绿地的烦恼：上市前的顽疾怎样根治优房客

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如果你提到绿地的主要业务，你可能会谈到超高层建筑和海外投资，也许还会补充说绿地已经超过了中国最大的开发商万科。如果你问绿色空间的气质是什么，你能在第一时间在脑海中寻找一个准确的答案吗？这似乎很难。

应该指出的是，上市后的绿地似乎减缓了增长的步伐。在完成多元化布局的同时，上市前遗留的问题也暴露出来了，比如一直被批评的住房质量问题，以及合作伙伴付款缓慢等。

从新发布的格陵兰岛第二季度业绩报告中可以看出，今年上半年，格陵兰岛房地产业的合同销售额达到1107.71亿元，同比增长34%。值得注意的是，在排名前20位的房地产企业中，上半年平均销售增长率为80%，全国平均销售增长率为42%。其中，五家房地产企业上半年增长100%以上，新城控股(601155，BUY)签约销售额增长144%，绿地增长率34%没有超过平均水平。

据格陵兰相关人士介绍，商业地产极大地提升了格陵兰的销售业绩。从上述人员的介绍中可以看出，如果商务办公室的销售不好，公司的业绩会受到不利影响。

云峰债券违约拖累绿地评级

今年3月，据报道，云峰集团未偿还债券余额高达66亿元，构成了当时中国最大的债券违约案例。对此，格陵兰已发表声明，称其已解除云峰集团的股权托管协议，且未对云峰集团发行的债券提供担保，因此不负责偿还债券。

随后，著名评级机构穆迪将格林兰控股(600606，购买)(600606，股份有限公司)评为baa，而标准普尔将其评为bbb。一些分析师认为，绿地控股的房地产项目主要集中在二线城市，因此出售房地产库存的不确定性可能会损害公司的流动性。

另一个声音是，绿色空间正在疯狂扩张，风险很大。一旦经济形势或城市化进程不如预期，绿地可能会遇到可怕的风险。城市综合体等业务没有完成，一切都会好的，而运营是最关键的。

另一方面，高额债务引起外界对绿地资金状况的关注。一系列的变化让人们对绿色空间的未来感到好奇。截至2015年底，格陵兰岛的资产负债率高达88%，远远高于同期房地产行业资产负债的平均值。

商业去库存问题

事实上，目前绿色办公物业的问题也是所有办公物业开发商面临的共同问题:供大于求，产品差异不明显，物业本身的价值完全基于位置。目前，房地产市场已经非常理性。除了一线城市核心区域的投资物业升值潜力仍然非常明显外，大部分写字楼的投资价值都不如以前。

2015年，从供给水平来看，中国一线城市和主要二线城市将出现供给上升，但市场表现将呈现分化趋势。二线城市将面临相对严峻的供过于求的考验。

总体而言，绿地办公物业发展已久，自国有化之路开通以来，一直是集团研究和投资的重点，并随着市场需求和经济形势不断升级。

绿地超高层具有第一效应，可以满足三、四线城市的升级需求。这种模式也可以提高在绿色空间谈判中的发言权。

虽然住宅销售速度很快，但商业运作中的绿地问题也暴露出来。由于缺乏运营和管理，空的入住率非常高。然而，由于更好的成本控制和较低的销售价格，绿色空间一直是一个具有成本效益的路线。

薛表示，由于商业区绿地面积大，销售进度放缓，一个20亿元的项目将赚1亿元。如果10%的商品没有售出，那就意味着所有的资金都在里面。

由于成本低，供应商还款慢，质量无法保证。这种快速发展和高周转率的模式已经将风险和责任转移给了小业主，他们觉得在购买时已经利用了这一点。商业地产的集中供应使办公市场更加困难，空的购买率上升已成为常态。

由于来自三级和商业地产的去化学压力，格陵兰岛在过去的一年里只交付了2301亿元的销售额，这与2015年初提到的2800亿元相差甚远。从短期来看，绿色空间的库存压力在未来仍将很大。