小年的粮仓 | 金地篇：规模、布局、变化的一年

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编者按:2017年，中国房地产创造了新的交易记录，万亿美元时代已经过去了一半。2018年，行业发生了逆转，轻视房地产的情绪继续蔓延。

2018年3月22日至23日，由视点房地产新媒体主办的2018视点年度论坛将在深圳揭幕，论坛主题定为小年大周期。

房地产新媒体研究团队聚焦关键词“小年”和“周期”，观察房地产企业2017年的经营战略和业绩，推出“小年粮仓系列”深度原创报道。通过分析和研究基准房地产企业的发展，他们将如何应对即将到来的小年？

在2016年销售意见指数增长60%，超过1000亿元的基础上，2017年土地继续保持高增长速度。

根据1月4日的公告，2017年，金地实现总承包面积766.7万平方米，同比增长16.5%；累计合同金额1408.1亿元，同比增长39.9%。

除了销售业绩，还有土地储备。从2017年1月至12月，Gemdale在土地市场上赢得74个新项目，总新增建筑面积1060.3万平方米，同比增长97.2%；土地总价款916.9亿元，同比增长160.7%，土地收购金额占当年销售金额的比重达到65.1%，同比增长30%，2016年为35%。

截至2017年6月30日，金谷已经规划了37个城市，总土地储备约为3300万平方米，股本土地储备约为1800万平方米。

据一些机构预测，截至2017年底，金地总土地储备约为3700万平方米，按当年平均售价1.8万元计算，相当于总价值6660亿元。

规模和增长的第一和第二条线

已经超过1000亿元人民币的金代尔在2017年没有放缓。从月销售额来看，随着3月和6月高端产品销售的增加，销售额和平均价格都有明显提高。

上个月，Gemdale表现出明显的冲刺迹象，单月签约面积109万平方米，同比增长166.5%，环比增长124.28%；合同金额达到196.3亿元，同比增长167.1%，环比增长107.51%，成为2017年销售额最高的月份。

销售业绩的受欢迎程度与积极销售密切相关。从意见指数来看，除了1月份新推或新推项目少于20个外，其他月份金地有30多个销售项目，5-9月份每月同时销售40多个项目。

此外，在1，400亿份成绩单中，子公司金代尔商业大厦的贡献也是不可或缺的。得益于广播电视项目的连续销售，2017财年金地商品房销售额同比增长125%，达到452.76亿元，累计总销售面积约247.79万平方米。

数据来源:企业公告、意见索引整理

随着合同销售额的逐渐增长，金代尔的平均销售价格也有所上升。根据前几年的报告，从2013年到2016年，Gemdale的平均售价分别为12，500/m2、12，600/m2、13，800/m2和15，300/m2，呈上升趋势。2017年，这一数字达到18，300/平方米。

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销售额和平均价格的增长可能都是从金代尔近年来的投资布局开始的。根据视点指数，金谷自2014年开始调整投资步伐，深化一线城市，强化二线城市。

在2015年土地总投资中，一、二线城市占90%。其中，一线城市总投资占39%，二线城市占51%，三线城市占10%，而三线城市大多位于东莞，投资项目主要在林深地区。

2016年，金地开始向二线城市倾斜。当年总投资中，一、二、三线城市分别占26%、63%和11%；在2017年的股东大会上，金谷管理层表达了二线城市的重要性，认为二线城市数量众多，经济和人口不断增长，因此将进一步改善其房地产业务，增加投资。

从实际行动来看，2017年，金地在土地市场共赢得74个新项目，新增建筑面积1060.3万平方米，同比增长97.2%；土地总价格为916.9亿元，同比增长160.7%。其中，一线城市投资总额占37%，二线城市投资占54%，三线城市投资占9%。

然而，随着一、二线城市地价的上涨，重仓储一、二线城市的策略使得征地成本增加。2015年至2017年，金地的征地成本分别为6487元/平方米、7486元/平方米和8648元/平方米。

数据来源:企业公告、意见索引整理

值得注意的是，在不断增长的土地规模中，金地的合作项目越来越多。根据多年来公布的土地储备情况，金谷的土地面积比例正在下降。截至2017年6月，金谷的土地面积仅占总土地储存面积的54%。

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健全的金融和融资

在规模稳步增长、土地投资逐步增加的同时，房地产企业仍保持相对稳定的财务指标。

得益于一线和二线战略布局的调整和产品结构的不断优化，金代尔的毛利率近年来持续增长。截至2017年第三季度末，金代尔实现毛利52.3亿元，毛利率从2016年末的29.27%上升至34.57%；净利润与2016年末持平，均为15.5%，上市公司净利润为22.6亿元。

在融资方面，2017年上半年，Gemdale主要通过银行贷款筹集资金。数据显示，2017年上半年，金地的筹资活动现金流入为111.43亿元，借款现金流入为109.48亿元，占98.25%，发行债券现金流入为0元。

反映在负债变化中，2017年6月，金地的计息负债总额从2016年末的366亿元人民币变为413.93亿元人民币，其中银行贷款占比小幅上升至53.31%，债券占比小幅下降至44.51%，其他贷款占比保持在2.14%不变。

