建发“蚂蚁搬家”续集 50亿资产注入香港上市公司建发国际

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在年底和年初，开发商似乎都在忙着为年底做准备，或在年底前结清头寸，或为新年扫货。因此，2018年初发生了许多大规模的资产交易，比如万科一周前以83.65亿美元收购了首都20家购物中心，以及1月16日晚建发国际宣布的非常重大的收购。

根据公告，建发国际投资集团有限公司的间接全资子公司厦门怡悦房地产有限公司与其控股股东建发房地产签订了四份股权转让协议。

因此，建发地产将其在长沙、太仓和南宁的四家子公司的股份和贷款以总对价约49.89亿元出售给怡悦。

因此，建发国际从控股股东那里获得了一笔资产组合:长沙和太仓的三块土地，总面积166，400平方米，总建筑面积约482，900平方米，以及南宁的两个旧改造项目。

观点地产新媒体发现，此次交易涉及的各方均为建发地产的子公司，而建发国际是建发地产控股60.74%的控股子公司。

换句话说，这笔交易实际上是建发地产在2014年成功借壳后，将资产注入香港上市平台建发国际的行为，这已经不是第一次了。

四个协议和五个项目

视点房地产新媒体发现，此次签署的协议包括四个股权转让协议:长沙赵茜、太仓金坚、南宁丁池、南宁清河。

根据长沙赵茜协议，怡悦以现金代价约人民币5100万元从厦门建辉收购长沙赵茜100%的股权，并以总交易代价约人民币32.13亿元偿还厦门建辉向长沙赵茜提供的31.62亿元股东贷款。

《太仓金坚协议》包括建发地产以5400万元人民币的价格将太仓金坚100%的股权出售给怡悦，以及建发地产为太仓金坚提供的14.97亿元股东贷款，总额约为15.51亿元人民币。

同时，怡悦还与建发南宁签署了两个股权转让协议，即南宁丁池和南宁清河，分别收购南宁丁池和南宁清河51%的股权。

其中，怡悦以总价格约1.94亿元从建发南宁收购南宁丁池51%的股权，其中股权价值0.4亿元，股东贷款1.9亿元，以约3.1亿元收购南宁清河51%的股权。

四笔交易完成后，长沙赵茜、太仓金坚、南宁丁池和南宁清河将分别成为建发国际的间接子公司，其各自的财务业绩也将全面记录在建发国际的综合财务报表中。

最重要的是，建发国际获得了四家公司拥有的五个土地项目资源，涉及资产价值49.89亿元，其中包括长沙和太仓的三个土地项目，总建筑面积约48.29万平方米，以及南宁的两个旧改造项目。

视点房地产新媒体获悉，长沙地块位于长沙市岳麓区梅溪湖英日路以东、宋雪路以北，为住宅用地，面积约8.05万平方米，建筑面积约31.38万平方米。

该项目将分三个阶段开发，其中一个阶段预计在2018年2月前预售，同年9月竣工；第二期预计于2018年2月开工，12月预售，2020年2月竣工；第三阶段将于2019年2月开始，同年12月预售，2021年2月前完成。

江苏太仓高新区总用地面积约85，900平方米，总建筑面积约169，100平方米，作为居住和商业用地。其中，第一片土地面积约38000平方米，建筑面积约68315.74平方米；土地二占地面积约48，000平方米，建筑面积约100，765.43平方米。

南宁的两个项目是旧城改造项目，包括江南区五一西路9号旧城改造项目和西乡塘区中华路三华区旧城改造项目。

2017年1月18日，南宁丁池与南宁市江南区政府就江南区五一西路9号旧城改造项目签订投资协议，并向江南区政府提供资金支付南宁市的补偿和拆迁费用，从而获得参与并拟参与拍卖或挂牌出售不超过5处旧城改造用地中3处的权利。

南宁清河于2014年3月28日与南宁市西乡镇政府和南宁市城乡建设委员会签订投资协议。据此，南宁清河应向西乡堂区政府提供资金，用于支付南宁市西乡堂区中华路三华区旧城改造项目的补偿和拆迁费用，从而有权并有意参与三块旧城改造用地的拍卖或挂牌。

视点房地产新媒体发现，事实上，此次交易涉及的各方均为建发地产的子公司，被收购的方怡悦为建发国际的全资子公司，出售方厦门建辉、建发南宁为建发地产的全资子公司，建发国际为建发地产的控股子公司，持股比例为60.74%。

换句话说，这笔交易实际上是建发地产将其资产注入香港上市平台建发国际的行为，这并不是第一次。

剑法资产腾挪

无论是钟君、禹州、荣鑫、傅生还是三盛，大多数福建地产公司都是在香港借壳上市的，同样位于福建的建发地产也于2014年在香港借壳上市。然而，由于a股分裂的曲折，直到2016年，西南环保才正式更名为建发国际完成上市。

但是，根据香港联交所的有关规定，如果在借壳上市的企业一次注入30%的资产，必须按照新公司上市的程序进行审批。因此，大多数房地产企业都需要一个相对较长的向上市平台注入资产的过程，建发也不例外。

因此，建发地产上市后，一直在进行类似蚂蚁搬家的资产注入过程，以扩大建发国际的规模。

最近一次收购发生在去年10月31日，当时建发国际宣布将从建发地产以3.35亿元的总价格收购龙岩恒富40%的股权和龙岩李荣30%的股权，从而获得福建龙岩R&F建发上月居和建发西苑两个项目，总用地面积约12.48万平方米。

为方便通过建发国际其他渠道进行资产注入和资产收购扩张，建发地产还于2016年4月1日与建发国际签订了股东贷款框架协议，向建发国际发放不超过50亿元的股东贷款，用于建发国际新投资业务的资金需求。

就在几天前，建发国际再次宣布，已于1月1日与建发地产签订了一份类似的框架协议，额度为50亿股东贷款。在前两笔贷款相加后，建发地产将向建发国际发放总额不超过100亿元的股东贷款。

当时，建发国际还表示，随着房地产市场价格的逐步合理化，房地产项目的潜在投资机会大幅增加，计划通过公开市场的土地和股权并购招标，收购一批投资项目。

在1月16日晚的最新收购公告中，建发国际还透露，支付交易价款的资金将由控股股东提供的贷款支付，其现有及未来物业的合同销售现金流入将用于偿还股东贷款。

观点地产新媒体获悉，除了从控股股东建发地产收购资产外，建发国际还通过收购、合作和土地拍卖等方式扩大规模。去年，它落户武汉、无锡、南京、杭州等地。2016年底，该公司还以659万澳元收购了澳大利亚悉尼一处土地60%的股权，将其布局扩展至海外。

根据建发国际的财务报告，2017年上半年，新房地产项目的合同销售额约为22.4亿元，相当于约11.4万平方米的建筑面积，归属于公司所有者的利润约为1120万元。

截至2017年6月30日，建发国际在长沙、泉州、漳州和苏州有四个在建项目，在福建漳州和澳大利亚悉尼有两个在建项目。土地储备总实用面积约为101.62万平方米，平均土地成本为4900元/平方米。

此外，建发国际还拥有位于南宁市兴宁区和西乡塘区的自有租赁物业，总可出租面积约为22，200平方米，2017年上半年租金收入约为5，198万平方米。

建发国际在其年度报告中表示，集团认为土地储备充足，并期望在未来获得更多土地。