针纺大厦活化新史 越秀联手友谊旧商厦医养综合体的REITs试验

本篇文章3510字，读完约9分钟

观点房地产网广州荔湾区大德路附近的一个地段，原名西澳，唐宋时期是一个大型商业港口。大德路的城墙建于明清时期。当它在1921年被拆除并建成一条路时，它是以最初的城门命名的。

经过多年的发展，大德路长1163米。整条铁路主要经营五金商店。虽然有许多拱廊，但也有许多现代建筑。现在，即将迎来一个商业建筑改造项目。

近日，越秀地产宣布，其养老产业投资公司已与广州友谊集团、广州越秀产业投资基金签署意向合作，将在养老产业合作，共同打造一个具有创新模式的城市养老综合体。

在此次合作中，双方计划将广州针织大厦改造为城市老年综合项目，将传统的办公租赁服务转变为结合社区医疗的综合创新服务。

针织建筑活化的新历史

据了解，针织大厦位于广州市大德路与解放南路的交叉口。它是一座古老的传统办公楼，有16层，每层占地约700平方米，总建筑面积约11200平方米。

目前，其商户主要集中在精品、鞋类、服装、五金、外贸、培训、贸易、电子商务和写字楼。建筑附近有丰富的医疗资源，有广东省中医院、广东省第一中医院、东胜医院等医疗机构，周围老年人比例较高。

数据显示，到2016年底，广州老年人口比例为17.8%，预计到2020年将达到20%，约为185万人。为了方便就医，广州约60%的老年人居住在医疗机构密集的老城区。

值得注意的是，针织大厦也是越秀集团的老朋友友谊集团旗下的一处存量物业。

众所周知，近年来百货行业陷入了集体困境。2015年，广州友谊实现营业总收入28.04亿元，同比下降16.60%；净利润2.29亿元，同比下降12.80%。其业绩连续几个季度下滑。

2016年年中，急需转型的广州友谊收购越秀金融控股有限公司，更名为广州越秀金融控股集团有限公司，主营百货+金融。之后，表演得到了提升。上半年，收入约为19.69亿元，同比增长40.43%，净利润约为2.22亿元，同比增长一倍以上。

目前，随着广州城市转型步伐的加快，友谊集团通过改造现有房产为养老产业增值，是增加收入的另一种方式。

巧合的是，除了针织大厦，友谊还拥有位于越秀区西湖路的广州百货大楼白光大厦的商业大厦。它于1991年2月开业，其设施已经老化到相当程度，但不知道它是否会被纳入改造。

越秀地产透露，改造后的针织大厦定位为高端精品城市养老综合体，越秀养老将是项目运营的主体，越秀产业基金将是资金的主体，提供资金支持，整合友谊集团和越秀集团的资源，共同发展。

具体操作是由越秀集团、友谊集团、越秀金控共同设立活化基金，作为管理合伙人引入越秀产业基金，交由越秀金控运营管理。

越秀地产还表示，越秀金谊集团和越秀产业投资基金已经成立了针织大厦项目团队，并形成了基本规划。然而，该计划目前尚未披露。

美国养老金的Reits经验

美国是目前全球养老金行业最成熟的国家之一。我们可以从一些关于如何操作针织建筑项目的案例中找到答案。

20世纪40年代，美国进入老龄化社会。1960年前后，一些商人试图开发老年房地产出售，太阳城是美国第一个老年房地产项目。

根据数据，太阳城位于亚利桑那州，占地56，700亩。这是一个以顾客为导向的充满活力的老年群体。城市中有许多住宅类型，包括单户住宅、双户住宅、多层住宅、复式住宅等。

它的开发者是美国德尔·韦伯公司，该公司以创造太阳城模型而闻名。从本质上讲，这种模式是一种传统的住房开发，而利润通常很薄，通过出售老年住房和建设配套设施的概念来收回投资。

鉴于此，许多美国开发商开始将专业运营商转型为出口品牌。这种模式被称为ccrc模式，提供了一个复杂的老年社区。利润是通过收取房屋租金和提供护理和财产等服务产生的费用获得的。

然而，ccrc模型也不能避免利润问题。因为它本质上是轻资产和重资产并行，所以在人力和折旧方面成本很高。

到了20世纪70年代和80年代，房地产投资信托开始发展。美国房地产信托公司从投资者那里筹集资金，收购养老项目，并完成前期投资。然后交给经营者经营，为老年人提供医疗和住宿服务，并在获利后以股息形式返还给投资者。

此类投资者，如welltower和hcp房地产信托(hcp Real Estate Trust)，通常拥有大量资产，其中一些是自我维持的，其余的是通过与运营商或其他投资者合作推出的私募股权基金平台持有的。

