返乡置业一线报告：宜春开发商称房价上涨动力不足

本篇文章2377字，读完约6分钟

在过去的一年里，宜春市的去库存化效果显著，房价上涨。刘晓庆对宜春房地产未来的发展前景持乐观态度，并提出了投资的想法。当棚户区改造完成，旧城项目进入市场后，市场供需大幅增加，市场供求关系发生变化。从长远来看，宜春房价大幅上涨的动力不足。

自2016年下半年以来，宜春改变了过去房价不温不火的状态，启动了快速上涨的小汽车，这让一些海归有了投资的想法。然而，在当地房地产人士看来，从长远来看，宜春房价大幅上涨的动力不足。

扎根大城市是所有“漂泊者”的梦想。然而，一、二线城市房价的上涨和限购政策的升级几乎粉碎了“漂泊者”购买大城市的梦想。随着陆路交通和空交通网络的发展，家乡和“异乡”的时间成本正在加速缩短，返乡买房逐渐成为许多“漂泊家庭”的选择。

2013年大学毕业后，刘晓庆(化名)已经从事创业4年多了，他的家乡在浙江义乌。“异国他乡”的归属感严重缺失，刘晓庆打算回乡发展事业，希望工业能带动伊春的经济和工业发展。

生意兴隆，买房成了当前考虑的焦点。根据刘晓庆的观察，很多在义乌发了财的同行很少在义乌买房，而周边有房地产投资价值的热点城市也因为限购而鞭长莫及。2017年底，刘晓庆早早踏上了返乡之路，开始了为期近半个月的购房之旅。

棚户区改造和去库存效果显著

刘晓庆在接受《全国商报》采访时表示，他原本计划在杭州买房，但由于杭州限购，他没有资格买房，于是他将目光转向了三线城市宜春。

回国后，刘晓庆开始了解宜春楼市的现状。自2016年下半年以来，伊春改变了过去房价不温不火的状态，启动了快速上涨的小马达。在看到恒大绿洲、德合沁园和滨江一号后，刘晓庆很快锁定了前两个项目。

春节前，刘晓庆以10000元的定金入住恒大绿洲三期的一套大公寓，同时花1000元认筹了德勤和沁园。谈到为何选择这两栋建筑，刘晓庆告诉记者，恒大绿洲主要看重的是恒大的品牌。该项目原是宜春锦绣山庄的一个著名项目，位于老城中心。同时，项目靠近江秀河，景观资源和配套设施优良。如果你不看品牌，刘晓庆最喜欢的房子是德合沁园的公寓式，该项目将于2018年6月开业。

刘晓庆表示，恒大绿洲的房子是在没有看实物样板房的情况下确认的，营销中心被买家封锁，根本进不了实物板房。在营销中心观察了一会儿，很多人已经买了一套完整的房子，可以看出这个项目的受欢迎程度。

《国家商报》记者作为买家实地走访了多个项目，发现宜春普通商品房价格在6000元至7000元/平方米之间，没有销售空间。除了顶层和商铺，离万达广场最近的江南金悦湾项目一期地块已经售罄。该项目是宜春豪宅的标杆。在春节期间，它是认可的阶段，提供1万到3万元的折扣，估计单价在1.2万到1.3万元/平方米之间。

史圣水泊湾和陈佳东县都处于清理尾货阶段。陈佳东县的销售人员告诉记者，该项目于2017年6月开盘，现在只剩下142平方米的大型单元，现在只有10套左右的后期销售。根据方天霞数据，目前陈佳东县二期均价为6500元/平方米，2015年均价约为4700元/平方米。

据史圣博水湾的销售人员介绍，自伊春市开始棚户区改造以来，政府以补贴房票的形式努力囤积居奇，伊春楼市库存迅速下降，现在很多建筑都是成品。农历新年前，史圣水湾项目推出了几套价格约为6500元/平方米的套房，而2014年的开盘价约为4300元/平方米。

史圣水泊湾的销售人员告诉记者，史圣水泊湾二期工程的300多套房子中，约有50%是被拆迁户购买的。

根据伊春房地产信息网的数据，2017年，伊春市中心城区新增商品房销售23624套，交易面积2570987.66平方米，分别比上个月增长24.70%和25.64%。截至2017年12月，宜春市已有19804户签订了城市棚户区改造补偿协议，其中实物安置1547套，货币补偿18257套。拆迁释放了大量的住房需求，成为宜春房地产去库存的重要保证。

伊春房价上涨的驱动力是什么？

在过去的一年里，宜春市的去库存化效果显著，房价上涨。刘晓庆对宜春房地产未来的发展前景持乐观态度，并提出了投资的想法。根据刘晓庆的计划，恒大绿洲的房子是自住的，这是一个刚性需求，而德河沁源的房子主要用于投资。伊春的房子是否有投资价值，刘晓庆有疑问，仍处于犹豫阶段。这个项目在6月份开始，他还有一些时间去思考。

在接受《全国商报》采访时，伊春当地一家开发商的董事长(要求匿名)指出，购买自住住房是可以的，但不鼓励投资返乡。

从伊春房价上涨的原因来看，棚户区改造是主要原因。伊春市中心城区大部分人口居住在老城区，老城区的拆迁产生了大量新的住房需求。在供给方面，伊春市的房地产市场在过去几年一直低迷，政府的土地供应量很小，导致市场供应量很小。随着需求的增加，供求关系发生了变化，导致了无房出售和房价上涨的现象。此外，买家的买高不买低的心态使市场跟随买房的趋势。

宜春是一个人口外流的城市，大量年轻劳动力外出打工。从短期来看，伊春棚户区改造将继续推进，这将产生住房需求。据上述开发商董事长介绍，伊春的房价仍有一定的上涨，空房的未来价格将达到8000元~ 10000元/平方米。

当棚户区改造完成，旧城项目进入市场后，市场供需大幅增加，市场供求关系发生变化。从长远来看，宜春房价大幅上涨的动力不足。城市化是推动房价上涨的驱动力之一。目前，大量农村人口已经进入城市，那些有购买力的人已经在中心城市宜春买了房子。此外，城镇和农村转移了大量的住房需求，伊春房价的上涨速度在未来将会放缓。

值得注意的是，许多伊春人告诉《国家商报》,目前伊春房子的空入住率很高，很多人名下有2~3套房子。上述开发商董事长还告诉记者，近年来，宜春开发的楼盘交付使用2~3年后，入住率不到80%。未来，旧城改造用地将在没有新的人口和需求支撑的情况下进入市场。预计伊春的空住房入住率在未来将进一步提高。