新城发展简报会关键词：二三线、招拍挂与境外密集发债

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5月23日，新城发展在香港举行媒体吹风会，副总裁兼执行董事陈伟建似乎分享了公司的最新发展。

最近有多个正面消息。包括标准普尔、穆迪和惠誉在内的三大国际评级公司4月份一致将评级从bb-上调至bb，打破了该行业最近的纪录。一开始，陈伟建无法掩饰他的喜悦。

视点房地产新媒体了解到，截至4月底，新城开发累计签约销售额约为505.73亿元，同比增长56.82%，累计销售面积约为403.25万平方米，同比增长77.32%，完成年度1800亿元目标的28%。

根据国内多方数据，新城开发已正式成为中国十大房地产开发商。对此，陈伟建表示，公司2018年的口号是保证十个，争取五个，即进入前十名，争取前五名，5月份的销售情况在预期范围内，这将保证公司全年的销售都将进入前十名。

据陈伟建介绍，新城在60个城市有200多个项目。据估计，今年有8-10个城市的年销售额将超过100亿元。

招标、拍卖和悬挂以及二线和三线倾斜

虽然四个月内28%的目标似乎不太引人注目，但陈伟建仍对1800亿元的销售持乐观态度，其信心可能来自其丰富的土地储备。据了解，新城开发区现有土地储备8000万平方米，可销售资源超过4000亿元。后来，当被问及是否会进一步提高销售目标时，陈伟建表示，他将在中期业绩中再次发布公告。

从区域来看，新城的土地储备仍是长三角的大本营，占56%，珠三角的大湾区，中西部地区占21%，环渤海地区约占10%。新城表示，将增加在中西部地区的投资，尤其是大湾区，但不会离开其在长江三角洲的大本营。

在商业地产方面，新城五岳商业广场目前已经增加到72个。据陈伟建介绍，商业部门去年实现收入10亿元，今年的目标是20亿元，并将继续坚持住房、商业开发和商业管理三条产品线。

当被问及他对规管的看法时，陈伟建认为规管不会被废除，只会变本加厉。在这一规定下，同辈融合更加重要，融合的机会也越来越多。

2017年，新城斥资600亿元购买土地，其中40%用于并购。陈伟建表示，公司原计划今年增加并购比例，但预计下半年土地供应将会增加，在看好竞价拍卖市场的情况下，将会做出一定的调整，可能调整为70%竞价拍卖、30%并购或80%竞价拍卖、20%并购。

他还重申，土地供应的增加不会影响毛利，因为面粉在过去是昂贵的，但价格不能出售，因为价格限制政策。增加土地供应可以使面粉价格下降，但销售价格不会急剧下降，因为需求仍然存在。他仍然有信心将今年的毛利率保持在30%以上。

此外，他认为前10名的房地产公司在争夺资源方面有优势，今年前10名的竞争依然激烈，而前11-20名将在2-3年内整合。在下半年政策环境可能更加艰难的预期下，他笑着说，新城愿意面对挑战，因为困难时期有危机，危机中也有机遇。

谈到一线城市的发展，陈伟建表示，一线城市的黄金时期已经过去，由于地价越来越高、销售和贷款受到限制、预售证难以取得，成交量甚至可能无法与一线城市和二线城市相比。

在这方面，新城已经开始在2016 -2017年加大二、三线城市的发展。他认为新城的排名已经从20多位逐渐上升到了第13位，现在排名第10位主要是因为这个。然而，新城只有10%的土地储备在一线城市，40%在二线城市，10%在四线城市。他觉得1441的黄金比例让新城感觉更舒服。

融资债券发行和多样化

在融资方面，视点地产新媒体了解到，陈伟建透露，1月份新城进行了三次集中融资活动，并在一周内通过配股、发行可转换债券和高息债券成功获得融资。

在美元加息的压力下，海外融资存在一些困难。此外，国内融资渠道的收紧导致大多数内地企业在香港发行债券，融资成本不断上升。

据陈伟建称，融资仍面临压力。预计融资成本将从去年的5%上升到今年的至多6%。不过，该公司4月份的评级上调将有助于缓解融资压力。最近，它已成功发行了3亿美元的3年期7.125%高利率债券，并计划今年发行高利率债券或筹集更多的银团贷款。

鸡蛋不能放在同一个篮子里，这是投资的黄金法则。有两个平台，a股和港股，新城从不缺乏融资渠道。陈伟建表示，abs和reits都在考虑之中，但重要的是它们不能集中在一个范围内，多元化和多元化投资是最好的。

他还预测，下半年融资环境将好转，压力将下降。

在投资香港房地产方面，陈伟建表示，由于地价太高，房价难以回落，新城不会直接投资香港。然而，作为香港的避风港，国内房地产开发商对香港的房地产市场仍然非常感兴趣，或者由于最近的金融压力，他们已经放慢了在香港的投资，一些内地的房子已经变得低调，但他们不会降低国内房地产开发商在香港投资的意愿。

长期租赁公寓肯定是近年来不可避免的热门词汇。在越来越多的房地产企业涉足长期租赁市场后，新城迟迟没有加入长期租赁战。对此，陈伟建表示，新城发展是一家高周转率的公司。由于一线城市地价高，长期租赁市场回报缓慢，公司仍在研究长期租赁公寓业务，没有相关布局。

然而，陈伟建对老式的私有化作出了坚定的回应:私有化没有被考虑。

陈伟建最后表示，今年是新城开发25周年，希望今年业绩更好，并给股东一个解释。