据资料显示，房地产信托取得房产后，一般会将其出租或委托给经营者进行开发。

在前一种模式中，信托公司将老年财产出租给经营者，每年收取固定的租金，几乎不承担任何商业风险。然而，运营商获得所有的运营收入，但承担直接运营费用、社区维护费用、税收、保险费和所有风险。

在委托经营模式下，信托公司将养老财产委托给经营者，经营者每年收取经营收入的5%-6%作为管理费，不承担经营风险。所有经营收入，如租金，都属于信托公司，但它必须承担相应的经营成本和风险。

根据越秀地产的分析，针织大厦项目与上述reits模式相似。

由越秀集团、友谊集团、越秀金控作为投资实体持有，越秀产业基金作为管理伙伴共同建立的活化基金平台。同时，越秀养老是运营主体。

也就是说，按照美国的标准，越秀的养老无论是采用租赁模式还是委托运营模式，都应该承担运营风险。

根据这一分析，虽然剔除了土地收购成本，但针织大厦项目仍有重资产的影子，但也增加了reits模式的一些特征，如轻资产品牌产出。

此外，该项目还有越秀集团和友谊集团设立的资金，为其提供充足的资金需求。一方面，它解决了一般老年房地产的资金缺口，另一方面，它试图在未来建立真正的房地产投资信托基金。

就具体的改造计划而言，我们可以将针织大厦项目与蒙哥马利大厦进行比较，蒙哥马利大厦是美国芝加哥的一个持续护理退休社区。

该项目原占地6000平方米，拥有160个住宅单元。21世纪初，这个养老机构进行了重新定位和改革。

据资料显示，改造计划并未对原建筑的外形产生太大的改变，最重要的是将其建在建筑的南侧。后勤办公室、健身中心和空公共休息室和聊天室都集中在这里。此外，该建筑的屋顶平台已被绿化并用作室外观景平台。

主楼的内底层已经进行了很大的改造，除了必要的后勤房间之外，所有房间都向老年人开放，作为空的公共活动。图书馆、棋牌室、活动室、大客厅、花园景观室、礼拜堂、杂货店等。楼上的公寓也已重新划分，并考虑了诸如视野和照明等因素。

据分析，在紧凑的用地面积和相对固定的建筑结构的约束下，Montgomery House的改造方案最大限度地引入了景观、阳光和公共活动空厅，对改善城市中心区的高密度养老设施具有参考价值。

另一方面，针织大厦项目定位为医疗护理相结合的老年综合体，但其体积较小，若将其加入，只能向上发展。如果你想携带公寓、疗养院、购物中心和其他财产类别，你将不可避免地要精心设计建筑物的内部。如何控制成本将成为一个大问题。

越秀考验养老事业

无论如何，针织大厦项目将考验新生的越秀的实战能力。

据视点房地产新媒体报道，越秀养老产业控股有限公司于去年7月26日揭牌，并于成立当天与奥地利、奥地利、德国等八家养老服务机构签署战略合作协议。

作为推进养老产业的主营业务，公司将与越秀地产的住宅和商业业务并行，主要通过医疗保健和平台+项目相结合的模式。

去年12月8日，越秀金控进行了首次扩张，通过增资扩股的方式，收购了深圳银星养老服务公司51%的股权。但事实上，在养老产业公司成立之前，越秀地产已经在广州和武汉开展了四个养老项目。

其中，位于广州市海珠区的海逸园项目是由广州造纸集团原宿舍的8栋单体建筑改造而成，总建筑面积约16000平方米，估计有300张老年病床，该项目是一个残疾人和弱智人士的养生公寓和护理机构。

武汉吴京路养老项目位于一个活跃的老年公寓和一个医疗疗养院，计划建造40层楼，提供450至500张老年病床。

目前，国内养老地产主要属于长期投资、控股和经营的地产模式，这自然与过去大多数房企的快速销售盈利模式不一致。但是，对于擅长商业地产运作、有资金经验的越秀地产来说，似乎并不困难。

针对国内养老行业面临的困难，越秀地产解释称，公司将首先投资私募基金、养老基金和保险基金，通过控制土地成本和开发成本，通过销售会员卡和产权，产品中适销对路的部分将很快得到回报。

在运营期内，通过私募和资产支持型证券的培育，实现了持续稳定的利润。最后，利用私募股权基金、reits等金融工具实现资产和服务的培育和价值的实现。

至于未来的发展路径，越秀集团董事长张兆兴曾表示，公司的养老业务将集中在广州、长三角和华中地区，预计10年内将实施50个养老项目，资产管理规模将达到100亿元。