下半年，金代尔在资本市场的融资节奏开始加快。仅7月份，中国就发行了40亿元企业债券、15亿元中期票据和2亿美元债券。9月份，中国政府发行了30.5亿元的专项资产支持计划，10月份，中国政府发行了30亿元的超短期融资债券。

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随着融资的增加和销售回报的增加，截至2017年9月，金谷的手头货币资金为333.41亿元，比2016年末的215.65亿元增加了50%以上；相应地，2017年第三季度末，金地的短期贷款为27.38亿元，一年内到期的非流动负债为89.19亿元，债务覆盖率高达287%。

截至2017年第三季度末，金谷的流动负债比2016年底增加了43%，达到984亿元，流动资产增加了32.64%，达到1654亿元。流动负债增速快于流动资产增速，这一点在数据中得到突出体现。截至2017年9月，与2016年底相比，金谷的当前比率略微下降至1.68，但由于库存增加，快速比率略微上升至0.84。总的来说，Gemdale仍有很强的偿付能力。

另一方面，资本市场的激进态度也增加了金谷的负债。2017年年中，剔除不构成实际偿债压力的预收账款后，Gemdale的实际资产负债率为58.45%，与年初的57.90%基本持平，而住房企业更加关注的净负债率从年初的28.4%上升至40.75%。

尽管净负债比率有所上升，但金代尔对融资成本的控制得到了加强。加权融资成本在2016年底降至4.52%，然后在2017年年中略微降至4.48%。2017年下半年，随着国内融资的收紧，金地债券和票据的利率保持在5%左右。

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融资成本的降低是近两年来金地融资结构优化的结果。在2014年之前，Gemdale的银行贷款比例一直处于领先地位，在2015 -2016年期间，它通过发行公司债券和中期票据持续获得低息融资资金。

2015年，金地先后发行30亿元7年期公司债券、30亿元3年期中期票据、45亿元5年期中期票据；2016年，又发行了13亿元6年期公司债券、17亿元8年期公司债券和20亿元5年期中期票据，最低票面利率仅为3%，最高为4.90%。

因此，从融资活动的现金流入来看，自2015年以来，Gemdale通过发行债券获得的现金大幅增加至105亿元，2016年略有下降至78亿元，但债券在附息债券中的比重从2015年的31.41%上升至50.66%，超过了银行贷款的比重。

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这变化的一年。

房地产业已经进入白银时代，商业地产、长期租赁公寓等业务的多元化已经成为许多房企必须提及的转型方向之一。

早在2010年，Gemdale就确立了以住宅业务为核心，以商业地产和房地产金融业务为两翼的一体化两翼发展战略。然而，经过多年的发展，住宅房地产在这一主营业务中仍占绝对比重。

从商业地产的角度来看，2012年9月，金地宣布，金地的全资子公司辉煌商业以16.54亿港元收购了新加坡地产公司星石地产在香港上市的56.05%的股份，后更名为金地商业大厦，定位为金地的商业地产运营平台。

当时，金谷宣布，在未来三至五年内，它将努力把金谷商业大厦建设成为一个具有明显竞争优势的国家综合开发和精品商业持有者。

根据官方数据，Gemdale Commercial House目前有六个业务板块，包括住宅和公寓的开发和销售、以城市综合体为主体的商业中心的投资和运营、办公楼的运营和物业管理、工业地产的开发和运营、超五星级酒店和精品酒店的开发和运营、ibase的联合办公和公寓租赁。

然而，从历年年报中可以发现，六大业务板块的发展仍以住宅开发为主，物业销售收入占主要经营收入的90%以上。

2017年年中，由于大连汇泉、Xi一环年和上海山水四季城的销售收入下降，金地商业地产销售收入大幅下降，但地产销售比例仍高达84%，商业平台属性不明显。

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总的来说，金地房产的租金收入始终占主营业务的2%左右；2017年年中，由于房地产项目结算面积减少，金地实现营业收入127.11亿元，同比下降9.77%，其中房地产业务结转收入109.38亿元，同比下降14.07%，占营业总收入的86.82%。相应地，金代尔的房产租赁比例上升至3%。

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在具体项目上，金代尔有意识地增加了对商业地产的投资。根据公告披露的数据，2017年前三季度，金谷有109个在建和竣工的房地产项目，其中非住宅项目(综合、工业、商业、商业和住宅项目)13个，占11.93%。

对于房地产金融的另一个分支，2006年由Gemdale成立的融资管理公司投资稳健，近年来管理规模也有所扩大。

根据意见指数，截至2017年11月30日，文盛投资管理的人民币基金为140亿元，人民币资产累计管理规模为326亿元，美元资产累计管理规模为3亿美元，相当于347亿元。与年初的301亿元相比，管理规模增加了46亿元。

除了商业地产和金融，物业管理在2017年也取得了突破。

根据年报数据，2016年房地产服务面积已超过1亿平方米，到2017年年中，服务面积已超过2亿平方米。

2017年12月21日，金谷地产与信达集团签署了合作协议。双方同意将陕西省渭南市信达集团的信达舒眉、信达城市照明、信达阳朔园、信达书院作为战略合作项目，建立房地产开发和服务运营的合作模式。