫郁芳，英文叫快乐生活。这里有50万套短期公寓和100万套长期公寓。第二种形式，娱乐工作，是联合办公，第三种是健身和健康，这是所谓的娱乐超级，包括原来的商业办公和财产，以及整个生态圈称为乐趣+幸福生活要建立。

同时，我们提出了ifun，希望建立一个互联网和人工智能的平台，整合长期租赁公寓、联合办公、商业购物中心、办公和物业(包括健身和健康)以及一些教育等多种形式，构建一个面向未来的升级体验生态系统。

钟君，一个长期出租公寓，结合了重资产和轻资产。就巨额资产而言，我们成立了钟君郁芳资本。我们需要建立一个基金。重资产开发后，我们将把项目卖给这个基金。通过这个基金，我们可以解决重资产变成轻资产的问题。第二种叫做轻资产模式，重资产和轻资产应该相互结合。

现场提问:去年公司销售权的份额是多少，现在总份额是多少？今年的毛利率能保持在30%以上吗？今年可用资源的比例是多少？

李少波:在去年购买的332亿元土地中，钟君的股权占78%，整个土地储备约占三分之二。今年的毛利率为34.1%。随着一、二线城市房屋交付的增加，基本上将会有一个接一个的增加，而且肯定会保持在30%左右。今年可销售的资源将超过800亿。

黄朝阳:如果你把过去两个月购买的土地加起来，将超过1000亿元。因为第一季度购买的土地很可能在第四季度开放。

现场提问:今年是否有购买土地的总体计划，购买土地的成本是多少？

李少波:购买土地的权利大约是200亿元。

现场提问:长期租赁公寓投资了多少钱？近两年来，国内一些长期租赁公寓也在a股上市，钟君也更加关注长期租赁公寓。这次有什么计划？

黄朝阳:已经投资了大约20亿元。今年，轻资产投资估计约为30亿元。实现这一目标后，每年的租金收入将达到20亿元左右。然而，这是一个滚动的发展。在第一阶段投入50，000个房间后，将会有租金和收入，而且还会继续增长。

我们一定会积极考虑资产证券化。轻资产模式无疑是关键考虑因素。

现场提问:明年能达到20亿吗？

黄朝阳:明年基本可以实现。

现场提问:有多少个房间？

黄朝阳:5万。

现场提问:去年房地产投资增加了约30亿元，但租金收入却下降了。为什么？

黄有泉:主要的增长是上海有了更多的办公楼。未来，在北京、上海和深圳等一线城市将会有一些不错的地段，这些地段将会开展一些控股业务，当然这些业务可能是办公室。租金下降时，我没有注意到。

李少波:让我说，你现在看到的应该是报告的数据。去年，上海的办公楼和南安的商场都在建设中，所有在建的项目都进行了投资，所以整体账面价值在上升。然而，由于它们没有真正投入运作，它们实际上没有产生任何收入。接下来，在18年内，特别是在19年内，随着交付，租金将逐渐增加。

现场提问:刚才提到的净负债是70%。今年有没有降低融资成本的目标？公司录音多少钱？

李少波:净负债保持在80%左右。此外，还有融资成本，这将进一步降低by/きだよ/.昨晚我们刚刚发布了一个公告，在香港赚了大约31.7亿港元，外加900万美元。这一块的利息是香港银行同业拆放利率，伦敦银行同业拆放利率提高了3.3%。与今年6.5%的平均融资成本相比，仍有一定的空，可以降低。

现场提问:从去年上半年到今年8月，钟君赢得了34个项目，全年有44块土地。今年下半年，土地收购趋于放缓。为什么？今年的征地速度会继续放缓吗？

黄朝阳:其实没有什么特别的节奏，那就是必须符合我们的投资价值。去年，我们拿了44块地，都是最低价和最低价。现在这是一项技术性的工作，我们将彻底研究它。我们不会说我们今天看了，但明天就看不到了。

事实上，我们所有进入这个城市的人都被土地完全覆盖了，所以我们可以找到一些机会，比如是否有低价和底价合作的机会，或者如果别人看不到一些价值判断，我们可以看到它们。或者有一个可以用作长期出租公寓的控股物业，但其他人不这样做，所以此时会有机会。

事实上，这件事不是根据特殊时间分配的。如果合适的话，你可以在10月份买5块地。如果不合适，你可以不拿任何土地。我们一直坚持不碰高价。

你可以看到，我们今年1月和2月的土地投资排名第16，去年的土地投资排名第29。如你所见，去年的投资领先于销售，投资代表未来。你现在买的土地决定了你以后的规模。

超前投资也是超前销售，而且总是处于低价或底价，所以我们的投资工作总体上比较好。今年下半年可能会有更好的机会，因为整体资本市场相对紧张，这可能会带来更多的投资机会。

现在钟君的债务比率下降了很多，所以我们have/きだよきだよきだよきだよきききだよききききよ12